首开一楼盘房山"垫底" 开盘一月签约不足5%

京华时报8月5日讯 开盘即遭冷遇，位于房山区长阳镇的首开熙悦山(论坛)，以不足5%的月签约率成为近期北京楼市萧条的一个鲜明案例。从今年6月25日开盘至今，一个多月时间内，该楼盘仅售出30余套房源，签约率不足5%，成为同期该区域的“垫底”楼盘。
签约率不足周边项目1/10
首开熙悦山位于房山区长阳镇京良路南侧，据北京房地产交易管理网统计显示，该项目于今年6月25日开盘，合计开盘套数为704套，目前签约33套，签约面积2929.79平方米，经测算，开盘一个多月以来，该项目的签约率仅为4.6%。
在此之前，6月20日左右开盘的几个同区域项目中，中粮万科长阳半岛(论坛)（云湾家园(论坛)）共开盘220套，目前已签约145套，签约率为65.9%；首创芭蕾雨悦都(论坛)（悦都苑(论坛)）共开盘396套，目前已成交195套，签约率为49%；北京城建徜徉嘉园目前签约率为46.8%，而同期开盘的房山限价商品房项目——中铁长阳国际城（馨然嘉园），则以近100%的签约率位居该区域成交榜首。相比较来看，首开熙悦山的签约率远远低于同期开盘的周边其他几个项目。
在集中供应的冲击下，为了避免同质产品的竞争压力，上述几大新盘不约而同采用低价开盘策略。除了首开熙悦山以1.32万元/平方米起价，徜徉嘉园最低单价为1.4万元/平方米，芭蕾雨悦都最低1.6万元/平方米，打破了长阳区域1.65万元/平方米的平均单价。万科长阳半岛更是以“低价+首付分期”的方式，降低购房者的进入门槛。
临时降价尴尬开盘
均是以低价开盘，为何成交情况差别显著？首开熙悦山一位售楼人员对本报记者解释称：“本来这个区域的有效客户就少，在我们之前开盘的几个楼盘抢走了绝大多数，中铁的限价商品房开盘更是雪上加霜”。
7月31日上午，记者来到项目位于丰台区的临时售楼处。时值周末，但售楼处内却无一人看房或者咨询。记者以购房人身份出现，立即受到销售人员的热情款待。在售楼处偌大的销控表上，700余套房源仅有30余套被红色圆圈标识出已售状态，惨淡的成交分外引人注目。
据销售人员介绍，目前已经成交的这30余套房源，绝大多数是开盘推出的特价房，均价为13200元/平方米，共推出近100套。
“错误的开盘时间，导致项目一开盘便遭冷遇。”一位接近该项目的知情人士向记者透露，首开熙悦山原本定于今年5月底至6月初开盘，但预售许可证迟迟没有获批，直到6月23日这个“尴尬”的时间节点，“万科首创等大盘已相继开盘，无疑抢走了本就有限的客户资源，但拿了预售证又不能不开”。据其透露，迫于无奈，首开将开盘均价从预期的1.6万-1.8万元/平方米，降至最低13200元/平方米，降幅高达4800元/平方米。
但即便临时调低价格，仍然未能避免冷清局面。
降价难解当前困局
即便降价，首开熙悦山也难解当前的困局。一方面高昂的成本令其很难再降，另一方面，如果再降，前期业主不满意，首开常青藤(论坛)降价风波或将再次上演。
如果按照13200元/平方米的售价计算，首开的利润率可能仅为9%。据悉，首开熙悦山所在地块，是首开于去年6月底以11.53亿元总价竞得，折合楼面价6912.5元。再加上4000元左右的建安成本及其他税费，张大伟表示，预计该项目成本在1.2万元/平方米左右。也就是说，已售的30余套房源，首开的利润仅为1200元/平方米左右。
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今年5月初，首开旗下的北京常青藤最新开盘的楼盘，通过折扣等优惠措施暗降近20%，总价最高优惠78万元，这导致近30多位前期业主抱团要求开发商补偿损失。对此，首开相关负责人表示，公司从未有对先期业主进行补偿的提议，因降价造成的维权事件也一时陷入僵局。常青藤降价风波，让不少开发商对老项目降价非常慎重，而首开熙悦山刚开盘就不得不面对价格与销售之间的两难选择。
在当前的楼市背景下，首开熙悦山的困境并非孤例，最终的解决方案，很可能具有样本效应。
■观市
京郊普现降价压力
事实上，首开的惨淡成交只是近期北京楼市的一个缩影。根据链家地产市场研究部统计，由于供应的集中放量，2011年至今入市的郊区项目平均签约率仅41%，较城区项目低17%，同时，商品房库存量也首次超过城区。
链家地产首席分析师张月表示，今年2月“京十五条”出台至今，北京商品房库存量增加13863套，其中75%来源于郊区库存量的上涨，但售价并未出现实质下降，因此新供应的郊区住宅多现滞销。不过，自6月开始，部分郊区项目涌现特价房源，将市场推向实质性降价阶段。大兴区领海朗文世家(论坛)与旭辉御府(论坛)以及通州珠江国际公馆(论坛)、拉维小镇(论坛)等接连推出低价房，均取得了不错的销售业绩。
“目前来说，只有降价才是成交量回升的唯一法宝”，北京中原地产市场总监张大伟表示，市场已逐渐出现从量跌到价变的质变，下半年更大规模的降价潮难以避免。
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