争议专有面积 新世界状告广州市政府

因为对专有面积的认定存在分歧，新世界地产将广州市人民政府告上了法庭。该案件于7月11日开庭，开发商认为专有面积应包括小区内会所、车库、幼儿园等共有面积，广州市政府则坚称建筑物专有部分与共有部分在面积上是各自独立、互不包容的。
争议源于广州新世界东逸花园的业委会成立过程中，业主和广州市政府在小区面积的统计方式不同。按照该小区业主的统计，业委会的成立以60%左右的赞成票比例获得通过，而若依照开发商和广州市国土房管局的算法，业委会将最终以0.5%的票权差距流产。
“在这一问题上，立法本身就不明确。”在广东中泽律师事务所合伙人周玉忠看来，如果小区从规划到房产登记都能明确专有、共有面积的划分和投票权的组成状况，就不会有目前这么多的纠纷和争议。“完善的成本极其低廉，而解决争议的代价却是极其昂贵的”。
面积之争
事件最早可追溯到2009年，当时，广州新世界东逸花园的业主正紧锣密鼓地筹备着成立业委会，据了解，《新世界东逸花园业主大会议事规则》的赞成票906张，赞成户数占总户数59.41%；赞成票专有面积111417平方米，反对票专有面积86平方米，弃权票面积999平方米。业委会筹备组统计的专有面积之和为183708平方米，按此计算，两项投票均获得了过半的赞成票。
然而，2010年5月10日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向筹备组发出2010第127号函，明确提出两项投票“所得业主赞同票总建筑面积均未达到东逸花园物业管理区域内的建筑物总面积的一半”，判定该次投票未获得通过。
分歧在于广州市房管局最后采用的是开发商提供的专用面积统计数据，建筑总面积为224964.4552平方米，由此，投票的专有面积赞成票数将分别从60.3%及60.65%下降到49.3%、49.5%。
情急之下，业主们于5月21日就127号函件向广州市政府法制办提出行政复议申请。提出按照现行法律，公建配套设施是共有面积，不能计算入专有面积。广州市法制办召开了数次专家会进行研讨，并于2011年4月28日作出行政复议决定书，结合《物权法》、《广东省物业管理条例》等法规，最终认定，东逸花园在统计面积时计算方法有误，要求广州市、天河区两级房管局继续以联合成立工作组方式履行指导和协助的职责，直至东逸花园小区业主大会设立和业主委员会产生。
这个结果让开发商很不满意，5月20日，新世界中国地产以其子公司广州新华晨房地产有限公司的名义，将广州市政府告上法庭，要求撤销该行政复议。
认定之辩
在7月11日的庭审中，开发商和广州国土房管局均认为，根据《广东省物业管理条例》的规定，专有部分面积按照建筑面积计算，建筑物总面积按专业部分面积之和计算。这意味着，专有部分面积不仅包含了业主的套内面积，也包含了所有公建配套物业和公共服务设施面积。因此，主张将共有面积排除在建筑物总面积之外的计算方法违背规定，不能成立。
广州市政府和业主则表示，建筑物专有部分与共有部分互不包容，专有面积不包括公摊面积，仅仅是套内面积之和。而127号函在计算小区专有部分面积及建筑物总面积时，均将共有部分面积计算在内，广州市国土房管局天河区分局和天园街道办事处未按规定履行职责。
“实际上，这个案子的核心并不是套内面积和建筑面积的问题，套内面积乘以一个系数就是建筑面积了，这对投票结果不会有任何影响。”周玉忠认为，案件的根源是在于双方对专有面积的认定和计算方式存在分歧。
回复该发言

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建筑区划内符合相关条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称的专有部分。
在实际操作过程中，广州市国土房管局是按地面建筑面积计算专有面积，只要有产权证的就算。如果开发商拥有车库和会所等公建设施的产权证，那么也算业主的专有面积，也有投票的权利。
该局表示，广州市已经建立起来的900多个业委会，都是按照这样的指导标准建立的。
天河区物业管理行业协会秘书长何细平告诉本报记者，业主专有面积指的就是产权面积，以拥有产权证为前提，“幼儿园、人防等公建配套是没有产权证的，就不算专有面积。”
“关于专有部分，每个地方、每个楼盘的统计方式都不一样，开放式小区和封闭式小区也有差异。由此引起的纠纷在广州很普遍，法规不清晰是问题的根源。”广东省业主委员会协会筹委会主席孙威力说。
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