深圳年内至少37个新盘开卖 开发商急了!

赶着卖还是拖着销，当时市场销售策略开始分化，但整体“加速出货”态势表现明显。CFP供图
“拖了几个月，现在可能等不起喽！”龙岗区某待售新盘营销负责人在南都记者的电话采访中幽幽地说。他倒是没说资金问题，主要担心限购之下有购房资格的人买一个少一个，以及限价加严之后房价被迫节节走低……
如此说法颇具代表性，经过较长时间的消极等待，一众开发商虽仍表态纠结、举棋不定，但其中选择加速出货的明显增多。以目前施工进度预计年前可达预售条件，或者开发商曾表态年前将卖为标准，南都记者日前统计，年前全市还将有50个新盘，其中37个表示明年前将售，有的甚至表态“尽早卖”。供应增大和限价压制之下，市场在向更有利于购房者的局面发展。
大部分开发商已经放弃等待
去年底以来，大部分开发商在开盘节点上能拖则拖，尤其今年4月底深圳开始限价政策以后，更不想以限定的“低价”开盘，因此不少供应量积压到了下半年。据深圳市房地产交易中心公布的今年1-6月数据，全市新批准商品房预售面积157.78万平方米，同比减少7.51%，其中新增住宅供应量和全年5.24万套的计划相比，仅完成30%左右。
而今，下半年已溜走了一个月，有些待售新盘开发商的说法还是“不一定能卖”、“不知道何时卖”，其原因，一是和限价政策博弈，不想“被迫低价卖”，资金充裕的开发商打定主意转现售，以绕开限价令；二是工期已难赶上，而今面临大运会，禁止有噪声、粉尘的施工，大型车辆如混凝土搅拌车等都不能进出工地，如此众多楼盘施工暂停，待复工再定，可能都要堆到年底了，又恐多家混战、卖不动……
“其实摆在面前的就两条路，要么响应限价赶紧卖，要么等待现楼绕开走，不过都不是什么好路，都不情愿而已。”有开发商坦言，因为前者意味着要让利，后者取决于资金实力能否等得起。
不过，选择加速出货的开发商逐渐偏多。如龙头房企万科，今年初报全年销售目标为140亿元，而上半年仅完成45亿元，其深圳分公司年初公布12个新盘面市计划，至今才开了4个。而今，万科深圳方面相关负责人对南都记者表示，将深圳全年推盘量由预计的500万平方米调减到400万平方米的同时，将采取“尽快入市”的策略，其理由一是预计年底全市供应量会比较大，且市场政策不见明朗；二是限购之下，具备购房资格的置业者几乎是买一个就少一个，不具备成长性。
“据我所了解的情况，目前大部分开发商已经放弃等待了，对于开盘是希望‘越快越好’，能达到预售条件就赶紧卖。”美联物业深圳区总经理江少杰说，因为三点压力很迫切：一是限购长期化、普遍化，如此越往后具有购房资格的群体越少，得赶紧抢；二是银根还在收紧，房企融资难度越来越大，或多或少担心资金链问题；三是深圳限价政策现在要求片区按月环比零增长，那么就意味着价格只能一波比一波低，一旦出现个别楼盘降价拉低片区均价，后面开的楼盘就只能不超过或者跟着继续降。
房价可望逐步下行
如此情形下，今年底前究竟还有多少新盘入市？多家中介曾统计过全市的下半年新盘量，比如美联物业预计将有103个新盘，不过其市场研究部主任徐枫补充说明：“这是理想状态，考虑到不少项目转现售或推迟，实际开售量将至少打个7折”；中原地产预计将有66个新盘，包括全新开售或加推新一期的，其二级市场总经理玉家雄称：“全年供应量在300-350平方米，其中下半年将是上半年的1.5倍左右”。
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剔除7月至今已开售新盘，以目前施工进度预计年前可达预售条件，或者开发商曾表态年前将卖为标准，南都记者日前统计，年前全市还将有50个新盘，其中13个因如上种种原因将改到明年才卖，比如罗湖区的德弘天下华府（资料、论坛)、淘金山（资料、论坛)二期和华盛君荟，均已经封顶，可都说要到明年才卖，此外还有和黄懿花园、深业御园、联泰梅沙湾（资料、论坛)、锦绣华天茗苑等。
确定将在年内开售的37个新盘，其中龙岗依然最多，开盘时间都集中到了10月至年底。需特别指出的是，近年来少有新盘入市的福田，将在近3个月迎来开盘高峰期。继桐林城市广场之后，8-11月份，廊桥国际、万泽云顶香蜜湖、和黄都会轩、君临天下、嘉州富苑、天健W6个新盘都将开售，共计2500套新品。
可见，年前的新盘供应无论从数量还是分布区域都将超过上半年，而且房价可望在限价政策强压之下逐渐下行。因此，如中原地产二级市场董事总经理玉家雄判断：“对自住需求者，现在（指下半年）无疑是入市良机”；深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺建议：“再等个两三月，会有更好的价格”；美联物业深圳区总经理江少杰认为：“关外部分区域年底房价将较年初下降20%”。
○ 置业建议
首次置业可考虑地铁可达的受冷落区域
玉家雄中原地产二级市场董事总经理
如果是自住的话，现在入市是一个很好的时机。现在新盘价格由于政府的限价政策强压的原因，低于它真实的市场价。可以预想的是，一旦限价的政策放开，价格肯定会迎来反弹。正常市场下卖2万元/平方米的房源现在只用卖到1.7万元/平方米，性价比是很容易比较出来的。
至于区域的推荐，对于经济不宽裕的首次置业者来说，新一轮地铁开通的关外沿线或许是个不错的选择。比如龙岗、宝安西乡等此前因为交通闭塞受到忽略的区域，在地铁能够达到的条件下，降价新盘相比周边或许还存在一定的价格低洼。
等再两三个月，会有更好的价格
邓志旺深圳市职业技术学院房地产研究所所长
去年底以来，大部分开发商都在能拖则拖，尤其今年4月底深圳开始限价政策以后，更不想以限定的“低价”开盘，因此不少供应量积压到了下半年。而今，限购令不仅短期内不取消，还扩散到二、三线城市，深圳的限价政策还出了“加强版”，如此开发商继续观望、延后的价值不大了，相信会以加快入市、走量出货为主。
如此大势所趋之下，今年内的房价走势很明确了，一定会在限价目标下下行。目前打着“限价开盘”旗号入市的楼盘还算卖得不错，越往后就会越被动，逐渐需要降价促销，我看再等个两三个月，会有更好的价格（指更低价），比现在更有利入市。
关外有些区域房价可能降20%
江少杰美联物业深圳区总经理
据我所了解的情况，目前大部分开发商已经放弃等待了，对于开盘是希望“越快越好”，达到预售条件就赶紧卖，因为三点压力很迫切：一是限购长期化、普遍化，如此越往后具有购房资格的群体越少，得赶紧抢；二是银根还在收紧，房企融资难度越来越大，或多或少担心资金链问题；三是深圳限价政策现在要求片区按月环比零增长，那么就意味着价格只能一波比一波低，一旦出现个别楼盘降价拉低片区均价，后面开的楼盘就只能不超过或者跟着继续降。
如此看来，在供应量较大的区域，比如龙岗及宝安部分区域，年底房价比年初降个20%是很可能的，购房者可多关注这些区域的货量较大的新盘，以及周边二手房。
现在买房是好时机，关键是产品是否合适
杨创慧21世纪不动产深圳公司总经理
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随着政府限价政策执行不断深化，未来必然将会出现越来越多的降价楼盘。现在是买房的好时机，但一定要想好看中的楼盘是否真的合适自己，不能光图便宜。对于资金实力不是很足的买家来说，有了大运和地铁开通的利好，龙岗单价1万元出头的新房项目无疑更有竞争力。而对于首次改善型的客户，我更建议对于居住环境要求更多的他们选择关内的二手楼盘，因为一手房受限价的影响很大，二手业主在持有自己楼盘的心态方面也有很大调整。在成熟关内置业，此时考虑二手楼盘可能更具优势。
○ 焦点房企销售策略
万科达到预售条件就尽快入市
万科深圳公司年初曾透露2011年全年销售目标140亿，据了解上半年完成45亿，下半年销售压力显然很大，年初曾公布的今年将入市的12个项目中，如今大多都还在施工中。
年初曾预判深圳全年推盘量在500万平方米左右，由于各种因素影响，部分产品会延期或转为现售，今年入市产品或在400万平方米，而上半年入市数量不足百万，下半年深圳市场供应量明显充足很多。在这样的供求背景下，若要实现“开盘当月销售六成”的一贯目标，万科未来的价格策略显见也将保持以往的“稳健”特色。“一方面预计年底全市供应量会比较大，并且市场政策也不见明朗，所以但凡能够达到预售条件的，我们都会尽快入市。”万科深圳方面同时还表示，限购政策下，具备购房资格的置业者几乎是买一个就少一个，不具备成长性。
同时，万科深圳方面也表示，项目进度都是根据产品类别来决定的，基本都是固定的，尽管希望尽快入市，但是也绝对不会出现为了入市赶工期的情况。至于价格策略，万科表示，目前深圳基本不存在价格杠杆，限价使得各片区的价格接近透明，消费者的价格预期已经非常清晰，所以下半年除了提醒消费者多关注万科项目外，全部都是按照年初既定的开发和销售计划进行，没有太多市场策略。
据了解，接下来万科项目入市情况依次为，8月底9月初，万科宝安金色领域二期有望入市；万科坪山金域缇香、沙湾万科公园里、布吉万科红二期计划10月底或11月入市；龙岗万科天誉、万科龙坂璞悦山项目计划11月左右入市；万科沙井项目翡丽郡则争取11月底前能够入市发售。
金地深圳本土今年主攻天悦湾
虽然在深圳本地拥有新盘天悦湾、大百汇（商业地产）以及龙岗住宅等多个项目，但为了保证产品定位和销量，金地将今年的深圳市场销售前景全部放在了天悦湾这一个重量级项目上，为了打造这个华南区首个“顶级豪宅”，金地可谓孤注一掷。
“虽然面临限价的压力，但天悦湾目前还在正常的前期销售轨道上。”该项目负责人如是说。就目前而言，一线城市无论限购、限价力度，银根紧缩程度都达到了历史高位，这对众多的高端项目造成不小打击。金地集团总裁黄俊灿表示，不会因限价盲目降价。“类似天悦湾这类的顶级产品，我们讲求的是品质，不会在降价上做文章。”黄俊灿说。
而针对“房价上涨过快的二、三线城市也要实施限购”条文，金地集团表示，目前集团所进驻的如珠海、天津、杭州、南京、宁波等二、三线城市本身就已经执行限购令了，因此限购范围的进一步扩大并没有对金地造成实质性的影响。“
佳兆业深圳多项目或在明年集中推


-->今年上半年佳兆业集团在深圳开卖的项目仅有一个，就是位于布吉的佳兆业大都汇，而其在全国各地的二、三线城市却频频推新和拿地，加之前不久启动了全国多盘促销行动备受消费者关注，很多人会猜测其是否因深圳限购、限价等严打政策而开始转移发展重心。对此该司有关负责人表示，虽然深圳目前在售的项目只有一个，但深圳仍然是集团发展的核心城市，目前不少新项目都已经正式启动。
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比如总建面约107万平方米的盐田旧改项目，现正在进行紧张的前期拆迁工作，力争年底前能动工，计划明年底面市；而位于深圳大鹏的滨海渡假楼盘———山湖海，是集住宅、商业、酒店、公寓于一体的综合体项目，总建面约有13万平方米，也将在明年开售，而如果工程进度顺利的话还有可能提前；再加上坂田的御峰项目，总建面有30多万平方米，将打造中高端住宅产品，也可能在明年推出。另据记者了解，还有今年初就已经公开动工的宝吉旧改项目，也是总建面约128万平方米的超级大盘。因此，对于佳兆业地产而言，明年将会是一个集中推售的时期，深圳项目会与全国齐头并进。
■ 深圳主张
去年底以来的房地产市场，开发商姿态以观望、惜售为主：既然限购让买方少了，那么就错开点、节约点推货；既然限价把新盘售价摁住了，那么就等现楼、绕开了再卖……如此策略，貌似还挺奏效，在调控政策一片风声鹤唳之下，摇着“限价开售”旗号的新盘们依然个个卖得风生水起。
开发商如此乐观、购房者如此捧场，都基于对一系列行政调控手段“不可能长久”的判断，而今，这一幻想被打破：限购不仅看不到取消迹象，而且进一步扩散到二、三线城市；限价不仅没“如期”悄然放松，还升级到了分户型、按月环比零增长的版本，再加上银根持续收紧，好不容易有些开发贷出来，也流到了保障房建设头上……
正如“温水煮青蛙”，现在水的温度足以让开发商跳脚，再不准备跳说不定就要被煮死。局势很明显：如果你不是再拖个大半年不卖楼都没关系，那么就赶紧从了吧，现在有资格买房的人越来越少，而且在片区“按月环比零增长”的情况下，一旦出现某个降价促销的，后面开卖的楼盘就只能跟着降。
当然，基于项目进度、资金实力、后续发展等的不同，开发商选择“跳脚”的时机会不一样，往往是跑得越快的越安全，越往后的越被动，被动中的降价促销就不可避免。如此局面，开发商得快着点卖，购房者可悠着点买了。
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