秦虹:住宅市场没有萎缩转向商业地产量力而行

　　由市房管局等单位主办的“2011上半年西安房地产市场发展暨下半年预警分析报告会”日前在我市举行。在楼市前景极度不明朗的情况下，此次报告会引起了我市200余家房地产开发企业的极大关注。一位冯姓的企业负责人说：“这次来了许多业内人士，尤其是请来了住建部的专家，很想听听大家对未来走势的判断，从而为企业早作打算。”
　　报告会特邀的住建部政策研究中心副主任秦虹在会议上的主旨发言，从多角度畅谈了企业关注的转型与升级问题，为当下西安房企发展指明了方向，对于众多地产商进一步理清思路，寻找自身定位，在乱阵中寻找房企发展的春天，具有重要参考和借鉴意义。
　　住宅市场并没有萎缩
　　一方面，目前来说，不同的城市、不同城市的区域、不同的企业面对的市场与境遇是完全不一样的，因为全国的房地产市场正在变动、调整与整合。另一方面，又有人预测，中国的住宅市场会在未来出现“负增长”。
　　“中国的住宅市场并不是一个快速萎缩的市场，在‘十二五’、‘十三五’，中国的住宅市场仍然会保持非常大的量。所以，这个市场仍然是充满了投资、投机需求的。” 秦虹表示，我国目前的城市化水平还比较低，城镇化还有巨大空间。再加上还存在改善型住房需求，随着人民生活水平及收入的提高，换大房子的渴求还没有完全满足。因此，投资住宅市场还是大有前景的。
　　参与保障房建设 并非无利可图
　　如果继续选择投资住宅，开发商该建怎样的房子，才能在市场上寻得商机？秦虹建议，有些住宅还是值得关注的。首先是保障性住房。“大家都说开发企业不愿意参与保障性住房的建设。很多人认为保障性住房无利可图，没有积极性。其实，这个话需要分析，开发企业并不是一律不愿意参与保障性住房建设，有些保障房还是值得参与的。”
　　秦虹认为，限价商品房和经济适用房，就是很好的选择。在目前货币政策从紧的情况下，银行贷款不给商品房，但是给保障性住房，所以保障房建设因为能得到银行贷款支持，应该会有有眼光的企业积极参与。据了解，“十二五”期间，西安将新建经济适用房约16.75万套，每年约新增建设规模200万平方米。预计将有近18万个中低收入家庭从中受益。此外，未来五年，还将新建公共租赁房373万平方米、11万套。政府如此大力度地建设保障房，企业应该抓住机遇。
　　开发商应解决“住”得舒适的问题
　　政策限制了投资性购买，开发商又该将目光锁向何处？秦虹指出，企业还是要关注消费者“住”的问题，提供给大家更舒适的住宅，这样就会有市场。她说：“我们应该关注高品质住宅，应该提高‘住’的使用附加值，认真研究怎么能满足人住的需求。让大家住得大，还要住得好。开发商要从过去生产制造商转向服务提供商，在居住环境、配套等方面下工夫，提供良好服务。”
　　转向商业地产 要量力而行
　　随着楼市调控政策威力渐显，西安不少有实力的房产开发企业开始转战商业地产。在城北、城南、城中等繁华商圈，今年以来商业地产项目与日俱增。西安的商业地产，似乎再次走入另一个春天。
　　秦虹表示，在城市里商办物业不一定适合所有的开发企业投资，因为它专业化程度很高，如果没有很高运营能力的话，企业投资很难尽快有回报。她说：“特别是商场，要养7年才有收益，你的企业资金能不能维持7年。这对于很多中小企业来说都是一个很大的难度。而如果把房子盖好了就卖，商圈仍然是没有成长前景的商圈。所以，真正搞商办物业的经营一定要有专业能力，实力非常强的大企业才可以运作。此外，你买了房子能不能赚钱，取决于后期的业态，而后期的业态是你所不能决定的，很复杂。”
　　寻找资金：试图从债券融资转向股权融资
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　　日益收紧的货币政策，使许多企业都感到了资金吃紧。那么，如何从其他渠道寻找资金？
　　秦虹指出，因为过去比较宽松的货币环境，企业在开发过程中习惯从银行贷款，也习惯于债权融资。但现在不一样了，银行贷款收紧致使成本提高，但还要发展，怎么办？社会上的资金有很多，但这些社会资金需要靠直接融资，才能进来。建议企业要从习惯于过去的债权融资转向股权融资。更多地寻求合作，让投资者既可以承担风险，也可以和你一起共享收益，这对企业来说是利大于弊的好事。
　　转变观念 联合互补
　　秦虹希望房地产企业转变多少年来搞开发的定性思维，适应环境，踏踏实实往前走。在接下来的竞争中，放平心态，看清大势，积极做好战略调整和应对。 “联合也是企业发展的一个很好办法，作为中小企业可以跟大企业联合，如果大企业不跟我们联合，他们都强强联合，我们也可以中小企业自己联合。因为这个市场只有优势互补，共同协作，才能够在复杂的市场环境下找到自己生存发展的道路。”秦虹说。
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