迟交房屋十几天被诉返还双倍定金 法官驳回起诉

迟交房屋十几天被诉返还双倍定金
法院审理认为，被告行为不构成根本违约，无碍合同目的实现，不能适用定金罚则




【案情回放】
现实交付遭拖延 买方要求还40万
原告：顾某。
被告：苏某。
2009年3月26日，原告顾某与被告苏某签订了《二手房买卖合同》。合同约定：原告顾某购买被告苏某位于罗湖区某花园一套房屋，建筑面积约110．34平方米，转让成交价为人民币100万元；买方在合同生效3日内交付定金人民币20万元；该物业处于抵押状态，卖方应当于赎出房地产证时将该物业交付给买方；卖方如违约，则须双倍返还定金，即付人民币40万元。
合同签订当日，原告顾某向被告苏某支付了定金人民币20万元。涉案房产于2009年3月31日即办理了注销抵押登记，但是，被告未依约于该日将房产交付原告。同年4月7日，涉案房产从被告名下过户登记至原告名下。4月14日，被告搬离涉案房产并将涉案房产钥匙交付原告。
4月16日，顾某起诉至法院称，根据双方签订的《二手房买卖合同》，卖方应当于涉案房产办理注销抵押登记之时，即2009年3月31日，将该物业交付买方，但4月7日卖方才将涉案房产过户登记至买方名下，完成法律上的交付，同年4月14，卖方才搬离涉案房产并向买方交付钥匙，完成现实的交付。因此，顾某认为，无论是法律上的交付还是现实的交付，卖方的行为都构成了迟延履行。卖方迟延履行，应依照《二手房买卖合同》的约定双倍向买方返还定金人民币40万元。
【裁判理由】
轻微违约无碍合同目的 适用定金罚则于法无据
法院经审理认为，《合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条规定，“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。从上述规定可以看出，并非所有的违约行为均足以导致定金罚则的适用。定金罚则是一种严厉的惩罚措施，应严格适用，只有一方当事人不履行债务，构成根本违约，导致合同目的无法实现的情况下，才适用定金罚则。在一方只有轻微违约行为的情况下，不可适用。此条款的但书规定的“当事人另有约定的除外”也不能突破“合同目的不能实现”的限制，否则会违反民法的公平原则。因此，本案中，卖方的行为仅为迟延履行，并非不履行，卖方的违约行为并不构成根本违约，也无碍合同目的实现，本案不能适用定金罚则。若买方有证据证明因卖方迟延交付涉案房产的行为而受到损失，可另循法律途径要求赔偿损失。
【裁判结果】
双倍返还定金请求被驳回
罗湖区人民法院依照《合同法》第四十四条、第六十条，《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：驳回原告顾某要求被告苏某双倍返还定金人民币40万元的诉讼请求。
一审宣判后，原告顾某不服上述判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院经二审审理认为，顾某的上诉理由不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
【法官手记】
严格适用违约定金罚则 重在保障合同目的实现
一、违约定金的定义及性质
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所谓违约定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，根据双方约定，由一方按合同标的额一定比例给付对方的金钱。给付违约定金的一方当事人如不履行合同债务，收受定金的一方当事人可以予以没收定金；接受违约定金的一方当事人不履行合同，应当向支付定金的一方当事人双倍返还定金。一般来说，如果当事人没有在合同中特别指明定金的类型，即可以认为当事人约定的定金是违约定金，本案中的定金形式亦属于违约定金。
二、适用违约定金处罚的条件
对违约定金处罚的条件，司法解释也作了专门的规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条规定，“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”。由此可知，适用违约定金罚则的条件是：当事人一方迟延履行或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现，也被称为合同目的落空。当事人有违约行为是适用定金罚则的必要条件，但仅有违约行为还不够，还必须有违约行为致使合同目的落空的结果。在适用定金罚则上，违约行为和合同目的落空两个条件缺一不可。
三、实务中适用违约定金处罚应注意的问题
1、合同既约定了违约金又约定了定金的，守约方只能从两种法律责任中选择其一。违约定金与违约金均有一定的违约惩罚功能，既约定了违约金又约定了定金的情况下如何适用？根据《合同法》第一百一十六条的规定，如果当事人在合同中既约定了违约金，又约定了定金时，守约方可以选择适用违约金条款或者定金条款，但只能从两种法律责任中选择其一，不能既请求支付违约金又请求执行定金罚则。
2、在适用违约定金处罚时，守约方不能要求返还定金利息。我国《民法通则》和《担保法》及有关法律规定，接受定金的一方当事人违约时，应当双倍返还定金，而没有提及返还利息问题。即我国现行立法规定的双倍返还，是不包括利息的。
3、守约方在违约方承担定金罚则后，仍可要求违约方继续履行合同。《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”
【法官简介】
何意，男，2001年毕业于中山大学法律系，现为深圳市罗湖区人民法院民三庭助理审判员。
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