上海发布楼市“沪四条” 开发商定价将受限

上海市房管局20日发布的通知称，对于定价过高的项目开发商，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。 徐晓林 早报资料
尚未摆脱低迷的上海楼市遭遇“指导价”。
被坊间称为“沪四条”的《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》（下称《通知》），昨日挂在了上海市住房保障和房屋管理局网站（上海市房管局）上。
细读这份发布时间为7月20日的《通知》，其罗列的四项举措多是对此前政策的进一步规范，但其中也有引人注目之处。
《通知》称，“各区县房管部门要指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案”。这一表述被部分业内人士解读为沪版“限价令”浮出水面。
还有限购。根据《通知》，“非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合‘自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月’的规定，补缴的不予认可”。
昨日同时挂在上海市房管局网站上的一则新闻稿提到，“针对目前纳税证明中无申报纳税日期问题，正会同相关职能部门抓紧制订配套的个人所得税证明文件。”
这一题为《本市坚决贯彻国家房地产市场调控各项政策措施，继续严格执行住房限售政策》的新闻稿出炉前，国务院总理温家宝7月12日主持召开的国务院常务会议提到，“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。
上海市房管局相关人士昨日称，“沪四条”对目前房地产市场存在的部分不太规范的行为进行了规范，意味着对房地产市场的整顿更趋严格。
沪版“限价令”？
对于“指导价”，部分开发商直言执行难度太大。
某上海本地开发商称，同一区域内，项目的品质差异很大，景观、用材、品质的不同，导致同区域项目单价可能相差上万元。以区域位置来定价，执行难度太大。
某上市企业开发商也坦言，“如果现在要求企业按照周边项目定价，相信不少企业会显得不合作。”
按规定，3万平方米以下项目必须一次性推出房源，且网上报价只能降不能升。对此规定，部分开发商之前的应对方法是上调备案价格。按照周边项目定价的最新规定无疑部分封杀了这一操作空间。
前述上市企业开发商介绍，一般一个项目3万平方米的体量消化周期为3年左右，如果要求企业在历时3年的销售过程中一直按“指导价”卖房子，企业显然不乐意。
对于此类观点，前述房管局相关人士回应称，政策具有规范市场的作用，具体操作方式会不断完善。
值得一提的是，此前的6月23日，上海市房管局即已约谈过“定价过高”的开发商——上海利宝房地产开发经营有限公司。彼时，利宝地产开发的佘山月湖山庄二期，推出的55套房源中，有7套房源报价超过20万元/平方米，最高报价达24.6万元/平方米，引发普遍关注。有关部门要求，“开发企业应根据目前实际成交情况，并参照周边房价水平重新核价，并报房管部门备案。”上海市房管局当时即称，将继续关注本市高价楼盘销售动态。
某位接近上海市房管局的人士分析，虽然此次《通知》只字未提对于佘山月湖山庄二期开发商的约谈结果，但相信这一约谈模式，将逐步成为房管局对今后高价项目的监管手段。
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中房信分析师薛建雄也称，商品住宅网上备案价虚高已成普遍现象，前述佘山项目只是较为夸张。《通知》的出台，对此有规范和警示作用。
网上房地产显示，佘山月湖山庄二期54套在售房源的网上备案价已普遍缩水。曾经的单价24.6万元房源——洞泾镇林荫新路255弄100号，目前的网上报价为17.8万元/平方米。
补缴税单不再被认可
“楼市或遭毁灭性打击”
对《通知》提及的不认可补缴税单的规定，昨日有业内人士称，这一做法尚存技术难点。因为提交至房地产交易中心的个税完税凭证，通常并无补缴标志，具体信息需通过税务部门才能查得。
对此，上海市房管局网站26日发布的新闻稿提到，针对目前纳税证明中无申报纳税日期问题，正会同相关职能部门抓紧制订配套的个人所得税证明文件。
上海市税务主管部门相关人士昨日表示，税务局一定会配合房管局，通过相关手续进行税单的复核。
对此项限购政策短板的补齐，德佑地产市场中心高级研究经理陆骑麟认为，这对楼市尤其是中高端市场，可能是毁灭性的打击。据陆骑麟介绍，当前的上海楼市尤其是中高端市场中，“非上海户籍”购房者的比重相对较高，其中投资性买房的比重还是相对较高的，一旦限购漏洞被补，下半年的成交量或将回落到2008年的最低水平。
上海中原地产副总经理陈宇珏称，随着楼市限购的再度收紧，市场上的可购房人数量将不可避免地受到影响，这会加速下半年房价下跌的预期。
薛建雄说，虽然“沪四条”只是对于现行监管漏洞的堵截，但效果可能类似于二次调控。
喊停多项灰色操作
“沪四条”还提到，未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
据前述接近上海市房管局的人士称，住建部去年4月发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。但开发商是否可以通过第三方机构出售VIP卡，《通知》未明确提及。“这导致部分企业，通过和第三方机构合作发放VIP卡的现象屡禁不止。”
今年5月，宝山一尚未取得预售证的项目，即通过与网站合作，以网络团购的名义，出售“白金卡”和“护照”，招揽客户而被央视曝光。
某知情人士透露，该案例曝光后，业界相当关注房管局的处理结果。《通知》相关规定的出台，无疑是对这种“擦边球”做法的明确喊停。
附：通知原文
一、各区县房管部门要进一步加强商品住房销售方案备案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。
对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和《通知》要求的，不予受理销售方案备案。销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。
二、未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
各区县房管部门应当要求房地产开发企业在商品住房销售方案中明确是否存在通过商业网站等销售合作方进行预订、销售等情况。对商业网站等非房地产企业参与无证预订的，要及时移送或会同工商等相关部门进行查处。
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三、非上海市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。
四、各区县房管部门要会同价格主管等部门集中开展一次房地产经纪市场专项整治，重点检查未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、怂恿或协助当事人签订“阴阳合同”、炒卖房号、哄抬房价等行为。专项整治情况以及查处典型案例于今年10月底报上海市房管局，由上海市房管局汇总后报住房城乡建设部。
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