竞拍不力半个月三连败 北京抢地半年万科遭绝收

短短半个月内,万科在土地市场遭遇三连败。 / 本报记者 郭杨 摄
时代周报7月28日讯 7月20日,北京土地拍卖市场,万科集团副总裁毛大庆背着“抢地”任务而来,却铩羽而归。
此次,毛大庆带队角逐南四环内一住宅地块,万科联手住总集团出价9.1亿元,因未超过9.4亿元的招标底价被淘汰出局。算上此次,短短半个月内,万科在土地市场遭遇三连败,这同时也意味着2011年前7个月,万科在北京土地市场“颗粒无收”。
在全国土地市场,上半年万科按权益计算的新增项目规划建筑面积约473万平方米,此外还有约160万平方米的旧改项目。而去年同期,这一数字为893万平方米。
放缓拿地“节奏”之举,是万科随行就市做的选择,还是为了把握更好的时机？号称“不囤地、不捂盘”、快速周转的万科,其拿地节奏能跟上开发节奏吗？
万科报价不及底价
“僧多粥少”—这是北京土地市场的典型特征,竞争激烈程度不言而喻。2010年,万科及其联合体力压群雄,杀进北京宅地市场前三名。按权益面积计算,万科在2010年北京土地市场新增68万平方米。然而,进入2011年之后,万科在北京土地市场尚未“开和”。
7月20日,丰台区南苑乡大红门村一住宅地块招标出让,底价为9.4亿元。总建筑规模14.8万平方米,并配建限价商品房4万平方米,套型面积小于90平方米,房屋限价8900元/平方米。此外,中标人还需提供3万平方米、价格为7000元/平方米的回购住宅,以及无偿还建14500平方米商业用房。
“附加”条件如此之多,真正的开发面积只剩一半。但该地块位于四环之内,丰台区在售楼盘的均价都在3万元/平方米左右,这还是吸引了包括万科和住总联合体4家单位竞标。其中京能置业(600791,股吧)和汉达国际投资联合体报价最高,为10.36亿元,折合楼面价7760元/平方米;其次为北京世纪景房产公司报价10.29亿元,北京世纪开元房产公司报价10.23亿元,而北京万科和住总联合体的报价最低,仅9.1亿元,还不足招标底价。
据了解,该地块最终最高报价折合楼面价仅为8830元/平方米。从最近三年的丰台住宅地块签约情况看,大部分地块的楼面价都超过了1.4万元/平方米,最高甚至达到了1.7万元/平方米,但位置并不好于本地块。北京中原地产市场研究部总监张大伟直呼太低了,并表示:“这一价格在今年限购之前是很难想象的,已接近2009年初的价格。”
如此黄金的地块,为何万科报价如此之低？不仅低于其它3家竞标单位,更是低于招标底价。有专家分析,各种限制使得该地块的实际楼面价已处于高位,这可能在一定程度上影响拿地的积极性。住总开发公司董事长王洪波在接受媒体采访时表示,9.1亿元是根据实际情况测算得出的。对于该地块的失利,毛大庆对记者表示:“我们给出了我们预期中可以接受的价格,而且今天差距也并不大。”
土储政策略显谨慎
据悉,这是7月内,万科第三次在北京土地市场失利。
7月18日,在北京丰台区花乡四合庄1516-25、27地块商业金融项目用地的竞争中,北京丰科建房地产开发有限公司以9.24亿击败万科。该地块位于丰台区花乡四合庄中关村科技园区丰台园内,规划建筑面积139715平方米,起拍价为9.08亿元。7月6日,万科在备受关注的CBD地块招标中也遭遇失败。当时,万科与泛华城市建设等企业组成联合体竞投Z12地块,报价29.9亿元,低于中标价9120万元。
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大红门村、CBD地块以招标方式竞拍,万科不能临时改变报价,然而四合庄地块以低价起拍方式竞拍,万科既然已经报名,为何不能临时提高价格,以获得土地资源呢？一位接近万科的地产人士向时代周报记者透露,万科在拿地上有严格的审批和决策流程,每块土地竞拍前,万科集团总部通过评估,再从万科整体战略的角度考虑,已计算出最高限价,分公司去拍地之时,绝不能超过这一价格。相比而言,其它公司在拍地策略上更为“灵活”。对于某块地块,一个中小地产公司已经计算出一个合理价位,但这些公司的总裁、董事长可能会在拍卖现场,临时提高预期价位,以获得土地。然而这种方式,对于万科这样的上市公司而言,是不实际的。
截至目前,万科在北京土地市场“颗粒无收”,与去年的“丰收”形成鲜明对比。万科内部人士向时代周报记者透露,不可能每一年都在北京拿很多土地,去年万科在北京取得大量土储,所以今年显得略微谨慎。“况且,今年上半年北京土地供应和成交面积都有一定程度的萎缩。”
事实上,截至7月20日,北京供应并成交的居住用地一共24宗,而去年同期成交宅地31宗。不过按北京全年供地量来计算,下半年的供地量将远超上半年。万科又将如何再战北京土地市场？对此,北京万科人士如是回复时代周报记者:“受住宅市场调控持续的影响,北京万科在谨慎投资的基本原则下,密切关注可能出现的市场机遇,只要有合适项目出现,就会积极参与土地市场拿地。”
拿地同比下降近五成
北京土地市场“颗粒未收”,对于万科而言是一个“特殊情况”,放眼全国市场,万科在土地市场的“收成”也并不理想。据了解,上半年万科按权益计算的新增项目规划建筑面积约473万平方米。较去年同期893万平方米,大幅下降47%。
“根据万科经营项目能力和其土地储备是相匹配原则,适当地降低拿地速度可能只是短期行为。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者表示,另一方面,对于单纯经营房地产业的企业,并且在融资渠道相对狭隘(国内A股已经限制房地产企业融资)的万科,必须保证资金链稳定,预防房地产行业的政策利空,拿地热情下降是保持资金链韧性的结果。
万科总部人士则向时代周报记者表示,除了上述473万平方米,万科还参与了4个城市更新改造类项目,相关项目按万科权益计算的规划建筑面积约160万平方米。
若按此口径计算,万科上半年共取得权益规划建筑面积约630万平方米。另一边厢,万科在今年上半年的销售面积为565.5万平方米,与630万平方米相差不多。长此以往,万科会否出现拿地速度跟不上销售速度？
韩长吉认为土地储备是房地产企业长效发展的重要依据,“缺乏土地储备的房地产企业不仅面临市场占比快速下降,企业发展也将面临困境。”
对此,上述接近万科业内人士向时代周报记者表示,通过招拍挂市场拿地,并非万科取得开发土地的主要方式。事实上,2010年,万科80%的项目都是通过合作的方式开发的。其中有的是共同去招拍挂市场拿地,有些项目,干脆是合作方提供土地。
通过合作“招揽”土地资源,万科并没有放弃招拍挂市场。万科总部人士向时代周报记者表示,考虑到地价和房价存在联动机制,下半年受调控影响较大的城市可能会出现较好的拿地机会,公司会在谨慎投资的原则下进行灵活把握。
追求经营规模的热情下降
万科稳坐地产行业第一把交椅已久,被对手追赶的说法总是不绝于耳。
上半年,与万科谨慎拿地形成鲜明对比的是,中海拿地776万平方米,提前完成全年目标。刚“出道”几年的中建地产,上半年拿地为688万平方米,也在万科之上。
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从土储存量而言,万科已被诸多对手超越。截至2010年末,万科规划中项目按权益计算的建筑面积为3640万平方米,仅仅可满足2-3年的开发需求。而恒大、中海、保利等房企土地储备均在万科之上。相比万科2-3年土地储备的理念,华润置地、雅居乐等房企更是提出“十年土储”的概念。
万科对自身的定位是房地产行业内的“制造业企业”。“所谓制造企业,是指通过提高周转率来提升收益率,而不是通过持有土地以获取升值收益。”万科总部人士如是向时代周报记者解释。“对于万科来说,土地是生产房屋必需的原料,持有过多的土地会降低周转效率,因此万科无意也无需大规模储地。但土地毕竟也不同于其他生产原料,不可能随时从市场上采购,因此必须保有一定的土地以确保经营的稳定性。两到三年的项目资源保有周期,是万科多年实践后认为对公司比较合理的水平。”
正因为坚持“不囤地、不捂盘、快速周转”的开发理念,这“波及”到万科的利润率。2010年,万科结算营业收入为507亿元,净利润为72.8亿元。而中海的结算收入为443亿港元,而利润总额为123.7亿港元,不考虑其中的物业评估增值和收购溢价,净利润率仍明显高于万科。
面对此质疑,万科总部人士向时代周报记者如是回应:万科是通过“快速开发,快速销售”提高周转效率,而不是追求过高的利润率。这一模式兼顾了股东和购房者的利益,也有助于提高土地利用效率,增加住房供应,相信也符合政策导向。
坚定不移地执行快速周转战略,上半年万科的销售金额在大型开发企业中依然大幅领先。不过,最近几个月,万科的销售速度、开发速度正在被诸多竞争对手迎面赶上。5-6月,万科的销售金额分别为90.1亿元、132.3亿元,而中海、恒大、保利的这两个月的月均销量也在100亿元左右。在月度销售方面,万科与后来者的差距越来越小,甚至旗鼓相当,或被赶超,万科将如何应对？
“与当前万科开发能力相匹敌的只有近5家房地产企业,所以万科在短期内遭遇的竞争压力并不会突显。”韩长吉认为万科在进入1000亿元销售关卡后,追求经营规模的热情已经逐渐下降,所以在面对中海、恒大等房地产公司的规模急速扩张阶段,万科在销售规模上的优势相对下降。但是在稳定经营、整合企业经营模式等方面,万科将成为未来房地产行业发展的标杆。
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