楼市调控持续趋紧 地方政府卖地还债别无良方

一头是卖不出去或卖不上好价钱的土地，一头是压力日增的地方债务，而原本寄望于“卖地还债”的计划，又可能因调控继续收紧的最新定调而面临“流产”。
巨额债务压境，即使下半年楼市调控持续趋紧已经定调，进入7月下旬，地方政府依然只能硬着头皮上马“卖地大计”。
卖地冲刺
云南昆明土地出让的“悲剧”，或许仅仅是下半年地方政府土地出让艰难“旅途”的一个开端。
7月22日，云南昆明环湖东路半岛第三批5宗地块因竞买人都不足7家再次流拍。该区域自7月份起总共推出了25宗土地，总面积达1623亩，底价总计达65.6亿元，但除了在7月13日第一批拍卖时有4宗地块以底价成交外，其余21宗土地均因为报名人数不足7位而被取消拍卖。
而与昆明形成鲜明对比的是，自5、6月份以来，如北京、广州、厦门、济南等重点一二线城市在土地供应放量之后却均获得了相当可观的成效，鲜有流标、地块溢价率也再次攀高。
“同为省会级城市，土地市场表现会产生如此大差异主要有内外两方面原因。”中房信分析师杨晨青告诉记者，昆明市近一年来地价涨幅过大，当前开发商继续追高的热情不足。外在层面则是在限购政策背景下，大型开发商在进入二线城市的选择上更趋理性。
数据显示，今年二季度昆明综合地价5606元/平方米，较去年同期上涨幅度超过20%、在全国重点城市中居于首位；其中居住用地地价为6571元/平方米，和去年三季度时的4400元/平方米相比每平方米上涨了2171元。而昆明市当前三环内区域的新建商品住宅也仅为9000元-10000元/平方米，6500元/平方米的地价已严重脱离了当地的房价水平。
“在面粉开始贵过面包的情况下，开发商在拿地环节逐渐趋于谨慎是非常正常的。”杨晨青分析。
下半年，昆明这样的城市的处境便显得很尴尬，一方面作为省会城市被列入限购令执行名单，另一方面其房地产市场发展的成熟度又不足以让大型开发商像一线城市那般无法割舍，被冷落自在意料之中。中房信报告推测，昆明之后，诸如石家庄、南宁、西宁、兰州等城市均有可能遇到类似问题。
根据供应计划，下半年各地土地供应量将大幅增长。国土资源部最新公告，各省区市2011年上半年住房用地供应计划全部完成，共完成供地5.74万公顷，较去年同期增长2.31%，从今年全年21.8万公顷的供地计划来看，上半年实际完成情况为26%。
例如在上海，仅7月19日一天，上海土地交易中心举行年度最大土地推介会，推出总面积近2000亩总共44幅土地，引来万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]、恒大[简介 最新动态]等近60家房地产开发商；7月22日、25日，上海市规划和国土资源管理局又接连发布土地出让公告，虹桥商务区核心区一期的02号地块、03号地块北块以及浦东新区1宗国有建设用地等核心区域的重点地块陆续登场。
7月26日，苏州市也一口气出让11宗高新区重点地块。进入7月，各地纷纷掀开了下半年土地大战的序幕。
四只大手伸向土地收益
据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》数据显示，上半年全国15个重点城市通过土地招拍挂公开市场成交金额3133 亿元，同比减少9%，其中一线及二线发达城市同比下降超过2成。
各地土地市场整体地价也呈走低之势。今年初启动的第三轮调控政策执行5个月以来，地价下行已呈现明显趋势：一线城市土地成交均价显著回落，二线城市地价也止住了上升势头，并有小幅下调。与此同时，地方债务的压力却在持续增加。
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据审计署2010年地方性债务数据，政府负有偿债责任的债务达67109.51亿元，其中承诺以土地出让收益偿还的为25473.51亿元，占政府负有偿债责任债务额的37.96%，并且截至2010年末的地方债务余额中，2011年、2012年、2013-2015年、2016年及以后到期的债务占比分别达24.49%、17.17%、28.13%和30.21%。
据同策咨询与研究发展中心测算，一般地方土地出让收入扣除拆迁安置等各类成本后的净收益率至少在40%以上，若仅考虑政府负有偿债责任的这部分债务，且不考虑2010年以后的新增债务，以40%作为土地出让净收益率来计算土地出让收入的最小必要值来看，如果未来几年土地市场如同2010年一样有2.9万亿土地出让合同收入的话，则土地收入偿债就无过大压力；但在房地产调控形势下，如果类似今年一季度土地成交价款仅1518亿元这样的行情，则以土地收入偿债的压力显而易见。
“实际情况是，2010年以后还会产生新的债务，而且以上计算并没有考虑利息支出等，因此，除了实现一定规模以上的土地出让收入外，似乎别无选择。”上述测算报告指出。
不仅仅是地方债务的偿还压力，还有四只大手伸向了土地收益：包括不低于15%的土地出让金用于农业土地开发、不低于10%的土地出让净收益用于保障性安居工程建设、不低于10%的土地出让收益用于农田水利建设，10%的土地出让净收益计提教育资金等等。
一边在调控房价，一边又向土地不断伸手要钱，这似乎是个悖论。同策研究中心分析师坦言，不但房价难以回归到位，而且土地出让金也总有无法承受“众望之重”的时候。如果土地出让收入也大幅持续下滑，则意味着各依赖于土地出让收入的民生和建设支出，及地方债务的偿债能力都将大打折扣。
锐减的土地出让金已经危及到地方债务的稳定。至2010年底，地方负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额约2.55万亿元，涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。
同策上述分析师直言，地方政府希望土地收入回暖，挺过债务危机，唯有期待放松房地产调控松动，但这似乎又是行不通的。此题无解，须借助外力破之。
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