调控收紧 二手市场降价笋盘剧增

限购威力持续，政策丝毫没有要松动的迹象，二手楼市成交平淡。看楼量下降，客源减少，市场上的货量供过于求。中原地产市场主任黄燕飞表示，环比5月，6月份二手住宅成交量有所下降。限购令的作用之下，有实力购楼的买家大多因为购房名额用完不得已退出市场，而“囊中羞涩”的首次买家则期望政策发力楼价下降，陷入观望，购房群体的萎缩，直接导致二手住宅成交受挫，成交量不理想是不争的事实。
业主们会否因为客少而在价格上有所松动？黄燕飞表示，具体要看买卖双方的具体情况，不过从整体得以成交的物业来看，愿意降价成交的单位占大部分，成交价大多低于放盘价，占比超过八成，而成交价格则贴近市场价或略低，反价情况基本“灭迹”。
降价实例
1、业主急需资金周转
日前，中原地产芳满庭苑分行成交了富力天朗明居（资料、团购、论坛、二手）一套约66㎡的小两房单位，总价113万，折合单价17069元/㎡。该分行营业经理肖惠玲透露，业主要在别的地方买楼，急需资金周转，于是放售天朗明居这套小两房单位，原放售价为120万，为了加快成交速度，业主让价7万成交。据了解，该物业为业主一手购入，当时入市价约为5000-6000元/㎡，如今易手，业主账面获利颇丰。买家则为首次置业，青睐于天朗明居所处地段，有地铁出行，非常便利。
肖惠玲表示，目前天朗明居在售的物业，放售价约为1.8-2万元/㎡，上述成交物业价格较笋，而且成交物业是小两房格局，非常实用。
2、业主心态转弱，不看好后市
日前，中原地产宝岗分行成交了穗花新村（资料、团购、论坛、二手）一套约71㎡的电梯两房单位，总价107万，折合单价15105元/㎡，成交价低于市场价。目前楼梯楼市场价约为1.5万元/㎡，电梯楼则约为1.7万元/㎡。
中原宝岗分行高级营业经理陈卢光表示，业主本打算将物业出租，但缺乏时间打理，便将物业出售，原放售价为117.7万，但物业放售一段时间后，见目前市场客源较少，认为市场正在变化，心态稍弱，于是愿意降价成交。
3、买家一次性付款
金碧华府（资料、团购、论坛、二手）营业经理张胜光表示，日前，中原地产金碧华府分行成交了凯旋新世界（资料、团购、论坛、二手）一套单位，面积约194㎡，成交价为635万，折合单价为32765元/㎡。这套单位属于凯旋新世界一期低层单位，拥有一个大平台，可供该户业主私人使用。原业主为外地人，购入单位后曾短暂入住，其后回京发展后，一直将物业空置。之前业主放盘价为650万，因他想尽快回笼资金，加上买家愿意一次性支付房款，因此最后业主愿意降价15万成交。
据了解，目前凯旋新世界同类型的物业二手均价约要3.5万元/㎡。
4、业主资金充裕，对价格不坚持
中原地产光大花园（资料、团购、论坛、二手）分行成交了富泽园一套三房单位，面积约95㎡，成交价为187.5万，折合单价为19695元/㎡。
光大花园高级营业经理陈华妹介绍，业主为香港人，在穗拥有多套物业。富泽园这套单位一直空置，只是偶然会回来少住。现时觉得楼市理想，业主又懒得搭理物业，因此将物业放售。原来业主放盘价为200万，但其叫价并不强硬，让价空间稍大，最终物业降价12.5万成交。
据了解，富泽园一期为楼梯楼物业，二手均价约1.4-1.5万元/㎡，二期为电梯楼物业，二手均价为1.8-1.9万元/㎡。新成交的这套单位属于二期电梯单位，可欣赏到珠江景色。
专家建议
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中原地产市场主任黄燕飞认为，目前市场上观望气氛甚浓，楼市成交平淡，再加上房贷审批难度加大，业主不轻易说反价。部分业主的最初放盘价较心理价位略高，有利于其与买家讨价还价。她表示，不少买家都期望价格降低，置业计划暂时搁置，而一些买家尽管仍在看楼，但出手甚是犹豫，因而业主若有心出售物业，适当降低价格可以促进成交。而从中原地产目前的成交来看，得以成交的物业价格一般比较笋，贴近市场价或是略低于市场价，而价格让步较大的楼盘，成交速度会更快。
降价笋盘
白云区成交分析：资深看楼客首次置业 60万购入晓翠花园楼梯两房
晓翠花园位于白云区广花四路，是该区域发展比较成熟的小区。日前，中原分行岗贝分行成交了晓翠花园一套两房单位。该分行高级营业经理李苑峰介绍，这套楼梯楼中层单位面积为57㎡，成交价为60万，折合单价为10554元/㎡。
李苑峰表示，晓翠花园鲜有放盘，是次成交的还要是放盘量稀少的中层单位。业主于2000年以4000多元/㎡购入单位，近年已经由自住改为出租。现时仍有租客租住，每月租金约1500元。现业主觉得收租已有多年，倘若有合适的价格出售也无妨。是次易手，估计业主账面获利近30多万。
据悉，买家虽是初次置业，但早已是一名资深看楼客，基本上广州市区乃至番禺、花都区都有看过房。但一直由于资金有限，迟迟未能入市。近期适逢其业主要加租，促成了买家入市的决心，他只看了一次楼就拍板成交了。
晓翠花园楼龄约11年，分为两期，一期为楼梯楼，二期为电梯楼。现时该小区楼梯楼二手均价为1万元/㎡，电梯楼二手均价为1.3万元/㎡。周边的楼梯楼小区百荣苑二手均价为1.1-1.2万元/㎡，电梯楼小区云天翠庭二手均价为1.5-1.6万元/㎡。
成交分析：业主急售 162万出售保利林海山庄笋盘
日前，中原地产世纪绿洲分行成交了保利林海山庄一套约98㎡单位，总价162万，折合单价16515元/㎡，成交价低于市场价。
中原世纪绿洲分行高级营业经理钟芳涛介绍，买家为一名自住客，非常喜欢保利林海山庄的居住环境，而业主则因急需资金周转，所以降价出售。据了解，目前保利林海山庄的市场价约为1.8-2万元/㎡，而上述成交均价不到1.7万元/㎡，价格相当实惠。
钟芳涛表示，保利林海山庄位于天河区天源路，依山而建，若要到小区还要小爬一段坡路，平时有电瓶车出入，由于地势较高，这个楼盘较不受老年人欢迎，不过优越的绿化环境，就得到不少年轻买家的青睐，而过往成交记录中，25-35岁的买家居多。
在天源路一带，除了保利林海山庄，世纪绿洲也是一个不错的楼盘，一期的楼梯楼单位市场价约为1.5万元/㎡，电梯楼则约为1.8万元/㎡；二期全为电梯楼，目前市场价约为1.8-2万元/㎡。
成交分析：生意人追求居住环境安静 129万购世纪绿洲物业
日前，中原地产世纪绿洲分行成交了世纪绿洲一套86㎡两房单位，总价129万，折合单价14976元/㎡。
据该分行高级营业经理钟芳涛透露，成交单位为世纪绿洲低层物业，因为楼层“较不讨好”，放售了两个多月仍未觅到买家，不过近日就遇到“伯乐”，最终成交。买家为附近一名生意人，比较追求安静的居住环境，至于楼层就不大介意，而且该单位被业主用作自住，装修保养尚好，整体条件均合买家心意。至于业主，则是因为要置换居住区域才放售物业。
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钟芳涛表示，世纪绿洲位于天源路，临近华南植物园，生态环境资源丰富，目前楼梯楼市场价约为1.5万元/㎡，电梯楼则约为1.5-2万元/㎡。由于世纪绿洲以自住为主，业主若不是需要置换到其他区域，一般不会出售物业，因而盘源不算多。但距世纪绿洲不远的保利林海山庄，近来陆续出证，成交活跃，目前市场价约为1.7万元/㎡，现有一套98㎡的三房单位，售价为175万。
成交分析：买家85万入市东璟花园抢手一房一厅单位
位处天河员村二横路与黄埔大道交界的东璟花园，小区不大，但周边配套齐全，交通方便，离天河公园仅百步之遥，居住环境舒适。近日，中原地产东成分行成交了东璟花园一套54平方米的一房一厅单位，成交价85万，折合单价15773元/平方米。
分行营业经理麦宇芳介绍，员村板块有多个优质楼盘，但一房一厅的盘源却属少见。买家为附近工作的白领一族，置业目标便是东璟花园的一房一厅，恰好有盘源放出，见价钱适合，买家很快便决定买下这个单位。据麦宇芳透露，东璟花园目前市场价为1.7-1.8万元/平方米，成交单位因望马路而价格较低，不过麦宇芳认为这套物业虽稍嘈，但价钱相当实惠，现时东璟花园放售的一套35平方米的单间，放售价为70万，单价已去到2万元/平方米。
这个单位是业主2005年以30万一手购入，这次成交，账面获利55万。
据了解，除了东璟花园，员村板块还有美林海岸花园、都市兰亭花园等楼盘，其中美林海岸花园为较大型的住宅小区，可望江，现时市场价为2万元/平方米。
成交分析：郊区住客改善居住环境 118万购东湖新村楼梯单位
日前，中原地产东湖西分行成交了东湖新村一套约73㎡的楼梯楼单位，总价118万，折合单价约为16063元/㎡。
该分行高级营业经理沈国锋介绍，买家原住于郊区，想要改善居住环境，将置业目标移至市区，而东湖西一带的生活气氛浓厚，为买家所喜欢，而成交的物业是楼梯中高层单位，朝向较好，各方面条件都不赖。至于业主，因工作需要改变居住地点而放售盘源。
东山板块位处老城区地带，生活配套成熟，大部分楼盘都带名校学位，因而到此地买楼的多为自住客，其中不乏学位需求的买家。据了解，目前该板块的楼梯楼市场价约为1.4-1.7万元/㎡，电梯楼则为1.7-2.5万元/㎡。而东湖新村这一小区既有电梯楼，也有楼梯楼，目前楼梯楼市场价约为1.5-1.7万元/㎡，电梯楼则约为1.7-2万元/㎡。
过年期间，广州各个区域楼市成交较淡，据沈国锋透露，现在买家已经陆续回归市场，分行的咨询量开始慢慢上升，也有不少买家开始约时间看楼。不过，年前出台的“新国八条”影响犹在，市场对此仍需要时间去消化，所以现时二手市场成交仍是淡静。
成交分析：星河湾三房单位易手 业主账面获利81万
星河湾作为番禺区一个指标性楼盘，从单身公寓到别墅大宅，都拥有相当多的支持者。中原地产番禺区区域营业经理袁诚林介绍，目前星河湾放盘主要是以四期大单位居多，面积在205平方米以上，二手均价约1.6-1.7万元/平方米。偶有中小户型放盘，立即被市场消化货源。
近日中原星河湾分行成交了星河湾一期一套96平方米的三房单位，成交价为120万，折合单价为12565元/平方米。该单位放盘两星期成功售出。业主原为自住，因私人原因易手。他于01年以39万购入该入物业，是次转手账面获利81万，物业升值超200%。
据袁诚林介绍，买家为外地人，在穗工作多年，能出具纳税和社保证明，无碍其在此置业。他之所以会选择星河湾，除了本身对小区的质素和管理认可度高外，他还有许多朋友在该楼盘居住，形成一个共同生活圈。
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袁诚林表示，目前星河湾放售盘较为紧缺，但租盘则比较充裕。一方面是年底有部分租约到期，业主将盘源再推出市场；另一方面有部分原先没有放售的物业被业主推出租赁市场，因而租赁盘源明显增多。
成交分析：看楼两年 买家282万购星河湾双主套单位
日前，中原地产星河湾分行成交了星河湾三期一套双主套单位，建筑面积164㎡，总价282万，折合单价17185元/㎡。
星河湾分行营业经理奉鹏透露，买家是一名熟客，看楼已有两年的时间，但一直没有出手购买，这次终于遇到合适的单位，成交单位南北对流，带双主套，装修为发展商精致装修，为买家所钟情，于是买家决定不再错失良机出手购买。至于业主，已入市了星河湾四期面积更大的单位，于是将旧物业易手。
星河湾是番禺区比较高端的楼盘，分多期开发，一二期以小面积单位为主，目前市场价约为1.5-1.6万元/㎡。三期以后的单位则以200㎡以上的大户型单位为主，三期单位市场价约为1.6-1.7万元/㎡，四期则约为1.7-1.8万元/㎡，五六期的二手价在2万元/㎡以上，六期单位所处位置较佳，可望江，目前市场价约为2.8万元/㎡，七期单位一手仍在开售中，一手价约为2.7万元/㎡。
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