半年涨14% 深圳中心区高租金推动"商务区"西移

商用物业半年租金涨13.94%

卓越世纪中心1号楼、皇岗商务中心和NEO企业大道A栋的相继投入使用，共为市场带来257490平方米的办公面积供应。

上半年全市甲级写字楼买卖成交保持平淡，但质素较高的物业依然被投资者看好。


近期楼市针对住宅的调控政策严格，被“限购令”直接抑制的投资热情和资金涌入住宅以外的投资渠道。在投资渠道相对匮乏、通胀压力居高不下的经济环境下，写字楼、商铺无一例外地受到投资者的追捧，也推动楼价持续上扬。日前，戴德梁行发布上半年深圳商用物业市场报告，报告显示，在需求活跃的拉动下，上半年甲级写字楼租金持续攀升，至6月底达到162.84元/月/平方米，较去年末上升13.94%。戴德梁行研究部助理董事张晓端认为，目前信贷已有收紧信号，下半年商用物业方面的关注度应会延续，但是出现特别火爆的局面应该很难。
二季度商铺空置率回落至过去五年历史低位
在2011年一季度，春节期间零售业、时尚快速消费业、餐饮和休闲娱乐行业的不断扩张一度为商铺租赁市场的活跃提供了支持，而事实上，张晓端分析认为，受到季节性因素和租赁合同的影响，二季度的租赁市场相对于一季度更加活跃。
在上半年，快时尚品牌优衣库在深圳连续开出三家分店，分别位于万象城、花园城和JUSCO新洲店；I.T和GAP在益田假日广场的分店也在筹备当中。自2009年12月俏江南开出深圳首家分店后积极扩张，位于车公庙的第四家分店也将于近期开业；来自四川的海底捞也准备全面进入深圳市场，下半年将在罗湖友谊城开出深圳首家分店。此外，休闲娱乐行业如影院同样表现积极，在当前处于招商阶段的各个项目中均有多家影院表达了浓厚的进驻意愿。
“一季度是零售业相对活跃，但是因为春节期间很多品牌活动不能马上落地开展，二季度品牌商家调整的表现比较明显，品牌扩张意向强烈，尤其是陆续有一些大的商用出租物业供应，市场相对来说更加活跃”，张晓端说。
记者了解到，上半年供应量虽然不多，但是新项目的预租情况都相对理想。本季度最大的项目是位于南山深圳湾填海区的华侨城欢乐海岸。新项目为一大型综合性项目，商业部分建筑面积7.8万平方米，增大了南山区高档购物中心的供给，使深圳优质商铺总量增加至173万平方米。项目推出市场后，预租情况理想。
6月份，深圳五条地铁线路全线开通，受惠于交通的便利，位于地铁沿线黄金地段的优质商铺，尤其是处于地铁交汇处的购物中心成为零售商的首选。
另据仲量联行的2011年二季度市场回顾报告，2011年二季度末，需求活动持续活跃，深圳商铺整体空置率回落至过去五年历史低位3.5%。位于成熟商圈的多个购物广场租赁情况良好，空置率下降。
租赁需求的增加成为推动租金上涨的动力，上半年商铺市场整体租金稳中有升。其中，商业氛围的进一步优化推动南山商业文化中心区租金明显上升。在过去的一年里，受益于经济的企稳回升、南山后海连廊的投入使用以及地铁蛇口线的开通，南山商业文化中心区的商业氛围得到快速提升，整体空置率已经降低到5%以下，租金则持续上涨，海岸城沿街商铺的租金已经涨至每月每平方米600元至1000元。
“中心西区”概念凸显
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写字楼方面，此前有数据显示，2011年深圳甲级写字楼市场预计共有43万平方米的新供应量，项目大部分位于福田区。同时，单一产权物业越来越多地成为趋势。
在上半年，在卓越世纪中心1号楼、皇岗商务中心和NEO企业大道A栋相继投入使用为市场共带来257490平方米的办公面积供应。而随着高科技类企业和金融行业的不断入驻，写字楼的租赁需求仍然保持整体活跃的势态。戴德梁行的数据统计，全市甲级写字楼累计吸纳量达到174268平方米。
尽管新供应的减少令一手成交下滑，2011年上半年全市一手写字楼成交量比去年同期减少近六成，但高品质物业的成交依然拉高了整体均价，6月大中华IFC以每平方米64000元的均价推售新单位，带动上半年整体成交均价同比上涨67.8%达到每平方米42923元。上半年二手全市写字楼成交量增加近两成至201739平方米。
就甲级写字楼而言，由于新增供应稀缺以及业主惜售抬高叫价等原因，上半年全市甲级写字楼买卖成交保持平淡，但质素较高的物业依然被投资者看好。DTZ戴德梁行指数显示，甲级写字楼平均售价在2011年上半年持续走高，较去年末上涨19%至每平方米43035.7元。
张晓端认为，由于写字楼的回报率和稀缺性，近年来多数的写字楼开发商倾向于持有高端物业，导致一手市场的新增供应越来越少，也迫使部分需求转向二手市场；而另一方面，近年来写字楼租售价格的持续上行及高端物业鲜有供应更令业主惜售的心态渐盛，买卖价格也自然水涨船高。
福田中心区高企的租金也迫使部分需求外溢造就了新兴的商务区。随着近来紧邻福田中心区的中心西区近两年来新供应的陆续推出，包括中央西谷、创建大厦、NEO企业大道、东海国际中心等在内的新物业带来近50万平方米的供应使得这一区域受到重视。
“一个显著的趋势是目前福田中心商务区在向西延伸”。张晓端告诉记者，“以往在福田中心区和车公庙片区的租金差距还挺大，但是现在车公庙一带有如绿景NEO企业大厦等高品质商务中心的出现，拉动了片区的租金比，使得片区得到了提升。以前大家都习惯称为车公庙，但是现在‘中心西区’的概念已经越来越明显，很多人也接受了”。
另一方面，南山区写字楼的独立性逐渐淡化。“此前可能南山区以区域性为主，但是现在全市范围内的能源、物流、贸易类的企业都逐渐成为南山区写字楼市场的主要需求”。张晓端介绍，目前南山的空置率也有明显下降，从去年初的22.9%大幅下调19.6个百分点至今年初的3.3%，目前已达到全市最低仅为2.1%。
张晓端解释说，南山区没有新的供应，但是市场在消化，所以空置率就下降了。
政策调控信号明显
目前楼市调整政策仍紧，投资者的注意力被挤压到商用物业。但是对于大多数中小型的投资者来说，投资商业物业的门槛颇高，资金实力不雄厚者很难承受。
从市场投资者情况来分析，目前投资者对于商务物业的关注度很高，但是观望情绪也比较浓重。张晓端表示，目前信贷有收紧信号，加上下半年的供应不大，因此可以预见下半年写字楼、商铺虽然会持续活跃，但是不会出现特别火爆的局面。
此外，仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平也认为，“在国内外经济前景仍然存在隐忧之际，下半年企业扩充步伐预料会维持审慎，但在部分新供应早已被消化的情况下，相信即使需求放缓也不致对写字楼租金构成庞大压力。此外，相信国内息口在通涨未见回落前仍会维持较高水平，信贷步伐也会放缓，除非经济增长显著减速而令政策再次从宽，否则，整体投资市场则无可避免继续呈现胶着状态。但由于大部分投资者从住宅转向商业地产，预料投资活动将保持活跃，写字楼与商铺资本值仍存上升空间。
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整体而言，下半年深圳楼市不论写字楼或是商铺，都会是较为平稳的半年。”
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