深圳关外中介“本末倒置”只推新房冷落二手房

推新房让中介得以从容面对二手楼市的萎靡。　南都记者　王莎莎　摄
二手房市场的猛然“跌停”并没有将中介一棒子打垮，在业绩构成上各中介也在求变。特别是二手房成交量下滑严重的关外，中介的业务重心已经从本地二手房转移到了代售新房上。
7月11日“按评估价征税”政策落地，全市二手住宅成交量降幅立竿见影。“萎缩近八成”、“7月至今单铺只卖了五六套”等来自中介的抱怨屡见不鲜。不过据南都记者了解，二手住宅的“跌停”并没有将中介一棒子打垮，在业绩构成上各中介也在求变，特别是在当地二手房成交量下滑严重的关外，中介的业务重心已经从本地二手房转移到了代售新房上，原本“能做便做，不做亦可”的代售业务如今所占业绩比普遍超过五成。如果你在近期频繁收到“去龙岗、惠州、东莞买新房”的中介短信，千万不要惊讶。
近两周二手成交量暴跌九成
因新政导致的二手住宅滞销本周还在继续。据港置地产市场研究部统计，“按评估价征税”新政落地后，全市二手住宅成交量连续两周徘徊在200套左右，较过去六周2400余套的周平均值暴跌九成。
新政前夕，业内人士便对二手住宅即将进入冰封期有了充足的预判，甚至表示如今的成交低迷仍会持续到第三季度。“7月下旬到8月份的二手房成交会非常困难，中介的生存空间将会越来越窄，能多条腿走路的中介会着力做商业、外地盘和香港盘。”美联物业营业副总经理梁文辉说。
“市场总体必然呈现萎缩，分行业绩与同期相比下降了近四成。但罗湖、福田本身新房就少，又集中了像百花、景田等刚性需求较为集中的片区，因此即使税费增长，也能保持一定量的成交。”中联地产景田香蜜湖片区经理许蔚这样说道。他认为，他所在的福田北区的现状基本可以代表关内各区的状况：满五年的房源很多，对新政的消化要比关外更快。
相比关内，位于关外的二手房受政策影响显然更大。交通、配套、近些年上涨过快的房价，再加上提高的置业门槛使得置业者暂停了买房举动。“最近一个礼拜看房量有了提升，但是成交量还是上不去。”世华地产宝安西乡B区总监庄润光和龙华锦绣江南（资料、论坛)分行经理解华宇向南都记者反映了共同的情况。而在龙岗中心城及布吉，由于限价新盘较多，存在当地二手房房价与新盘差距不大的情况，再加上新政因素，使得当地二手住宅成交更显萎靡。
东莞、惠州的新房成为业绩主体
二手住宅成交量跌至历史冰点，加速了中介由卖二手住宅向代售新房和商铺的转移。代售新盘，甚至是外地新盘逐渐已经成为想要存活于当下市场之中介的主要功课。特别在关外，各中介“重二手、轻新盘”的业绩配比目前基本实现倒挂。
“周边城市新楼盘其实深圳中介一直都在卖，只不过现阶段重心更加倾斜了，不这样的话很难保住之前的业绩。”庄润光说。他表示，在以往成交旺季，代售新房和商铺的业绩只能占到他管辖区域的四成。而现在占到了八成，其中东莞、惠州的新房成为业绩主体。
“从目前的情况来看，手有余钱、看好房产回报的投资客还是很多的。去异地购房的买家中投资客占据一大半。”庄润光表示，持续存在的通胀预期、限购限贷的本地楼市使得众多的投资客在深圳无房可买，只有把目光转移到了购买条件相对宽松的外地。
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据南都记者了解，中介发起的异地看房活动基本安排在周末，有专门的看楼车接送。“像我们分行的话周末两天至少安排四趟车，每车50个人左右。”庄润光说，惠州、东莞等新盘所在地距离宝安西乡也就一个多小时的车程，来回十分方便。
龙华中介以代售龙岗新盘为主
同属关外的龙华各中介也在求变。因与新房众多的龙岗中心城和大运新城更近，龙华中介目前业务主要以代售龙岗新盘为主。
世华地产高级经理解华宇透露，在中介大力推动下，新房成交量取得了不错成绩———龙岗新盘珑瑜、中森双子星的成交量都很高，其次则是东莞和惠州的新楼盘。
中原地产龙岗区总监谢建奎表示，近些年涌现出的龙岗新房基本是由中原地产提供策划和代理销售。在二、三级市场联动方面，中原具有先发优势，也使得他们代售的新房集中在龙岗本地。
“佳兆业大都汇、摩尔城（资料、论坛)、荔山道、和谐家园、承瀚来座山等，我们都会组织二手房买家去看，形式上比较零散，基本以龙岗本地的客户为主。”谢建奎表示，以往二手房业绩占到八成、新房与商铺代售只占两成的现象如今得到了完全倒挂，以7月份为例，新房代售业绩占比已与二手住宅平起平坐，预计未来比例会更高。
○ 业内声音
中介外围代售新房业务今后将成为主流
高雄武21世纪不动产深圳公司副总经理
在目前二手住宅市场出现萎靡、房源不好卖的时候，人们才会看到中介开始向新房代售领域转移以保持以往的业绩量。其实并非如此，中介的新房代售业务早在2008年就已在深圳出现了，只不过2009与2010年二手住宅成交很火，代售被渐渐忽略。随着调控逐步显现、开发商新房逐渐难卖，引发开发商与中介公司的再度亲密合作，此模式也由深圳逐步扩散到了其它二、三线内地城市。
依据我的判断，未来中介对新房的代售业务一定会更加深入。我们有长期的数据进行支撑，且东莞、惠州等深圳周边城市的新房很大程度上是由深圳中介积累的客户实现成交的。而且，中介掌握着影响成交因素中最重要的客户资源。从开发商的角度来说，建立与世联、中原等前期策划机构的合作模式，以建面10万平方米的项目为例，顾问费在50万元左右，而与提供客户支持的中介方合作无疑性价比要更高。中介在代售业务中话语权不断增强，也反映了房地产市场发展不断走向成熟。
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