真降价了? 揭秘深圳房价迷局

限价令至今，形形色色的楼盘都打着“限价”的旗号入市，房价真的降了吗？成为困扰购房者的一大问题。CFP供图
房价迷局综述
自4月底深圳版“限价令”正式落地实施，至今已百日。其间，形形色色的楼盘打着“限价”旗号入市，微博上开发商和剑客们的“限价营销”更是如火如荼。而每次楼盘入市后的“限价营销”大战中，总会伴随质疑声：房价，真的降了吗？
此次封面报道，即是要在营销与质疑同时存在且愈演愈烈之时，给出我们自己的答案。报道将以限价令之后入市的一系列楼盘为标本，通过与周边楼盘、同一楼盘的前期单位及周边同质素二手房小区价格比对，窥探各片区入市新盘的真实价格水平，并通过专家给出营销及买楼建议。
“XX楼盘限价1万元/平方米发售”、“XX盘直降8000元/平方米开卖”、“限价1.3万元/平方米，售价1.1万元/平方米”……自限价令正式落地实施以来，以上疑似营销预言在微博、房产网站及论坛上大行其道。
但南都记者综合多项指标进行的调查采访结果显示，限价令后入市的21个主力在售楼盘，仅6个楼盘有明显降价，10个楼盘相比周边新盘及二手房仅被认为小降，还有6个楼盘则根本没有降价动作。业内认为，当下楼价的确未现明显降价趋势，但预计“大运”之后的9、10月份，深圳将出现整年度的促销潮。
一个普通购房者的限价疑惑
打算在宝安西乡换房居住的余波（化名），说他看不清现在的局势。不久以前，他重点关注了宝安中心区、西乡的新房及二手房，但没有看到“限价”带来多大的价格降幅。“之前看到有媒体报道，大概意思是说西乡的中粮鸿云‘挥泪’开卖，开盘价直降8000元/平方米等等。而直降8000元/平方米的依据是之前开发商预期卖2.8万元/平方米，现在卖2万元/平方米，起价1.6万元/平方米。”余波说。他告诉南都记者，在开盘之前，他算了一套155平方米单位，首付3成需92万元，按揭7成212万元，这已经是限价后的价格。
“其实地段更好、大社区的合正汇一城也有2.1-2.2万元/平方米的单位，泰华阳光海赠送率超大的洋房现在也有2.2-2.3万元/平方米的单位。如果说楼盘价格有下降，我觉得也只是小降而已，谈不上惊喜价。坦白说，作为购房者，限价期间我看到价格下降的楼盘真不多，打着限价牌炒作的倒是不少。”余波说。
本报就此话题展开的网络调查，在这个由近7000人参与的调查中，超过7成网友认为限价后入市楼盘价格未明显下调，是“假摔”。接受南都记者采访的业内人士也表示，限价后入市的20多个楼盘，真正降价的其实有限。“我的直观感觉是，有的降了，有的没降，有的还在涨。部分开发商大打限价牌，开发商所言的因限价而出现的大幅降价，参照物是开发商自己的心理预期，并没有市场基础，明显低于市场预期的还没有出现。”世华地产市场研究部总监肖小平说。
打着限价旗号的并非真在降价
事实上，购房者及业内人士对限价盘的直观感觉是正确的。南都记者以限价令后开盘或加推新货的21个热点楼盘为样本展开的调查显示，打着限价旗号入市的楼盘价格的确并非全线下调，而是如她所言“有的降了，有的没降，有的还在涨”。
回复该发言

经过与周边同质新房、二手房及同类型产品等参照比较价格，得出的结果是：中海康城国际、招商观园、水榭春天、纯水岸9期、桃源居首府、华盛西荟城等6个楼盘被认为是“真摔”，在降价指数这一指标上获得3颗星以上评定；中粮鸿云、锦绣御园、合正中央原著、招商雍景湾、泛海拉菲二期、桐林城市广场、阅山华府、承翰来座山、佳兆业大都汇、和谐家园等十个楼盘仅被认为价格“小降”，获评1-2颗星；睿智华庭、喜福汇、中森双子座、尚模八意府、春天海则被认为完全是以市场价入市。
接受南都记者采访的开发商们也大多认同，限价令后的入市楼盘的确未出现大幅度的整体降价，真正降价的只是个盘。地产人士弓鸣也表示，开发商也知道后期新盘比较多，调控也是常态，但真正因此降价抛盘的不存在。“更多开发商也是在利用政策，给出一个适当的促销折扣，限价成为营销噱头。”弓鸣说。深职院管理学院房地产研究所所长邓志旺也表示，当下限价盘更多只是顺势而为，还有部分楼盘拿限价大做营销文章“惊喜价”眼下少见。
未来开发商会倾向于快速出货


-->真降抑或是假摔，背后是开发商在价格制定上与政府限价及市场的博弈。一不愿具名的开发商告诉记者，他所负责项目所处片区“天花板”价格并不太高，小社区、普通高层受限价影响不大，以偏低价格入市，是因市场竞争使然。“应该说，限价和市场因素是互为因果的，两者结合促成了部分楼盘的价格下调。但随着限价令执行时间更长、要求趋严，各个片区内即将入市的高端楼盘，将直面限价令挑战，这个政策绕不过去，也无法折中。”弓鸣说。
业内认为，限购、限贷、限价、按评估价征税之后，年内可能还有更严厉政策出台。继续收紧信贷、加息等被认为可能性最大。而近期国务院明确表示限购不取消不放松，部分二三线城市也要限购，央行表示“房价下跌五成银行也能承受”等观点，也说明限购、限贷等政策将不会放松。“如果现在经济过热的经济形势不改变，楼市政策也不会改变。当前通胀形势未减，CPI持续上行，利率、货币政策就会一直向上走，否则就是违背了经济调控原则。我认为短期内政策风向仍会从严，至少会持续到明年上半年。”邓志旺说。
相比之下，开发商则最担心开发贷款再受限。“最担心的是停止信托公司对开发商融资，相当于‘断了血液’。”弓鸣说。江少杰表示，当前开发商的融资成本已经很高，且渠道收窄，不少开发商从银行拿的短期贷款利息都在10%以上，而且多为3个月到一年的短期贷款，资金压力已经比较大。政策继续从严，银行收紧信贷，双面夹击之下未来开发商会更倾向于降价促销尽快出货。
预计“金九银十”会有促销潮
受访开发商表示，尽管官方否认“房价月度零增长”的说法，但实质上这一限价令“加强版”已经基本落地实施。业内认为，随着限价目标更细力度更强，新盘供应量增大，深圳楼价整体下降的趋势会比当下更明显。
而南都记者近期所做市场调查结果显示，有37个楼盘计划在年内入市，9-12月份将是高峰时期。“受大运会影响，开发商的营销节奏会推后。按照传统经验及楼盘入市预期，9-10月份会是整年度新盘入市的高峰期，会有部分开发商出于政策和市场的双重压力而降低价格预期，这将产生连锁反应，预计市场会有促销潮。”邓志旺说。
对这一结论，业内专家大多表示认同，但也有业内人士表示，降价个盘会增多，但幅度预期不会太大，新盘集中的关外表现将更明显。他们建议，如果周边在售新盘多、预期供应也多，同时出售产品也是竞争激烈的普通高层，以合理价格尽早入市会更好。
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“大量新房入市，龙华、龙岗中心城、西乡等区域的限价新盘，会进一步分流二手房市场买家。随着新盘增多，价格下调，部分区域的一二手房价倒挂现象会扭转，会有更多二手房业主在价格上让步。当关外楼价有明显下调之后，也会影响到关内物业。”江少杰说。
深圳主张
现在形势似乎十分明了，但一系列打着限价旗号入市的楼盘，却并非如我们所想出现“惊喜价”。我们看到楼盘入市纷纷打着“限价”的旗帜，微博营销频频出现“挥泪直降”、“限价狂降”、“抛盘”等吸引眼球的词语，还附上令人惊诧的降价数据。但若仔细分析则不难看出，噱头多于实际。还有跟限价不着边的现楼，也在打限价旗号吸引购房者。南都记者综合比较后发现，限价后开盘或推货的21个楼盘中，仅6盘被认为价格是“真摔”了，其余楼盘均被认为小降或以市场价格入市。
限价盘是真降还是假摔？市场是最好的验金石。我们也无法忽视近期限价盘热销现象，这是楼盘定价被市场认可的一个佐证。在楼市跌宕之时保值物业备受青睐，地段好、定价低的限价盘更受关注，这是不变的道理。但于多数楼盘而言，限价、限购、限贷之下要获热销尚有难度。
9-12月，在售楼盘和将售新盘将接受政策和市场的双重考验。年内37个入市新盘，劲吹的政策风，将可能令市场归于平静。若无明显降价，热销楼盘将会减少。显而易见，随着限购持续，符合购房条件的目标客户将趋于减少；而限价的更细更严厉，将令新盘集中区域价格“天花板”越降越低。
在此情形之下，如果你不是资金雄厚的主，如果项目地段不出众、周边新盘多，提供产品类型还有同质化之嫌，还是降价促销快出货来得好。在促销潮中仍扮演“假摔”角色，恐怕不是聪明的决定。再不降价就晚了！
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