通州二手房均价15326元/平 刚需开始“抄底”

通州二手房7月上半月均价15326元/平方米
根据链家地产市场研究部统计，6月北京通州、大兴、顺义、昌平等地的商品房成交量均超过二手房成交量，不仅如此，郊区商品房的成交均价还与二手房接近，通州商品房的价格甚至低于二手房价格。随着如珠江拉维小镇（资料、论坛)等通州一手房价格的大幅下降，二手房市场也开始悄然跟进。业内人士指出，在通州区域内，一手房对二手房的替代作用毋庸置疑，因此，在一手房降价出货的情况下，二手房价格随之下跌是无可避免的。
通州新房降价　冲击二手房市场
位于通州区的项目珠江拉维小镇近日推出特价房，均价14500元/平方米，较前一期每平方米下调近万元。而在去年，通州的月亮河也曾出现过将近万元的大幅降价情况。统计数据显示，目前通州新房拟售价与成交价差距超过20%，为各区域最高。
分析人士指出，通州新房价格下降对于周边二手房业主心里产生一定影响，从而导致二手房议价空间增大，或迫使部分业主调低挂牌价。目前通州二手房平均挂牌价为16700元/平方米，在新房价格下降的情况下，未来该区域二手房价格继续向下调整的可能性也有所增大。
通州二手房价格回归首次调控水平　或带动全市二手房价格下行
7月份后，通州区二手房出现了“量升价跌”的情况。据链家地产市场研究部统计，7月上半月，全市4700套可售存量楼盘中，成交3套以上的畅销楼盘减少了一半左右，由600个下降到300个，而通州畅销楼盘增加了一倍，占了14席，占比约为5%。
同时，通州区域二手房购房人数量增长了近50%，整体成交量较6月同期上涨了30%左右。而二手房价格则继续下跌，7月上半月均价仅为15326元/平方米左右，基本上与去年5月份第一轮调控初期价格相近，相比第三轮调控前均价下降7.4%。
鑫尊地产市场部总监闫斌杰指出，成交低迷下，二手房业主的观望情绪应该更浓，二季度北京郊区二手房新增房源量减少可以看出该趋势。但通州区二手房房价在新房市场的带领下开始下跌，一方面反映了此前的疯炒已经透支了市场购买力，房价正逐步趋于理性；另一方面，也说明了北京市当前存量房开始出现供求关系逆转，由供不应求转向供大于求，开发商和部分炒房客已经想方设法“出货套现”。
闫斌杰进一步提到，如果这种现象持续下去，不排除通州将成为北京住房价格开始大幅下行的“导火索”。这主要是由于通州区的房源各种户型齐全，同时还拥有完善的基础设施，具有很强的市场竞争力，相对于市区如朝阳区的高房价、高密度的房源来说，价格适当的通州无疑更受青睐。
刚需买房人开始抄底通州二手房　超七成购买总价低于150万楼盘
而在价格下降明显的区域，成交量近期也出现了明显的回升。据当地中介人员介绍，通州目前二手房成交主要集中在果园、梨园等典型区域的热点楼盘上。例如，新通国际花园（资料、论坛)7月上半月看房量较6月同期上涨了近一倍，成交量更是增长了225%，截至7月18日，该楼盘已经成交9套左右。目前新通国际花园均价在16500元/平方米左右，较调控前下降5%左右。
链家地产首席分析师表示，目前部分通州区域的房价已经出现了明显的回调。在局部区域价格明显下跌的情况下，部分观望的刚性需求认为价格已经基本处于低位，未来下降空间不是很大，开始出手“抄底”通州楼市。
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据了解，目前抄底通州二手房的群体大都观望一年左右，经历了调控后通州房价的涨落。据链家地产市场研究部统计，去年首次调控前，通州二手房价达到过20000元/平方米，紧接着5月份价格迅速回落到15000元/平方米以下，但当时大多数潜在需求仍然选择观望，事隔半年价格逐渐回升到17000元/平方米左右，让当时认准房价持续下跌的需求心理受到很强的冲击，因此，当前通州房价再次下降，部分楼盘价格回归到去年首轮调控时的水平，在经历了之前通州房价下跌后再上涨的情况后，这部分群体大都决定“抄底”购买。
链家地产首席分析师进一步指出，目前这部分群体购房主要以低总价为主，总价在150万以下的成交占比超过70%。而从周边区域来看，相对于通州，大兴、顺义、昌平房总价要高出20%至40%，所以低购买力仍然选择通州购房。
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