二线城市调控乱象：实际库存远比官方数据严重

经济观察报7月29日讯 相较于一线城市，在愈来愈严厉的调控政策基调下，二、三线城市的开发商正面临更大的库存压力。
渣打银行大中华区首席经济学家王志浩在接受本报采访时说，在过去两三年，一些开发商当需求不好时，刻意不让市场看到真实的库存，因此市场上看到的库存就有限，但是实际情况远比官方公布的库存数据严重。渣打银行最近完成的调研报告显示，到年底二线城市库存水平可能将高达15个月的销售量。
本报进一步调查发现，一些城市正面临更严峻的现实，例如在兰州“数字游戏”式的楼市调控政策下，地方政府刻意打压成交量、打压需求的调控手段已经偏离了中央政府一再强调增加供给的本意，当地长达3个月时间中仅有一个楼盘获准预售，已致供需两难。
想卖的卖不了，想买的买不着。
兰州“假象”
“目前至少有十几个楼盘排队，等着办预售手续，但房管局不放行，从7月开始，每个月只放一两个楼盘，”一位兰州开发商说，“这还算好的，7月份之前，整整3个月的时间里，只有一个楼盘被获准预售。”
他说，为了完成承诺的房价调控目标，兰州市政府希望把数字压下去，首当其冲的是成交量，以此造成调控效果很好的“假象”，但实际情况远非数字所能反映。
据悉，在今年4月份，兰州连续多日出现楼市零成交，这被地方政府看做调控取得效果的重要成绩，“你能想象一个这么大的城市，连续出现零成交吗？政府认为这是打压了炒作，但实际上，兰州的刚性需求非常大，许多人想买，但买不到房子，因为政府根本不批准开发商进行预售”。
兰州市房地产商会的研究人员称，从4月25日到7月17日，兰州新批准预售的楼盘只有一个。
遭到打压的不仅是新盘供给，已经获得预售证的楼盘也在当地的特殊政策下难以形成有效供给。
按照兰州的调控政策，从今年4月1日起，兰州停止了房地产商自主定价，改为开发商无论是否拿到预售证，都需先向物价部门申报价格，由物价部门会同房管部门和房地产开发企业约谈后确定最高价格、销售均价和一房一价，办理完建议价格备案后，再办理网签手续。
另一位当地开发商说：“政府希望物价部门根据我们的开发成本和利润率来核算一个价格，但实际上我们跟物价局交流，他们也不是很懂，于是就根据区域确定一个‘一刀切’式的价格区间，比如市中心的城关区要求8000-10000元/平方米，安宁区7000元-8000元/平方米。”
但实际上，兰州城关区的大量楼盘的市场价格早已超过了10000元/平方米，开发商并不愿意按照此价格区间进行销售，甚至于，“即使我们跟客户签了合同，房管局也不给我们办理网签，这个合同也就没什么效力”。
据当地媒体报道，兰州市物价局官员曾称，目前已申报待审核的房源中，开发商申报售价均未超过万元。“实际情况是，政府根本就不许我们申报超过万元的房子。”上述开发商说。
兰州市房管局官员此前亦称，国家发改委要求商品房销售明码标价，但“仅仅公示房价，无需审核、审批，如果引起恶性反弹怎么办？怎样向老百姓交代？”因此，兰州市决定进行价格干预，“政府调控给予开发商合理的利润应在20%，比方说开发商申报的销售价格过高，那么拿出你的成本依据来。”
对于调控政策和效果，兰州市委宣传部、兰州市房管局拒绝了本报的采访。
库存探源
兰州市房地产商会的研究人员称，在有关政策的接连调控下，兰州商品房库存量逐日紧张，直接表现就是可供选择的房源减少，楼市成交量继续下滑。
但实际情况是，在当地严苛的调控政策下，尽管可供交易的有效库存减少，但开发商所挤压的大量库存无法释放，若按照兰州政府的调控思路和成交量，到年底其开发商库存将进一步上升。
回复该发言

王志浩说，在中国定义库存有两种，第一是已经建好了，没卖，是一个空房。第二是开发商已经在建，但还没建好，但又已经拿到了销售许可证了的。
“因为一些开发商可能将达到销售条件的住宅不做销售许可申请。导致官方公布的库存数据可能与我们判断的库存量不吻合，而且不能拿各地方自己公布的库存来做一个未来的判断。我们是按以前土地出让的面积来计算未来房子的一个供应量，用最近3个月的销售面积来判断未来的需求。”他表示。
这种逻辑无疑更符合市场实际，渣打银行按照此逻辑调研发现，目前中国35个大城市房屋库存约相当于3个月的销量，到年底，将上升为7个月的销量，而二线城市的库存问题则比一线城市更为严重。
西安一家大型开发商高管对本报说，去年年底已经确定了今年的销售目标，“虽然后来遇到楼市调控，但我们的目标没有调整，也没有减缓开发进度，对今年完成销售目标还是有信心”。
不过他也承认，今年3、4、5月份开始出现成交量严重下滑，“有几个月销售大约只相当于去年水平的一半”。这也间接证实了王志浩的调研结果——实际市场中，开发商库存确实正逐渐上升。
王志浩称，他们的计算方法是，首先统计30多个城市过去数年的所有土地出让面积，“再以过去3年出让的土地统一定义为库存，假设第一年有1/3开发出来，第二年有1/2开发出来，第三年假设就开发完了。”
而兰州的调控结果也显示，尽管市场上看到的库存、官方公布的库存都非常紧张，但实际上，大量已经达到预售条件的楼盘，由于政府刻意打压数字，并无法形成对市场的有效供应。
一位当地开发商质疑，中央政府楼市调控的本意，一方面创造更多的新建商品房建设和供给，同时打压投机性的需求，来稳定市场价格，“我们觉得中央政府是按照市场经济的思路来调控，手段是改善供求关系，但到了地方政府，按兰州这种‘不让买，也不让卖’的计划经济思路调控，已经严重违背了中央政府的本意，纯粹为了统计数字，这有意思吗？”
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