郊区便宜货多 你会下手吗？

低价盘当道
根据阳光家缘网签数据显示，6月份成交前10位的楼盘除了第10位的岭南新世界（资料、团购、论坛、二手）是属于市区盘外，前9位分别是：保利城花园、碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）、雅居乐领会、荔湖城、富力金港城（资料、团购、论坛、二手）、尚东阳光（资料、团购、论坛、二手）雅苑、南沙滨海花园（资料、团购、论坛、二手）、锦绣御景国际、从化金泉山庄，均属于郊区低价盘。这些楼盘的洋房价格区间4904~8512元/m2。可见，在限购、限价的“压制”之下，广州楼市的成交主力已经被郊区低价盘完全主导。

　广州楼市的成交主力已经被郊区低价盘完全主导。
郊区低价盘当道，一方面是由于其具有价格优势；另一方面，最关键的还在于买家对楼价依然抱有升值的预期。中地行的研究报告指出，广州住宅成交表现出明显的由城区向郊区转移的迹象，现阶段买家的选择表现出两大趋势：一为趋向于紧邻城区中心或交通较为成熟便利的近郊区域，如金沙洲、华南板块等；二是趋向于远郊区域的市政中心位置，如南沙、从化街口、增城新塘、花都区政府板块等。
消费者的共识是：只要前景好、价格够笋，就不怕买。面对具“诱惑力”的价格，你说买家能不动心吗？文/图：记者王荔珏
阿涛评弹
自住的不怕买！
在广州仅有的两个不限购区域——增城和从化实行限价政策后，如雨后春笋般冒出了不少价格奇低的楼盘。例如在增城，原先动辄8000多元/m2的房子，现在低到5000多元/m2，虽然噱头较多，但是价格很低的也确实存在。在从化更是彻底，刚刚推出的全新盘价格在3000~4000元/m2的也不少。便宜的房子虽多，但是全在郊区，因此经常有人问：到底值不值得买？我的回答一贯是：有需求当然要买了，何况还便宜呢。
需求无非就两方面，自住和投资。对于首次置业的人，市区房价格实在让人难以接受，逼得人不得不向外走。以往郊区楼盘虽然相当便宜，但是性价比远没有现在这么高。所以对于自住需求而言，现在买房无疑是个好时机。
对投资而言，买便宜的郊区盘不仅要考虑投资回报率，也要考虑投资回报期。随着楼市调控的深入，投资回报期会变长，郊区楼盘可能更长。这一方面是因为支撑郊区楼盘升值的因素本就不多，另一方面是郊区楼盘多为大盘，供应量十分庞大，容易沦入有价无市的境地。记者一朋友早前在郊区买了别墅，几年来价格涨了数倍，但是就是难以出手，有个原因就是货源太多了。（黄涛）
荷姐评弹
执间市区平价二手房赚得更快
其实，手中有闲钱的人若仍有购房名额，不要只盯着郊区盘，应该把眼光收回到广州中心六区，近在眼前也有不少值得投资的房子，只不过它们都是二手房。一些有“洁癖”的人士可能对此不太感冒。
去年底，一位朋友向记者咨询买什么房子投资好。她当时想买南沙、萝岗、金沙洲等地的一手房，记者建议她找市区的二手房，最好是那些100万元以下的、投资客与自住客都可能接手的房源。后来这位朋友选择了下渡路一套楼梯楼5楼的85平方米两房单位，单价不过万元。事隔不到三个月，最近下渡路的40~60平方米楼梯楼单价都过1.2万元/m2，朋友去年底投入80多万元投资，目前应该已取得50%的收益。半年挣40多万元，让房子帮你理财，总好过每天看着现金贬值。
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但有投资“洁癖”的人大有人在，他们对二手房的担心主要来自三点：一是嫌有人住过；二是怕交易风险大；三是担心100万元以下买不到市区二手房。首先第一点担心纯属多余，既然是投资，房子新不新基本影响不到你；第二点对投资风险的担忧的确是存在，但广州市二手房交易在全国来说都算非常规范，只要找正当经营的地产中介交易，其实风险不高。第三点担心则是“力不到不为财”，用心找总会有的。只要不是打算把房子传世，总有一天房子是要出售的。赶快做做买卖二手房的功课吧。（李凤荷）
小龙评弹
买郊区盘等升值？有价无市
最近市场上频有“3”字头、“5”字头的低价盘促销广告出现，大大刺激买家的购买欲望。到底这些笋货抵不抵买？
目前广州低价盘大都位于花都、从化、清远、增城、南沙以及广佛交界处。经济实力有限的小白领只有前往上述区域去买房。所以，对于小白领来讲，不是“抵不抵买”的问题，而是“只能买这里”了。至于投资客和度假型买家，这些人买房最关注的问题是：楼盘升值预期有多大？值不值得投这么一笔钱在里面？在郊区盘，靠收租作为投资回报是不实际的，租客少，缺乏市场承接力；此外业主也不好打理，每年的物业管理费及维护费用不低。
那么楼价未来的升值潜力如何呢？以花都、清远交界的某大盘为例，5年前开盘时洋房价格就在“3”字头左右，但到目前在售洋房价格基本都还是“4”字头。记者从二手中介了解到，即使是如此低的价格，该盘二手房还时常处于“有价无市”的地步。因为货量太多，买的人少。以投入40万元计算，若买家用这笔钱去购买理财产品，以5%的年收益率，5年下来纯收益也有10万元。但40万元的房子放了5年后能否变现50万元？还真是未知数。因此，记者觉得买郊区低价盘来纯投资不是很抵。（龙蕾）
小白评弹
投资郊区盘要有耐性守得起
当中心区楼价动辄跳上两三万元时，从化、增城大量四五千元且不限购的房子的确让人心动。可是，再便宜的房子也得花个几十万元，一定不能盲目。记者认为，选便宜货不能只看价格，更要看区域规划，比如楼盘附近以后会不会有地铁，会不会有好学校大超市，会不会被安置一个垃圾焚烧厂……
并不是所有人都适合在楼市中买便宜货。那些本身还有贷款要还的人，就无谓因为郊区盘便宜而让自己的负担百上加斤。毕竟在郊区供应量庞大的情况下，要想获得较好的回报，估计还得守个5~10年。记者认为适合买郊区便宜盘的有两种人：一是首次置业者，在未来的地铁沿线买一套两房或三房；二是可以一次性付款且有足够耐心的投资者。至于买便宜货的原则，一看未来发展规划，二看开发商口碑和实力。（陈白帆）
珏姐评弹
早年华南板块小业主都赚翻啦
针对目前市场出现的低价盘涌现、成交放大的现象，有人认为应该趁低价入市，也有人持反对意见。对此，记者的观点是，就看你入市是为了啥？如果你只是一个短线投资客，为的是两三年后物业的增值变现，那我认为前景不明朗，不买为好。但如果你是以居住为主要目的，同时也希望物业能在未来的5～10年内可以增值的话，那又另当别论。值得借鉴的例子是，10年前是华南板块大盘销售热火朝天的年代，当时有大量买家以25万～30万元的总楼价买下100平方米左右的洋房。在当时买家其实也都觉得有点忐忑，华南板块是郊区，配套不成熟。但到了今天，当初入市华南板块的人，谁持有的物业没有涨个3倍以上？
个人认为，对前景的判断是相当考眼力的。不能因为限购而令增城出现的一二手楼价倒挂现象，就轻易地作出“增城低价盘不值得买”的结论。当然，也不建议盲目跟风。
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如果你手头有一笔闲钱，既担心投资股市亏蚀，又怕贬值的话，那不妨投资价格低廉的郊区物业。城区可供开发的土地已经越来越少了，因此，居住郊区化一定是未来的发展方向。只要紧跟城市的规划走，其楼价的增值幅度一定会大于存银行的利息。否则的话，就不会出现花都、增城楼市的抢购潮。“群众的眼睛是雪亮的”，这一观点同样适用于楼市。（王荔珏）
雯女评弹
万一限购低价盘你伤不起
记得半年前，广州刚实行限购的时候，有一位姐妹问我：现在是不是该把置业投资的脚步迈向周边城市了？这位姐妹刚结婚，新组建的小家庭名下已有两套房产。我劝她不要把钱全砸在房子上了，过两年有小孩了怎么办？总得为孩子存些钱吧。而她当时立刻反击，“我现在买房就是为小孩存钱啊！”她很迅速地在中山市买入一套房产，精装修三房一厅一次性付款36万元，纯属投资。时隔半年，这位姐妹对自己果断置业的举动十分自豪，“我们楼盘现在，二期均价涨了1000多元，而且还是毛坯。”她似乎已品尝到“买到即赚到”的甜头。
但倘若限购令蔓延至二、三线城市，将哄抬楼价的外力隔绝门外，当地供求关系发生变化，市场货量将变得供大于求。那么，当年砸钱投资的低价楼盘的“增值”很可能就是昙花一现，在短暂冲高当地楼价后，最终可能因房子无法变现而被套牢。（王雯倩）
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