五问北京楼市：现在该不该买房

就在房地产调控继续深化的今天，北京楼市信息混乱，一时间涨价和降价的消息同时“扑面而来”，各级政府主管部门、银行出台的政策让购房人记不住要点，人们交流的话题总是围绕着“该不该买房”、“怎么买房”。为此，本报整理了几条读者咨询的内容，跟大家探讨。
一问 房价是升是降？
没有人能够预测房价的走势，我们只能说中央在下大力气抑制房价过快增长，各种调控措施都在防止恶性涨价，但是购房人不要孤立地看问题，降价只是相对的，如果您一定要看到原来2万的房子降到1万，发生的几率一定不高。
经济学这个玩意儿，多是“事前预防，事后诸葛亮”，学者们如果能预测，美国也不会发生房地产崩盘，影响了全球经济。中国房地产也是如此，我们不想看到过度投资导致楼市风险，百姓失去购房能力，才从多方面调整楼市发展步伐和姿态，表现在房价上的数字是相对的，不是绝对的。
大家看到的互联网上关于房价的争论，观点呈现两个极端，一种是要跌破成本价，一种是要继续走高，北京房价还要再涨几万。
“跌破成本价”一说，我们必须相信其发生的可能，2008年美国的金融风暴不是导致了“1美元卖房”的案例吗？不信美国的学者没有一个提前预知了崩盘，只不过没有被采信。但是在中国，政府、百姓和开发企业都不想发生这种事，因为受伤害的不只是开发商，大量的购房人同样是受害者。
“再涨几万”一说，虽说有些极端，但是在GDP增长、生活水平提高的大前提下，长期的房价涨幅在合理范围之内都可以理解。只不过，只要调控不放松，一下子“再涨几万”这个事儿看起来不靠谱。
另外，说这个话的人，多数都是吃这碗饭的，涨价对他有益，这是故意说给您听的。
二问 房价走势不明朗，该不该现在买房？
那要先问问您买房干啥用？自住还是投资？
如果是等着结婚，实现丈母娘最后的也是唯一一道“旨意”，您还问走势干啥？也许您回答说：“即使是刚性需求，我也考虑投资收益，不赚钱我不买。”这样您就不是完全的刚需，您的住房需求掺杂了很多投机意识，只有您爱人完全支持您，要不然您的婚姻都会受考验。
另一种购房人，按照限购政策，北京户籍的居民有可能买第二套，但这第二套的购房目的您一定要确定，一般来说都是“改善性”，孩子大了、接老人来同住，那是必须要换购的。不过有人打算好好利用一下政策捞一笔，因为别人没有这个购房资格，这就不可取了。正常的购房需求变成了疯狂投资，您成了高房价的推手，是大家近期疏远的对象。
总而言之，在政策密集颁布的当口，您的经济条件和居住条件都符合，“现在买房是不是时候”这个问题就不必问，赶快改善住房条件、享受美好生活是您的当务之急。明天房价降了，是不是吃亏了？这里可以负责任地跟您说，以后买到相对便宜的房子是可能的，但是“洒泪抛售”的房子您也不敢买，因为赔本卖的时候，一定是经济出问题了，您不知道是不是还会继续跌。
三问
房价太高，买小产权房怎么样？
这是一个老话题了，不是因为今天房价的高低。不过今天问起小产权房的问题，有些人是因为自己在被限购之列，农村集体土地上的房子有钱就可以买。
如果“说官话”，谁都拦着您买小产权房，说小产权房就是不许卖，违法必究。但是您应该把购买小产权房的法律意义搞清楚了，再自己决定。
首先，弄清楚跟谁买。一般情况下，跟您签合同的人一定是房主本人，要不然合同是无效的。但是您去购买小产权房，跟您签约的是某代理公司，他们跟某村有个合作协议，拿这个告诉您他们是有权卖房的，这就给您带来巨大风险。
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以后一旦有纠纷，他们是一个有限责任公司，房子不是他们的，退钱、交房这些事儿他们就不管了，跑了您找谁去？即使“房主”村长认账，因为您的合同主体不对，去法院起诉都不能受理。
第二，要弄清楚卖给您的是什么。由于小产权房不是备案产品，土地属性很明确，是村集体的，您买的只是一个居住权利，不是房子这个产品。由于您没有土地使用权，确切地说，破砖烂瓦是您的。这几年，由于管理力度增加，小产权房的销售又在走70年租赁的路子，半斤八两，没什么实质变化。
第三，小产权房最怕的就是“变化”。政策变化、市场变化，甚至换个村长书记的，都可能撕毁原合同，您得再重新找地方。
四问
买哪里的房最值？
在北京行政区域之内买房，您问买哪里的房最值，可能您问的是增值潜力最大的区域，也可能是对您最便利的方向。居住的同时考虑增值，那就要放弃舒适这一原则了，CBD增值快您住吗？中关村升值快您住吗？
但是我们提醒您，买房离什么地方比较近要考虑。第一是为了您的个人爱好，靠近运动场、图书馆、电影院什么的；第二要考虑离老人不能太远，空间上的距离会影响沟通的次数；第三要考虑为了孩子上学，如果有能看着孩子进校门的公寓，就解放了家长、保障了安全。
什么是“最值”？不是房子本身涨价多少，而是从居住中得到多少益处，便于一家人享受天伦之乐。相比每平方米增值几百块钱，是不是更值？
五问
到二三线城市
投资可行吗？
一线城市房价不肯下降，到二三线城市置业，这是很多人的第一反应。这里面也有几种不同类型，一种是小白领回家购房，一种是北京人外地置业，当然也有一种是钱在兜里难受，要找个出口投资。
先说说投资的。山西的煤快挖完了，经济发展慢下来了，于是鄂尔多斯(600295,股吧)成了新视点，听说楼价涨得比较快，去买房子的也比较多。如果您想在那里买十套八套的等着升值，要先亲自去看看那里的房子有多少晚上不亮灯。听说当地普通百姓手里都有几套房子，更不用提煤老板，这样的空置率，您是准备出租呢，还是准备放着？听说那个地方高寒，几套房子光取暖费就不少。
再说说北京人在外地“找乐”的。海南、山东、秦皇岛都是北京人乐于度假的地方，在那里买一套房子搁着，有时间去住住，也算咱有“海景房”。但是三亚的一线海景房已经没有了，海南岛上其他地方能看海的房子基本2万以上，秦皇岛、北戴河看不见海的房子都过万，成本不低、升值空间不大。
小白领在北上广是打工的，工资不够在这里买房子，那就先租房子，回家置业对您来说可能比当地的同学更有优势，您挣着比人家多的工资，别忘了支持家乡建设，每年交物业费，可以集中安排在您看父母的时段。希望您家乡的楼价不是被外地炒家推高的，而是被您这样的好孩子“捧”热的。
文/特稿记者 蒋举
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