北京抢地半年 万科遭绝收

短短半个月内，万科在土地市场遭遇三连败。/本报记者郭杨摄
7月20日，北京土地拍卖市场，万科集团副总裁毛大庆背着“抢地”任务而来，却铩羽而归。
此次，毛大庆带队角逐南四环内一住宅地块，万科联手住总集团出价9.1亿元，因未超过9.4亿元的招标底价被淘汰出局。算上此次，短短半个月内，万科在土地市场遭遇三连败，这同时也意味着2011年前7个月，万科在北京土地市场“颗粒无收”。
在全国土地市场，上半年万科按权益计算的新增项目规划建筑面积约473万平方米，此外还有约160万平方米的旧改项目。而去年同期，这一数字为893万平方米。
放缓拿地“节奏”之举，是万科随行就市做的选择，还是为了把握更好的时机？号称“不囤地、不捂盘”、快速周转的万科，其拿地节奏能跟上开发节奏吗？
万科报价不及底价
“僧多粥少”—这是北京土地市场的典型特征，竞争激烈程度不言而喻。2010年，万科及其联合体力压群雄，杀进北京宅地市场前三名。按权益面积计算，万科在2010年北京土地市场新增68万平方米。然而，进入2011年之后，万科在北京土地市场尚未“开和”。
7月20日，丰台区南苑乡大红门村一住宅地块招标出让，底价为9.4亿元。总建筑规模14.8万平方米，并配建限价商品房4万平方米，套型面积小于90平方米，房屋限价8900元/平方米。此外，中标人还需提供3万平方米、价格为7000元/平方米的回购住宅，以及无偿还建14500平方米商业用房。
“附加”条件如此之多，真正的开发面积只剩一半。但该地块位于四环之内，丰台区在售楼盘的均价都在3万元/平方米左右，这还是吸引了包括万科和住总联合体4家单位竞标。其中京能置业和汉达国际投资联合体报价最高，为10.36亿元，折合楼面价7760元/平方米；其次为北京世纪景房产公司报价10.29亿元，北京世纪开元房产公司报价10.23亿元，而北京万科和住总联合体的报价最低，仅9.1亿元，还不足招标底价。
据了解，该地块最终最高报价折合楼面价仅为8830元/平方米。从最近三年的丰台住宅地块签约情况看，大部分地块的楼面价都超过了1.4万元/平方米，最高甚至达到了1.7万元/平方米，但位置并不好于本地块。北京中原地产市场研究部总监张大伟直呼太低了，并表示：“这一价格在今年限购之前是很难想象的，已接近2009年初的价格。”
如此黄金的地块，为何万科报价如此之低？不仅低于其它3家竞标单位，更是低于招标底价。有专家分析，各种限制使得该地块的实际楼面价已处于高位，这可能在一定程度上影响拿地的积极性。住总开发公司董事长王洪波在接受媒体采访时表示，9.1亿元是根据实际情况测算得出的。对于该地块的失利，毛大庆对记者表示：“我们给出了我们预期中可以接受的价格，而且今天差距也并不大。”
土储政策略显谨慎
据悉，这是7月内，万科第三次在北京土地市场失利。
7月18日，在北京丰台区花乡四合庄1516-25、27地块商业金融项目用地的竞争中，北京丰科建房地产开发有限公司以9.24亿击败万科。该地块位于丰台区花乡四合庄中关村科技园区丰台园内，规划建筑面积139715平方米，起拍价为9.08亿元。7月6日，万科在备受关注的CBD地块招标中也遭遇失败。当时，万科与泛华城市建设等企业组成联合体竞投Z12地块，报价29.9亿元，低于中标价9120万元。
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大红门村、CBD地块以招标方式竞拍，万科不能临时改变报价，然而四合庄地块以低价起拍方式竞拍，万科既然已经报名，为何不能临时提高价格，以获得土地资源呢？一位接近万科的地产人士向时代周报记者透露，万科在拿地上有严格的审批和决策流程，每块土地竞拍前，万科集团总部通过评估，再从万科整体战略的角度考虑，已计算出最高限价，分公司去拍地之时，绝不能超过这一价格。相比而言，其它公司在拍地策略上更为“灵活”。对于某块地块，一个中小地产公司已经计算出一个合理价位，但这些公司的总裁、董事长可能会在拍卖现场，临时提高预期价位，以获得土地。然而这种方式，对于万科这样的上市公司而言，是不实际的。
截至目前，万科在北京土地市场“颗粒无收”，与去年的“丰收”形成鲜明对比。万科内部人士向时代周报记者透露，不可能每一年都在北京拿很多土地，去年万科在北京取得大量土储，所以今年显得略微谨慎。“况且，今年上半年北京土地供应和成交面积都有一定程度的萎缩。”
事实上，截至7月20日，北京供应并成交的居住用地一共24宗，而去年同期成交宅地31宗。不过按北京全年供地量来计算，下半年的供地量将远超上半年。万科又将如何再战北京土地市场？对此，北京万科人士如是回复时代周报记者：“受住宅市场调控持续的影响，北京万科在谨慎投资的基本原则下，密切关注可能出现的市场机遇，只要有合适项目出现，就会积极参与土地市场拿地。”
拿地同比下降近五成
北京土地市场“颗粒未收”，对于万科而言是一个“特殊情况”，放眼全国市场，万科在土地市场的“收成”也并不理想。据了解，上半年万科按权益计算的新增项目规划建筑面积约473万平方米。较去年同期893万平方米，大幅下降47%。
“根据万科经营项目能力和其土地储备是相匹配原则，适当地降低拿地速度可能只是短期行为。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者表示，另一方面，对于单纯经营房地产业的企业，并且在融资渠道相对狭隘（国内A股已经限制房地产企业融资）的万科，必须保证资金链稳定，预防房地产行业的政策利空，拿地热情下降是保持资金链韧性的结果。
万科总部人士则向时代周报记者表示，除了上述473万平方米，万科还参与了4个城市更新改造类项目，相关项目按万科权益计算的规划建筑面积约160万平方米。
若按此口径计算，万科上半年共取得权益规划建筑面积约630万平方米。另一边厢，万科在今年上半年的销售面积为565.5万平方米，与630万平方米相差不多。长此以往，万科会否出现拿地速度跟不上销售速度？
韩长吉认为土地储备是房地产企业长效发展的重要依据，“缺乏土地储备的房地产企业不仅面临市场占比快速下降，企业发展也将面临困境。”
对此，上述接近万科业内人士向时代周报记者表示，通过招拍挂市场拿地，并非万科取得开发土地的主要方式。事实上，2010年，万科80%的项目都是通过合作的方式开发的。其中有的是共同去招拍挂市场拿地，有些项目，干脆是合作方提供土地。
通过合作“招揽”土地资源，万科并没有放弃招拍挂市场。万科总部人士向时代周报记者表示，考虑到地价和房价存在联动机制，下半年受调控影响较大的城市可能会出现较好的拿地机会，公司会在谨慎投资的原则下进行灵活把握。
追求经营规模的热情下降
万科稳坐地产行业第一把交椅已久，被对手追赶的说法总是不绝于耳。
上半年，与万科谨慎拿地形成鲜明对比的是，中海拿地776万平方米，提前完成全年目标。刚“出道”几年的中建地产，上半年拿地为688万平方米，也在万科之上。
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从土储存量而言，万科已被诸多对手超越。截至2010年末，万科规划中项目按权益计算的建筑面积为3640万平方米，仅仅可满足2-3年的开发需求。而恒大、中海、保利等房企土地储备均在万科之上。相比万科2-3年土地储备的理念，华润置地、雅居乐等房企更是提出“十年土储”的概念。
万科对自身的定位是房地产行业内的“制造业企业”。“所谓制造企业，是指通过提高周转率来提升收益率，而不是通过持有土地以获取升值收益。”万科总部人士如是向时代周报记者解释。“对于万科来说，土地是生产房屋必需的原料，持有过多的土地会降低周转效率，因此万科无意也无需大规模储地。但土地毕竟也不同于其他生产原料，不可能随时从市场上采购，因此必须保有一定的土地以确保经营的稳定性。两到三年的项目资源保有周期，是万科多年实践后认为对公司比较合理的水平。”
正因为坚持“不囤地、不捂盘、快速周转”的开发理念，这“波及”到万科的利润率。2010年，万科结算营业收入为507亿元，净利润为72.8亿元。而中海的结算收入为443亿港元，而利润总额为123.7亿港元，不考虑其中的物业评估增值和收购溢价，净利润率仍明显高于万科。
面对此质疑，万科总部人士向时代周报记者如是回应：万科是通过“快速开发，快速销售”提高周转效率，而不是追求过高的利润率。这一模式兼顾了股东和购房者的利益，也有助于提高土地利用效率，增加住房供应，相信也符合政策导向。
坚定不移地执行快速周转战略，上半年万科的销售金额在大型开发企业中依然大幅领先。不过，最近几个月，万科的销售速度、开发速度正在被诸多竞争对手迎面赶上。5-6月，万科的销售金额分别为90.1亿元、132.3亿元，而中海、恒大、保利的这两个月的月均销量也在100亿元左右。在月度销售方面，万科与后来者的差距越来越小，甚至旗鼓相当，或被赶超，万科将如何应对？
“与当前万科开发能力相匹敌的只有近5家房地产企业，所以万科在短期内遭遇的竞争压力并不会突显。”韩长吉认为万科在进入1000亿元销售关卡后，追求经营规模的热情已经逐渐下降，所以在面对中海、恒大等房地产公司的规模急速扩张阶段，万科在销售规模上的优势相对下降。但是在稳定经营、整合企业经营模式等方面，万科将成为未来房地产行业发展的标杆。
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