广州二手楼频现让价成交 最高砍价一成

广州二手楼频频让价成交，最高砍价一成
南方都市报7月29日讯 从一再反价到主动让价，不过是几个月的时间。
今年2月底，广州版限购细则落地，二手楼市成交急转直下。广州十区从1月份成交89.44万平方米，降至3月份的47.97万平方米，成交缩减将近一半，直到6月份，成交量方回升至54.84万平方米。
原本炙手可热的房子，在买家观望中变成“鸡肋”。僵持多时仍未售出房子后，有心卖房的业主终于妥协让步。来自满堂红的数据显示，让价成交的买卖从今年1月的55.1%，上升至6月份的74%，一般有4%左右的让价空间。合富置业表示，业主放盘最高有10%左右的价格松动。
是否这就是楼市降价的先兆？仍需市民静观其变。
放盘数月买家让步
在中原地产晓港湾分行营业经理李勇看来，今年的房子难卖不异于2008年。
今年2月，一名业主放售南洲花园一套84平方米的房子，按当时市场价放售82万元。“放盘后，一直没有买家愿意买。”李勇说，看楼客不少，但大多看后都不做声，也没人愿意讨价还价。4个月里，曾有多家中介带客去看房，均没人相中。
直到6月底，一名有亲人居住在南洲花园周边的买家，将置业目标锁定在南洲花园。反复看了多次后，买家对该套房子有了意向。但就成交价格上，从放售价82万元直砍到71万元成交。
“因为房子是毛坯房，放售那么久没人应价，买家无奈不得不作出让步。”李勇说，一些买家因为放售时间太长，迟迟未能成交，最近一两个月来已经憋不住，主动选择降价出售。
类似情况并非孤例。合富置业新近成交的两套房子，分别是海珠区的顺景雅苑、番禺区的祈福新邨，在放售多时后，业主均选择让价7万元成交，让价幅度各为5%、9.3%。
中原地产表示，限购几个月来，市场观望气氛加重，成交明显放缓，以致不少业主放盘多时都未能成功脱手。虽然目前市场并未出现明显的降价潮，但近几个月成交的物业大多是业主愿意降价出售的，降价幅度在5%-10%不等。
十套房七套可砍价
多家中介认为，让价是一个循序渐进的过程。
今年1月，全市二手住宅交易登记面积89.44万平方米，但从“新国八条”开始，广州调控细则落地，在二套房首付提高至六成、三套房停贷以及限购令等调控政策影响下，二手住宅交易登记面积迅速回落，在4月份降至46.97万平方米，与1月份相比减少47.5%.进入5月份，二手楼市开始出现业主叫价松动的情况。
“限购之前业主心态强硬，惜售、反价，到5月份反价现象已基本消失。”合富置业首席分析师龙斌表示，急于出货的投资者、希望通过“卖一买一”筹足换房资金的业主价格松动空间会相应大一些。
与此同时，让价成交的买卖越来越多，让价幅度也越来越大。
肖文晓研究发现，经满堂红促成的，可以砍价的买卖从今年1月份的55.1%升至6月份的74%；而且砍价的幅度，也从1月份的2.4%，升至6月份的4%，4%是自去年8月以来议价空间最大的。这意味着，现时成交的二手房中，十套有七套是业主让价成交的，而且让价的金额也逐渐增多。以一套100万元放售的房子为例，今年初可能以98万元成交，但现在可以以96万元成交。
番禺天河让价成交居多
在满堂红经纪小张的印象中，今年以来急售的业主越来越低姿态，“好像在求买家买房”。“限购以前一般业主放盘出来一两个月后就会卖掉，有的放出来一天就被抢走！但现在往往放几个月也没有人来看，就算看了房听说不能讲价，掉头就走了”。
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广州国土房管局数据显示，投资客活跃的番禺、天河区，虽然上半年成交仍排名前两名，分别成交95.29万平方米、55.60万平方米，但实质上同比去年，两者分别降了28.2%、20.4%.
“究其原因，在于投资性需求退场。”肖文晓表示，投资客多的区域，比如天河、番禺，业主放售多时后，如果一直没人看房没人议价，久放卖不出去，心里就会没底。等终于有人愿意买的话，便会适当做出让步。越秀、荔湾的让价比例相对较少。老城区由于新楼不多，开发商出货压力不大，二手楼价表现也较为坚挺。
合富标准指数（广州）亦指出，天河、番禺、白云和增城均有楼价小幅走低的板块出现。
“珠江新城、天河北、天河公园等高端板块，业主心态有所放松，部分业主小幅让价。”龙斌分析，白云区主要受限外政策趋严的影响，部分外地户籍的个体户、专业市场档主买家入市受阻致成交低，业主因而让价；而番禺、增城受新盘影响，部分二手买家转投一手市场，业主亦不得不让价成交。但老城区的总价低的楼梯楼或优质高端盘，则基本不会出现让价。
挂牌均价出现下降
今年以来，羊小姐一直在小北路周边一带看房。她发现，黄华路的省委党校、省公安厅宿舍、金濠大厦、国投大厦等楼盘的二手楼最近出现“降价”。
“以省公安厅宿舍为例吧，有电梯的此前报价一般在2.5万/平方米，现在多是报2.2万了。”羊小姐发现，不但中介张贴及报价低了，就连房产网站的数据也降了。搜房网的数据显示，7月份省公安厅宿舍挂牌均价为2.3万元/平方米，环比降了2.54%；而金濠大厦环比上月亦降了5%.
记者搜索发现，类似现象已在全市大部分区域蔓延，大部分楼盘的放盘均价都出现下降。
“海珠和荔湾区一些楼盘挂牌总价已下调5%-10%.”美联物业（广州）反映，如海珠区的“富力千禧”1期高层单位，总价由之前的220万下调到210万元；海珠区怡乐路的“祈乐苑”某单位挂牌价由108万元减少8万元至100万元；荔湾区中山八路的“东骏荔景园”一套单位，挂牌价由200万元降到190万。
合富置业营业经理曾杰华亦坦承，目前海珠区100万-200万元的单位急售业主也会有7万-8万元的议价空间。越秀淘金一带，业主放盘约有5%-10%的价格松动。
“近几个月以来，部分业主心态有所放松，接受一定幅度让价，议价空间集中在3%-5%之间，部分升值潜力有限的较低端物业让价幅度更大”。龙斌表示，也有部分业主不接受按揭付款，宁愿小幅让价要求买家一次性付款。
让价探因
中原地产市场主任黄燕飞透露，现阶段业主愿意让价促成成交，具体因素主要有三种：
1.急需资金周转这是导致业主降价的最主要原因。
让价案例：星河湾分行营业经理梁烨君介绍，中原地产成交了锦绣银湾一套一期单位，面积约119平方米，成交价为160万元。原业主一手购入后，原本打算自住，出于私人原因，未有入住一直将物业空置，现时由于急需资金周转而转让物业。业主起初放盘价为175万，经过买卖双方协商，最终业主愿意让价15万转让。
2.业主心态转弱业主不看好后市，想趁现时高价套现。
让价案例：中原地产宝岗分行成交穗花新村一套单位，业主在将物业放售了一段时间后，仍未能成交，见目前市场客源较少，遂心态变弱，于是降价10.7万元，以107万元成交。
3.买家一次性付款随着现时银行贷款难，放款慢，越来越多业主青睐一次性付款的买家。
声音
二手房价或降
“从业主主动调低放盘价可以看到楼市松动现象，如果这种现象持续下去，则会演变成实质性的降价。只需经过至少三个月的时间，业主看见没人买房没人看房后，必会开始降价。”
回复该发言

———满堂红市场部高级主任肖文晓
“下半年一手推货和降价潮会对二手楼市形成一定压力，议价空间或会进一步扩大。”
———中原地产市场主任黄燕飞
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