浔峰新城造势 金沙洲楼价洼地或成历史？

金沙洲楼价目前还处于“万元”时代，价格上的优势令其成为刚需买家最为青睐的板块。南都记者 郭继江 摄


南方都市报7月29日讯 有人说，规划对于楼价，就如听证会对于涨价，犹如“魔咒”般灵验。于是，当我们面对刚出炉的宏伟规划时，要犹豫该用微笑去迎接，还是用悲伤去面对了。7月20日，《广佛—金沙洲地区同城整合规划》公布，带来了“浔峰新城”、“地铁12号线”等多个利好，于是有人开始悲喜交加———规划令未来的金沙洲更加完善，但未来的房价会不会又因此攀上新高？这块中心城区价格的洼地会不会在“新城”光芒的照耀之下成为历史？
金沙洲板块再添利好
7月22日晚7时，姚先生和太太在御金沙的认购书上签字，交纳定金，成了金沙洲的一名业主。作为改善型买家，入市前的姚先生曾找过好几位业内人士咨询，了解金沙洲的发展前景和升值潜力，但一直处于犹豫状态。
用姚先生的话来说，配套不足、交通欠佳，是金沙洲的两大“痛”，“但痛归痛，金沙洲的房子还是具备吸引力的。”很显然，这个吸引力一方面源自它不算太高的价格，一方面也源自它颇具亮点的未来，尤其是在7月20日，广佛两市规划部门共同组织编制的《广佛—金沙洲地区同城整合规划》公布，金沙洲再度增添了多项利好。
规划中最令人关注的亮点要数“浔峰新城”概念的出炉。广佛双方协商决定，金沙洲规划重点整合范围为整个浔峰洲岛，由广州金沙洲、里水金草洲和大沥海北片三部分组成，规划总面积约26.8平方公里，广佛双方将联手把浔峰洲打造成为“浔峰新城”，将它建设成宜居乐活示范新城、山水特色都市绿洲、文化休闲创意之岛。
根据规划，金沙洲将考虑预留广州地铁12号线西延通道，连接佛山南海包抄环线，同时建议广州地铁6号线北延一站与12号西延线衔接。生活配套方面，金沙洲今年将完成广东华侨中学和海北中学的建设，推进三级综合性医院“广州中医药大学金沙洲医院”的投资建设。
考虑到目前金沙洲广州区域的城市空间开发已经饱和，佛山区域的开发建设尚未大规模启动的情况。金沙洲未来将对用地进行整合梳理，对原区域“工矿用地”进行重大调整，今后可改为商业、居住用地。
几经起伏热度重燃
眼下的金沙洲，在经历过2010年的些许沉寂之后，开始进入一个新的推货高峰。有开发商把金沙洲比作当年的华南板块，经纬行在分析报告中这样预测，“曾经辉煌的金沙洲板块的热度将重新点燃。”
金沙洲曾经的辉煌要回溯到2007年。那一年，金沙洲地王频现，地价从2006年3000多元/平方米的洼地阶段，突然急速攀升，一年之后单价便跃上了8000元大关，2007年，金沙洲地价屡创新高，品牌发展商争相落户，市场热度升温。但随后不久，由于限价房和保障性住房落户，板块形象直降，金沙洲陷入了低迷状态，2008年，金沙洲的一手住宅价格出现明显回落。2010年，在交通规划利好及相比市区的价格洼地效应下金沙洲逐步走出低谷。
经纬行的统计数据显示，金沙洲一手住宅的成交均价已从2009年的11000元/平方米上升至2011年上半年的15653元/平方米。
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目前，金沙洲板块在售的楼盘有保利西海岸、御金沙、恒大绿洲，以及位于佛山地界的中海金沙湾、恒大御景半岛。相比其它中心区域动辄两万多、三万元一平方米的单价，金沙洲目前在售楼盘的价格仍处于“万元”时代，单价从1.5万元至1.9万元/平方米不等，价格上的优势令金沙洲成为刚需买家最为青睐的板块。根据经纬行监控，今年下半年，金沙洲又将有星汇金沙、元邦明月金岸两大新项目面市，保利西海岸等4个项目有新组团推出，总套数超过2000，推货量占全市中心区的15.43%，占白云区下半年供货量的45.97%.
开发商或求量不求价？
规划利好遇上推货高峰，金沙洲板块当之无愧地成为广州六大中心区最热门的板块，随着板块热度升温，买家们却不免担心，已经节节攀高的金沙洲会不会重蹈白云新城的“覆辙”，在规划利好的刺激之下，房价洼地不复存在，从此站上“2”字头新高？
开发商自然是乐观派。该板块内的新盘元邦明月金岸即将在今年8月底、9月初面市，销售均价为16800元/平方米，该项目销售总监李雄认为，这个价格比较保守，“现在金沙洲各大开发商云集，它会是未来两三年广州最热板块之一。可以看到，现在政府正在‘补课’，随着地铁开通、大桥通车，金沙洲的楼价站上‘2’字头绝对没问题。”
经纬行研究中心经理朱欣苑也认为，金沙洲处于中心城区的附近，但价格与其它中心区域板块相比并不算高。“最近几大品牌开发商都在推货，规划的出台有利于共同提高金沙洲的热度，会使得金沙洲板块的房价稳步提升。”
但资深房地产专家韩世同却认为，金沙洲一直有规划在指导建设，规划要变为现实其中有很多步骤，仅靠规划就把房价拉高的可能性不太大，毕竟金沙洲已经炒作过好多轮了。目前情况下，金沙洲的房价要推向新高的可能不太大，“现在楼市大势向下，投资性购房被遏制在市场之外，首次置业的刚需买家和改善型置业的二次买家购买力有限，仅靠他们很难推高楼价。”他认为，金沙洲原先的高地价已被目前的高房价所消化，如果再推高的话，市场恐怕支撑不了，“市场一旦支撑不了，回落起来就会很可怕，金沙洲在2007、2008年就出现这样的情况。”
对于接下来金沙洲楼市的走向，韩世同预测，在目前的情况下，开发商更可能“求量不求价”，因此稳定房价，甚至稍微回调价格都有利于开发商“走量”销售。
焦点
当广佛同城利好遭遇限购瓶颈
广佛同城的一系列规划令人一度对广、佛两地的楼市看好，但严厉的限购政策出台后，却打破了很多人“同城”购房的美丽计划，行政区划在购房上存在的隔阂，是否令利好大大折扣？
“如今，广佛年票可以互通，购房指标却不能互通，广佛同城要真正超越行政区划，否则实施成果将大打折扣。”韩世同指出，虽然目前已经广佛同城了，但广州人还是不能去佛山买房，佛山人也不能来广州置业，限购就很现实地影响到广佛两地了，“规划的利好很重要的一点是看这些利好在现实中能不能得到落实，目前广佛同城现实中的矛盾还比较多，比如现在的交通瓶颈，又比如限购问题。”
记者采访中发现，由于广州人去佛山置业的比例远远高于佛山人来广州置业的比例，限购对于佛山楼市的影响明显大过广州，目前金沙洲板块属于佛山区划的楼盘占在售楼盘的25%左右，加上近年所推的户型较多的是80-100平方米的二及三房单位，受限购令的影响并不太大，受限购影响较大的恒大绿洲，目前推出更多的优惠吸引客户，成交量已有少许攀升。
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对于广佛同城遭遇限购的尴尬，经纬行研究中心经理朱欣苑认为，规划利好应该从长远的角度来看，广佛地铁的开通，有利于推进两地经济交流的开展，随着这种经济交流的发展，广佛经济圈进一步扩大，人流、物流的往来更加频繁，这种影响必然会作用于房地产行业。“我们看到，广佛地铁开通之后，更多的广州人选择去佛山置业。”朱欣苑指出，尽管限购政策使得两地跨区域购房的行为受到抑制，但这只是短期的影响，只是特定阶段下两地居民不能跨区域购买。
（数据来源：经纬行）
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