旅游岛房价高涨 开发商悔约不卖房被判赔50万

2009年12月，在海口居住多年的40多岁的兰岚女士，经过四处挑选后，看中了海南省澄迈盈滨半岛一个楼盘的房子。兰岚以前没有想到，她购买房子会遇到那么大的麻烦，最后房子没有买成，还因此打起了官司。
房价涨开发商悔约不卖房
2009年12月7日，兰岚与海南某房地产开发有限公司签订了一份《认购书》，双方约定，开发商将澄迈县房管所批准预售许可的某花园别墅一栋出售给兰岚，总价格为300万元。双方约定，买方在认购后向卖方支付定金50万元，在签订《认购书》后的10天内，付清所约定的购房款，凭认购书、身份证件、付款收据签订《商品房买卖合同》，已付定金自动转为购房款。如果买方逾期未按约定交付购房款并按时办理银行按揭手续，则视为买方自动放弃认购权，卖方有权对其所认购的房产进行处理而不另行通知，卖方不退还买方所有已付款项。
《认购书》签订当天，兰岚向开发商支付了50万元定金。2009年12月16日，兰岚往开发商法定代表人个人账户汇了30万元购房款，次日分两次共转入该账户35万元购房款。
过了不久，房价节节攀升，兰岚与房地产开发商签订《商品房买卖合同》的事情一再被耽搁。2010年1月26日，兰岚委托律师，向开发商发出律师函，要求开发商在3个工作日内与兰岚签订《商品房买卖合同》。次日，开发商退还兰岚115万元，拒绝将该房产卖给兰岚。
开发商一审和二审均败诉
兰岚认为开发商违约，于是将开发商诉至海南省澄迈县法院。
澄迈县人民法院一审查明，买卖双方签订的商品房《认购书》，属于有效的预约合同。约定的定金条款是对履行合同所设定的担保，开发商违反《认购书》的约定不签订《商品房买卖合同》，应承担违约责任。
按照一般交易习惯，购房款应在签订《商品房买卖合同》后才支付，本案双方尚在买卖预约阶段，不存在支付购房款的问题。银行把“真实有效的购买房屋合同”作为按揭贷款的前提条件。兰岚作为买方，已履行了合同义务，满足了与开发商订立《商品房买卖合同》的条件。而开发商在兰岚书面催促签订《商品房买卖合同》后，将兰岚所付的定金和部分购房款退还的行为，应当认定为拒绝与买方签订《商品房买卖合同》，开发商违反合同约定，应承担违约责任。开发商辩认为，买方未按《认购书》约定全额付足300万元购房款，已构成违约，法院对买方的诉讼请求应不予支持。澄迈县人民法院经过审理作出一审判决：房地产开发公司应返还双倍定金100万元给兰岚（已退还50万元，须再赔付50万元）。
该房地产开发公司不服一审判决，向省第一中级人民法院提起上诉。省一中院认为，二审争议焦点在于购房定金和约定购房款是否相同、“所约定购房款”的首付款是50万元还是150万元。从本案的实际情况来看，双方所签订的《认购书》除约定认购方应当在《认购书》签订时支付50万元定金外，并未约定认购方的其他付款义务。双方所签订的《认购书》是开发商提供的格式合同，《合同法》第41条规定：“格式合同条款存在二种以上解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释。”故法院不支持开发商的主张。日前，省一中院对此案做出二审判决：驳回上诉，维持原判。
律师点评
认购书对买卖双方都具有约束力
海南京园律师事务所刘永涛律师认为，商品房认购书，一般是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。双方买卖房屋初期，往往以一定数额的定金作为认购协议的担保。商品房认购书别名很多，如认“购房意向书”“购房订购单”“购房预订书”“订购房屋协议”等。
回复该发言

商品房认购书形成一种预约合同法律关系，有合同的法律效力，一旦签订对双方当事人都具有相应约束力。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确了在商品房买卖合同订立过程中适用“定金罚则”。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，卖房者有权以购房者违约为由不退定金；如果卖房者将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
2009年12月，在海口居住多年的40多岁的兰岚女士，经过四处挑选后，看中了海南省澄迈盈滨半岛一个楼盘的房子。
房价涨开发商悔约不卖房2009年12月7日，兰岚与海南某房地产开发有限公司签订了一份《认购书》，双方约定，开发商将澄迈县房管所批准预售许可的某花园别墅一栋出售给兰岚，总价格为300万元。
《认购书》签订当天，兰岚向开发商支付了50万元定金。
过了不久，房价节节攀升，兰岚与房地产开发商签订《商品房买卖合同》的事情一再被耽搁。
开发商一审和二审均败诉兰岚认为开发商违约，于是将开发商诉至海南省澄迈县法院。
澄迈县人民法院一审查明，买卖双方签订的商品房《认购书》，属于有效的预约合同。
按照一般交易习惯，购房款应在签订《商品房买卖合同》后才支付，本案双方尚在买卖预约阶段，不存在支付购房款的问题。
该房地产开发公司不服一审判决，向省第一中级人民法院提起上诉。
律师点评认购书对买卖双方都具有约束力海南京园律师事务所刘永涛律师认为，商品房认购书，一般是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。
商品房认购书形成一种预约合同法律关系，有合同的法律效力，一旦签订对双方当事人都具有相应约束力。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确了在商品房买卖合同订立过程中适用“定金罚则”。
刘永涛律师提醒，购房者应谨慎对待楼盘促销员的宣传，不要一时不慎而被认购书“套牢”。
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