楼市拐点迫近 这一次是不是真的“狼来了”?

“再等等看，房价准能再降一点。”为买房问题在焦虑中煎熬了大半年的市民任先生现在淡定了许多，这是因为对于一直以来翘首以盼的房价下跌这件事，如今他心里颇有了些底气。
和任先生一样关心楼市的人都会发现，在半年来调控政策的步步紧逼之下，楼市温度随之波动，楼市交易量率先出现逆转，过去热得发烫的土地市场明显变冷清了，市场上频现“谷底价”乃至“白菜价”楼盘，连一直态度强硬的二手房房主也扛不住了，一、二手房房价同时出现下行迹象，“拐点迫近”成为近期被屡屡提及的热点话题。
关于楼市的拐点近年来说了很多次，那么这一次是不是真的“狼来了”？楼市拐点会不会出现？究竟什么时候到来？
也许很难准确预测，但众多业内人士相信，在调控紧逼、资金告急以及庞大的供大于求压力下，开发商为了加速销售回款，采取更大范围的降价措施，将是必然的选择。
在经历了七八月份的高温桑拿天之后，楼市的冬天或将悄然来到，真正的“价格战”有望上演。
市场面 成交量大降房价涨幅接近于零
指标1：成交量 半年成交创2007年以来新低
从今年年初新国八条横空出世以来，楼市调控的“螺丝”始终没有放松，限购、限贷以及加息、上调存款准备金率等重磅调控举措对房地产行业产生了重大的冲击，其中市场交易量首当其冲，可谓是应声而落。
统计数据显示，上半年南京楼市商品住宅成交共计19526套，延续了2010年上半年不足两万套的成交量，创下了自2007年至今半年全市成交量的新低，表明了今年以来出台的一系列调控措施成效显现。
进入2011年下半年虽然还不到一个月，但市场各方已经感受到下半年调控不会放松，反弹迹象全无。回顾7月的市场表现可以看到，推出新房源的南京楼盘均显低调，不少楼盘都采取了夜间开盘的方式悄悄亮相，其中最受瞩目的苏宁睿城开盘当天销售率达到九成，已经是7月以来表现最好的楼盘，仙林悦城、江佑铂庭[最新消息价格户型点评]等开盘销售7成左右的业绩也让业内同行艳羡，更多的楼盘开盘销售率都不足五成，甚至有些楼盘尽管高调宣布降价了，结果仍是问津者寥寥，“日光盘”已经成为历史。
指标2：新房价格
0.06%的涨幅逼近涨跌分界线
在史上最严厉调控剑指高房价的大背景下，高歌猛进的房价被套上了笼头。调查显示，上半年南京市房价涨幅持续走低，1—5月南京新建住宅价格指数为101.9，在全国70个大中城市中排第62位。刚刚过去的6月份，南京房价环比下跌0.1%，同比上涨0.7%，涨幅再创新低。对于即将结束的7月的房价，南京网尚数据监控中心近期抽取了全市8大片区、90个楼盘样本进行房价涨跌统计，结果显示平均涨幅约为0.06%，贴近涨跌分界线。
“一天能收到好几条促销短信”，近期不少购房者都有这样的经历。据365地产家居网统计，南京8月将有123家楼盘推出不同程度的优惠，特价房、团购、垫首付、买房送面积、零底价拍卖等花样百出的营销方式让人眼花缭乱，而均价16670-18000元/平方米的苏宁睿城以及6字头起售的大华锦绣华城更是引发全城热议。宇业东方红郡、华菁水苑、仙林悦城、碧桂园·欧洲城等楼盘则纷纷给出了片区的“谷底价”乃至“白菜价”，吸引了众多买房人的眼球。
房价的底究竟在哪儿呢？网尚研究机构研究总监颜涛分析指出，限贷和限购政策半年内取消的可能性很小，因此下半年房价将继续调整，其中四季度价格下调概率较大，最大降幅或将在15%—25%。
指标3：二手房
“从业六年，没碰到这么差的时候”
二手房市场同样表现低迷。来自网上房地产的统计数据显示，今年1—6月份，南京二手房成交22510套，比去年同期下跌约22%。
回复该发言

近期，一直态度强硬的二手房主终于挺不住了。江宁地铁婚房狂降57万，单价7字打头；城南精装好房让价20万；业主急售，城中湖景房单价直让6000元……在各大房产网站的二手房挂牌信息中，类似上述这样的降价字眼比比皆是。
“当前南京二手房市场已经在逐渐打破房价难降的僵局。”南京链家地产总经理黄月平告诉《扬子楼市》，该公司门店7月新增房源与6月份相比有了明显不同。“当前新增的房源，基本都有1万—2万元的议价空间，而这在6月是很少有的，比例大约不到35%。”
二手房房价为何会出现这样的变化？据裕兴不动产奥体融侨店店长王祥介绍，一些新盘降价对周边二手房市场产生了较大冲击，部分客流被新房分流，近期二手房成交很困难。“7月以来我们门店只成交了两套房，而奥体有些中介甚至到现在还没有开张，预计整个奥体7月二手房的成交量不会超过50套，我从业六年多了，还没遇到过今年这么差的时候。”
据365地产家居网二手房事业部运营总监单伟判断，下半年南京二手房价的下降幅度将达到5%—10%。
指标4：供应量
库存房源已足够南京卖一年多
由于成交量下跌，库存量增加，去化压力增大。截至6月底南京库存量已经突破了35000套大关，与5月相比增加了2000套。7月以来，这一数字继续攀升，截至7月27日南京库存的在售房源已经接近36500套。按目前日均100套左右的销量，这个数字已经足够南京卖一年多。
据世联地产华东区首席分析师吴志辉介绍，目前南京市场潜在供应量达到655万平方米，加上上半年未消化的量，下半年南京可售房源高达800万平方米左右，市场压力可见一斑。
“罗拉快跑”的现象再度在淡季之下的南京楼市上演。365地产家居网的统计显示，7月份南京全市有推盘计划的项目达到50个，接下来的8月份开发商们也仍然要继续战高温，全市及周边都市圈区域共有46个楼盘计划推出新房源，上市的房源量达到近7000套，超过了7月份的计划上市量。
“不能再等了，下半年的销售形势只会更差。”江宁一家楼盘的营销总监表示，随着供应井喷，买方市场到来，加紧入市、以价换量将成为开发商的必然选择。
政策面
房地产市场调控力度不放松 坚持不懈搞好房地产调控
中共中央政治局7月22日的会议指出，要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨。
会议同时指出，要着力促进内需平稳较快增长，完善促进消费政策，改善消费环境，促进民间投资持续较快发展，优化投资结构，有效发挥财政金融政策作用，优化信贷结构，加强金融监管。
加快保障性住房建设
住房城乡建设部副部长齐骥日前接受媒体专访时表示，要确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。截至6月底，全国城镇保障性安居工程已开工500万套以上。最近，国务院决定进一步加大对保障性安居工程的支持力度，追加对地方的补助资金，8月份还将开展全国保障性住房建设工程质量大检查。今年11月底前，开工建设1000万套保障性安居工程的目标任务，有望全面实现。
二三线城市也要限购
7月12日，温家宝总理主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。与此同时，由于一些二三线城市甚至中小城市房价过快上涨，住建部已经开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购的城市名单。这意味着，此前坊间盛传的“限购令放松”已成空谈。相对于大企业的岿然不动，中小企业开始变得更加恐惧——二三线城市“限购”意味着资金链更加紧张。
下半年仍存在加息可能
回复该发言

去年以来央行已加息五次，已12次上调存款准备金率，大型金融机构存准率达21.5%的历史高位。多数经济学家认为，央行年内将再加息一次，幅度约25个基点，时点将落在四季度。
花旗银行中国研究与投资分析主管邱思甥表示，中国下半年通胀将逐步回落，但预估第三季度仍有加息机会。此外，也有学者认为，下半年还将加息2至3次，货币政策继续收紧，以达到抑制通胀的目的。
资金面
贷款收紧销售低迷楼市闹“钱荒”
开发商的资金链主要由三驾马车构成：销售回款、银行贷款以及自筹资金。然而，2011年的主旋律是央行不断加息、开发贷款从严、房屋贷款收紧、销售持续低迷，开发商的资金链承受着越来越大的压力，楼市缺钱已成定局。
房贷放款慢
资金回笼难
自去年10月步入加息周期以来，央行已经5次加息，5年期以上贷款基准利率已由5.94%上调至7.05%，累计上调幅度高达1.11个百分点，达到近两年的最高点。随着不断提高准备金率，各银行的贷款额度日渐萎缩，这使已经签约的房贷客户的放贷期限进一步延长。“信贷收紧表现在两个方面，一是审查条件更加苛刻，审批流程拉长；二是信贷额度大减，放款期限拉长。”中国银行一位信贷经理介绍，“调控前20天左右就可放贷，现在基本在2个月左右，如果碰上额度紧张，时间就不好预测了。”这使得开发商难以及时获得房款，销售回款严重滞后。
同时在信贷规模再度缩减的情况下，银行出于经营利润或经营风险考虑，首套房利率不断上浮，调查显示，执行基准利率的银行在逐渐减少，建行、兴业、广发、浦发等首套房利率也上浮至1.1倍，二套房的利率已经有银行上调20%，高达8.46%。“这使得购房的前期压力因此而提高，不少购房者迫于资金的压力延迟了购房计划。”友邦置业区域经理赵岩指出。
开发贷款从严
中小房企融资难
目前各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。
一位业内人士透露，过去开发商用一份土地出让合同，就能从银行获得抵押贷款，现在开发项目即便各方面条件都很好，只要工程不到正负零（建筑完成桩基工程以及部分基础工程），银行就不可能放款。
“银行发放开发贷一贯青睐品牌房企的优质项目。尤其是今年，信贷门槛一再紧缩，对申请开发贷的企业和项目更加苛刻。”南京合众联恒机构总经理程鹏透露，“目前有的银行已将此项贷款利率上浮20-30%，一些小型房地产企业现在要从银行取得开发贷款比较困难。”
目前房地产企业的资金链中，贷款比例一般在60%左右，银行开发贷款的收紧，对部分开发企业来说几乎产生了致命的影响，这些开发企业面临被整合收购的可能。“对于开发商来说，大型房企融资渠道丰富，不局限于依赖银行贷款这一条路，而对于只有一两个开发项目的小型开发商，日子肯定不好过了。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华指出。
业内观点
楼市已经“拐了”
我认为，目前楼市拐点已经来到。进入第三季度以来，市场已经全面进入衰退期，主要表现在三个方面：一是房地产投资下降，调控之下，房地产投资、投机需求大量减少，自住性需求比例增加。二是今年土地市场相对冷清，上半年，南京共拍卖30幅土地，其中一幅流拍，成交的29幅地块中有19幅都是底价成交。三是商品房销售的下降，最近数月鲜少有日光盘出现，一些之前推盘即售罄的楼盘最近销售也没那么火爆了，包括房价已经下调的楼盘，实际销售与预期还是有一定差距。
四季度或明年初现拐点
回复该发言

今年下半年，开发商的日子会很难过。有的开发商已经被迫转战二三线城市，但二三线城市又面临限购扩大，现在或不久的将来，一批市场占有率低、开发水准低的中小开发商在劫难逃。对于中小开发企业而言，是割肉还是死熬，将面临艰难抉择。
个人预测，到今年年底房价会有一定幅度的下降，但幅度不会太大。今年第四季度又或在明年年初两会之前房价可能探底，拐点或将来到。
楼市进入高位盘整期
随着调控深入，在下半年新推房源和上半年未消化房源的双重压力之下，可能将有更多房企加入跑量甚至以价换量的行列中。
尽管降价楼盘会增多，但楼市不会出现明显拐点，中短期来看，楼市将会进行高位盘整，盘整期内，房价小幅波动都是正常的，但期盼整体价格下行是不现实的。并且板块不同，降价的幅度也会不一样。比如主城房价变动较小，而一些供应量大、楼盘密集的区域降价幅度会比较明显。
开发商到了梦醒时分
调控会持续加深，期望挺过半年、一年就会迎来春天的开发商们不要做梦了。即使限购取消了，随后而来的可能还有物业税、交易税等各种调控手段。调控的目的就是还房子本来的居住功能，而不是作为投资品甚至投机品来获得盈利。
现在开发贷款的获取越来越难，开发商要自己找对出路，房子要盖好，价格要务实，大势也要认清楚，要搞清楚，调控是一种趋势。
降价论
个盘跌幅大整体跌幅小
今年下半年到明年上半年，房价整体跌幅不会超过3%。郊区楼盘跌幅会大一些，个别楼盘跌幅达到20-30%都有可能，但整体跌幅要超过3%很困难。
截至7月27日，南京市网上房地产数据显示，目前的可售房源接近3.65万套。根据研究，当楼市存货超过4万套，房价将下跌2%；存货达到5万套的时候，房价下跌5%；存货超过6万套，房价下跌将超10%。但即便可售房源达到6万套，房价下跌也是短期行为，一年以内就会反弹，即使价格反弹不到原位，也至少达到一半以上。
集团军出现价格分化
整体房价下行是肯定的。但根据产品的特点，降价幅度不尽相同。优秀品牌、品质物业打头的第一集团军降价的幅度在5-10%之间，即使降了5%，还是建议出手购买。中不溜秋的第二集团军产品，降价空间在15-20%，产品做得比较差的第三集团军，就算房价已经降到20%以下，还应慎重考虑是否值得购买。
总体上稳中有降
从去年至今，连续的调控已经导致房价整体在走“下坡路”。市场供求开始发生变化，从去年年初的不愁客源到现在的主动降价吸引客户。除了两江价格敏感板块，豪宅密集的河西房价也在苏宁睿城的领跌下开始松动。
从去年到今年，交易量萎缩已经出现，降价促销也开始出现。虽然房价有下跌趋势，但也是稳中有降。长期来看，楼市需求潜力依然巨大，市场表现总体会比较平稳，房价大起大落应该都不会出现。
整体跌幅不超过15%
现在虽然有些楼盘报出了新低价，但降价也只是刚刚开始。预计接下来更大范围、更大力度的降价潮就会出现。也许到年底，南京的总体房价水平仍然没有降，但加入到促销军团的楼盘数量将会增多。
但是总体房价跌幅不会超过15%，这个跌幅是在挤压房价中的泡沫，但并不会彻底挤破房地产泡沫。一些现金流紧张的楼盘将会以价换量，跌幅甚至会超过15%，但这只是个盘行为，并不具代表性。
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