7月新盘纷纷降价 上海一二手房价格倒挂加剧

7月新上市项目开盘价纷纷下调，宝山月浦板块单价倒挂超2000元
沪上新房市场的成交低迷，正在加剧一二手房价格倒挂现象。
据21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店截至28日的抽样统计，当前上海一、二手房价格倒挂现象有所加剧，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出。据21世纪不动产计算，部分区域二手房比新房单价可高出2300-3300元/平方米。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔昨日称，上海一二手房价格倒挂现象，主要集中在外围新盘集中上市的区域。一方面，在政策重压、去化受阻的情况下，新盘价格低开；另一方面，区域内同质可比的次新盘，在二手房市场上挂牌后价格保持高位。“加上二手房交易税费一般由买家承担，上述倒挂的差距会更大。”
“外围区域一二手房
单价倒挂超2000元”
据21世纪不动产统计，近期上海市一二手房价格倒挂现象，在宝山月浦板块体现得最为明显。
21世纪不动产数据显示，宝山月浦板块今年7月新开项目有两个：中冶尚园（资料、论坛)、宝华盛世花园（资料、淘房、论坛)，再加上6月下旬新开的中冶祥腾宝月花园（资料、论坛)，该板块一个月内共计新推出1024套房源。
前述21世纪不动产的统计称，中冶尚园、宝华盛世花园作为首次开盘项目，其该批次房源预售报价分别为1.15万-1.6万元/平方米，1.12万-1.47万元/平方米；中冶祥腾宝月花园价格稍高，为1.26万-1.79万元/平方米。截至26日，上述三个项目自开盘后实际成交的房源价格分别为：中冶尚园1.25万元/平方米、宝华盛世花园1.24万元/平方米、中冶祥腾宝月花园1.27万元/平方米，皆处于报价区间的低位。
而月浦板块内二手房价格仍处相对高位。据21世纪不动产统计，板块内的嘉城（资料、论坛)[最新消息 价格 户型 点评]国际花园的二手房源挂牌价格普遍高于1.6万元/平方米，即便是板块内的老公房，月浦八村及乐业四村的二手房挂牌价亦在1.5万元/平方米左右。
类似的倒挂情况还存在于松江新城和嘉定南翔板块。
对此，黄河滔分析，一般而言，在浦东周康、宝山杨行等上海外围新房集中板块，二手房挂牌价低于同质新盘报价约1000-3500元/平方米。但以目前的形势来看，新盘降价促销现象可能进一步蔓延，局部区域二手房的价格优势将丧失。而在外环内的多数区域，由于推盘量少，价格倒挂现象出现的可能性较小。
“二手房成交难度加大”
一手房报价的下调，直接影响到了同区域内二手同质项目的成交量。
据21世纪不动产分析师罗寅申昨日介绍，在宝山月浦板块，其旗下门店7月的带看量环比(较6月)下滑15%，成交量环比下滑近两成。
进入7月以来，整个上海的二手房成交量也有所萎缩。
上海中原副总经理陈宇珏昨日称，随着近期限购令执行力度加大，部分二手房潜在买家对楼市下行预期加重。从7月二手房市场来看，上海全市二手房成交量或将较6月下降两成，7月整体成交套数约在10000-12000套左右，成交价格与6月基本持平。
陈宇珏判断，随着观望气氛加重和一手房下半年供应放量，不排除未来二手房价格下滑现象由外围蔓延至内环。
罗寅申分析，7月是传统淡季，但6月的成交量基数也很小，7月仍继续下滑20%。
据前述中原门店工作人员介绍，现在二手房成交不济，主要是买卖双方价格难以谈妥导致。
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早报记者从上海中原中山分行了解到，7月其所在板块的二手房市场比较清淡，潜在买家眼见市场清淡，杀价力度较大。以近期卖家挂牌的一套500万元的房子为例，买家砍价到450万元，幅度达10%，而卖家态度仍然坚定，“能有2%～3%的议价空间已经很好了”。
“以前10组客户可能会有1组成交，现在可能20组客户中才有1组成交，成交难度大大增加。”前述中原门店一工作人员说。
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