受政策影响成交惨淡 评估价“冷藏”深圳二手房

受政策影响成交惨淡，有中介收缩门店，新盘限价促销抢占市场，二手房市场或进入较长观望期


好不容易攒够的首付，　　现在又买不起了，　　这个冬天又得去卖火柴了！　　漫画／余涛

时值七月，烈日炎炎，与酷热的天气相反，深圳二手房市场陷入了“冰点”：成交量大幅下降，市民观望情绪深厚，中介生意冷清……
数据：
1.成交量大幅下跌
市规划国土委网站有关数据显示，7月份我市二手房成交套数为6544套、总面积662674．15平方米，相比6月份的10833套、总面积为1070780平方米，分别下降39．6％和38．1％。
但是，上述数据还不足以说明问题。整个7月份的交易可以“7月11日”为分水岭：在7月11日正式按评估价征税之前的6个交易日，我市二手房成交总量达到5150套，日均468．2套，成交总面积达到494972．72平方米，其中住宅成交总数为4439套，成交总面积为417851．47平方米。之后的15个交易日，二手房成交总量仅为1394套、总面积167701．43平方米，日均仅为92．9套和11180平方米；这与6月份的日均492．4套和48671．8平方米相比，跌幅则扩大到81．1％和77％。
记者查阅了有关深圳2008年二手房成交的数据，发现上半年全市二手房成交总面积为161．89万平方米，月均约26．98万平方米，日均则约为1．23万平方米。也就是说，自7月11日正式按评估价征税至今，全市二手房成交量甚至还不如最差的2008年。
2.价格开始下跌
深圳中原地产昨天公布的报告显示，7月中原（深圳）领先指数为334．7点，全市六区188个样本楼盘成交均价为20571元／平方米，环比下跌了0．75％，显示二手房的价格开始下跌，楼市降价的预期增强。
根据深圳中原地产统计，在用于编制指数的188个样本楼盘中，7月成交的楼盘仅有58个，成交的楼盘占比仅为31％，部分楼盘出现零成交。其中，有35个成交样本楼盘价格相比6月有所下跌：跌幅在5％至10％之间的样本楼盘占19％；跌幅在5％以下的样本楼盘占41％。总体上来看，7月成交的样本楼盘中，价格上涨的楼盘大幅减少，占比低于五成；而价格出现下跌的楼盘比例增加，跌幅主要集中在5％以下。
中介：
1.冬天或来临
近几天来，记者在景田北、龙珠等片区采访发现，尽管是周末，但中介地铺依然冷冷清清。
景田片区某中介工作人员小刘表示，深圳二手房市场由于受到政策的影响，成交量大幅下降。“据说我们公司的成交量大概降低了七成，有的公司可能降得更多。你看，连周末都没什么人，更别提平时了。有时，我一周都没一单生意。”
在另一家中介上班的小楚介绍，7月11日开始实施的新政策影响了整个深圳二手房市场。受其影响，着急卖房的业主都愿意适当的降价。“相对以前，价格现在比较容易谈下来，弹性空间较大，议价的空间在3万至5万元不等。至于交易过程中产生的税费，都由买卖双方协商。”
小楚表示，自己从业也有五年多了，现在的情况与2008年的时候差不多。“那时候市场观望气氛深厚，一个月只能卖一二套房子，收入很低的。从这段时间的表现看，可能二手房的冬天又要到了。”小楚不无忧虑地说。
2.中介变新房代理
回复该发言

原是某中介二手置业顾问的小黄，最近一段时间却在为福田一个即将开盘的新项目做推介。他说，因为现在片区内二手房交易冷淡，在公司的安排下不少同事都转战新盘做代理销售。
据了解，我市实行二手房评估价征税后，二手房交易量急速下滑，不少从业人员近一个月内没有一单二手房交易。为了生计，有的开始电话营销，因此很多市民近期接到越来越多的售楼电话和短信；有的开始转战新楼代理，除了深圳的新房销售外，还大量向客户推荐东莞和惠州的新开楼盘。
3.收缩五成门店
记者在采访中了解到，有一家港资中介公司因受市场影响，关闭了旗下20间地铺中的10间。据悉，该公司去年在深圳设立分公司，一年之内开了20间地铺，招聘人手约200人。今年以来，受政策影响，公司生意一直不太景气；特别是7月11日深圳实施新政策，大大打击了二手房市场。这家公司由于亏损较为严重，于是陆续关掉了10间地铺，裁减了一半人手。
购房：
新盘限价促销现抢购热潮
记者在采访中了解到，由于受评估价征税带来二手房交易成本大增，以及新盘限价等因素影响，深圳楼市资金离开二手房市场，转向挑选余地更大的新房市场。与此同时，不少新盘纷纷亮相，吸引众多市民前往现场实地考察，部分打着“限价房”的楼盘开售，再度出现一日售罄的抢购热潮。
这个周末，某中介置业顾问小邱忙得不可开交：上午刚带客户到南山的新盘看房，下午又马不停蹄到刚开放样板房的某项目踩盘。“没有办法，现在二手楼市低迷，很多客户要求带去看新盘。”
上周五，号称“前海被限豪宅”的一楼盘，以“每平方米直降8000元”的巨大价格诱惑推向市场，其主力户型为135～178平方米以上的三房四房及少量89平方米复式两房，均价不到20000元／平方米；而目前片区一在售楼盘单位价格在23000元／平方米左右。随后，有福田“第一个限价楼盘”的某品牌开发商项目，也在周六开放样板房，虽然价格未定，但吸引了不少人前去参观。
同样是在周末，一楼盘开盘，推450余套单位，均价每平方米8300元到1．2万元，千余人到场，两个多小时售罄。
政策：
1.调控力度不放松
在采访中，不少市民担心，政府的调控政策会不会半途而废，从而推高房价。但从最新的情况来看，政府调控的决心没有减弱。
7月22日，中共中央政治局召开会议提出，要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价过快上涨。会议同时指出，要着力促进内需平稳较快增长，完善促进消费政策，改善消费环境，促进民间投资持续较快发展，优化投资结构，有效发挥财政金融政策作用，优化信贷结构，加强金融监管。
2.二、三线城市也要限购
7月12日，温家宝总理主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
与此同时，由于一些二、三线城市甚至中小城市房价过快上涨，住建部已经开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购的城市名单。这意味着，此前坊间盛传的“限购令放松”已成空谈。相对于大企业的岿然不动，中小企业开始变得更加恐惧——二、三线城市“限购”意味着资金链更加紧张。
“尚未确定，但可以肯定的是限购年内不会取消。”针对住建部正草拟的新一轮限购城市名单的说法，住建部一官员表示，下半年政策放松的可能性几乎没有。
3.下半年仍存在加息可能
回复该发言

去年以来央行已加息5次，12次上调存款准备金率，大型金融机构存准率达21．5％的历史高位。多数金融界人士认为，央行年内将再加息1次，幅度约25个基点，时点将落在四季度。他们表示我国下半年通胀将逐步回落，但预估第三季度仍有加息机会。也有学者认为，下半年还将加息2至3次，货币政策继续收紧，以达到抑制通胀目的。
预测：
二手房交易将进入较长低迷期
深圳中源地产研究部负责人表示，从成交数据来看，上月二手房成交量大幅下降，自“7·11”以来，市场成交出现持续低位态势。其主要原因是：购房成本的提高，让部分需求者选择观望；而地方调控力度加强，市场处于政策消化期，部分业主也陷入观望。成交量萎缩，价格下跌，市场下行的趋势逐渐明显。
该负责人说，7月份全市的成交均价继6月份的走势，继续下跌。首先，目前的贷款利率提高，还贷压力加大，“限购”将绝大多数的投资者挤出市场，购房需求因此减少；其次，7月11日二手房按评估价征税正式实施，由于购房成本提高，大部分购房者选择观望，市场成交量大幅下降，市场进入政策消化期；另外，随着调控政策的不断细化，新房市场面临着前所未有的严控期，开发商的资金链越绷越紧，降价促销、以量补价成为他们快速回笼资金的主要手段，随着降价优惠的幅度不断加大，部分购房者将会转而购买新房，而二手房的购买力进一步缩小。他表示，目前市场上降价的预期已然形成，并且随着政策的细化不断增强，未来二手成交量将面临严峻的考验，进入一个较长的低迷期，成交价格将会继续下跌，且跌幅将会拉大。
深圳世联地产研究总监王海斌认为，新政策实行时间不长，对于一手房的相关政策还不明朗，而二手房的市场很大程度上受到一手房的影响。一手房的价格没有稳定下来，二手房的情况就不能判断。如果一手房的价格涨起来，客户也许就会转移到二手房的市场当中。所以，“现在大家对二手房的市场都处于观望期，大概到10月份，才能做出判断。”
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