政府谨慎权衡 王府井地块推迟投标

“CBD最后一块宝地”中服地块大战硝烟还未散去，王府井大街西侧商业金融用地（以下简称王府井地块）的入市招投标又再次催热了北京土地市场。王府井地块原定在7月27日进行投标预登记，当月29日进行投标，后北京市土地整理储备中心发布公告推迟投标时间，分别推迟至8月10日和8月12日，微妙的推迟上市引发了更多的市场猜测。
2011年上半年北京出让收入只有326亿元，仅是去年同期的一半。住宅用地市场更是萧条，前7个月住宅类土地出让金只有161.7亿元，为2010年全年的15.2%。商业地块当之无愧地成为2011年北京土地市场的主力军。北京市土地整理储备中心的数据显示，截至8月2日，2011年7月出让的16块土地中总土地出让金达251.4亿元，其中商办类地块有10块，土地出让金占到210亿元；而住宅类地块的出让金不足商办类地块出让金的二成，仅为41.4亿元。从下半年开始多处核心区域地块的上市，足现政府在土地市场上的态度。
外资响应热烈
王府井地块位于王府井商业步行街西侧，紧邻百货大楼，东至王府井大街，西至晨光街，南至大甜水井胡同，北至大阮府胡同。地块总用地27201.24平方米，建设用地20801.24平方米，建筑规模达85100平方米，属于土地性质为商业金融用地。此次投标保证金高达6亿元人民币，而这个地块与中服地块Z2a地块的建筑面积相近，后者的投标保证金仅为1.9亿元。
在王府井地块原定的投标预登记日当天，怡和集团旗下的香港置地就进行了投标。有商业地产专家预测，基于王府井打造商业零售购物中心的功能定位，一直对王府井国际品牌中心兴趣浓厚的怡和集团最有可能接手该项目。
中服地块招标中，不乏有远洋地产、SOHO中国、华润、万达、万科、万通、恒大等地产大佬，但在招标资质、资金方面的限制上不难看出，政府在规划方向上更倾向于金融类企业和央企。而王府井地块在发布招标公告后，除了包括国内一线开发商在内的40多家企业购买了项目招标书外，外资的参与成为此次招标的一个亮点。
“王府井处于核心区域，属于传统的商业中心，未来商业价值的发展可能要高于CBD。在对开发商的选择上，除了对企业规划、产品设计有要求，更要符合商业功能属性，因此不排除考虑外资因素。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为。
对于此次出让的王府井金融地块，王府井地区建设管理办公室方面表示，王府井商圈的目标是建立零售商业体系，打造现代化商业街区和布点景观广场。“作为推动王府井地区商业升级换代的东城区重点项目，王府井地块将建设成甲级综合商业楼，引入国际顶级品牌零售商。”东城区政府相关人员告诉记者。
因此有零售背景的外资备受青睐就不足为奇了。据了解，早在王府井地块立项伊始，位于金街黄金地段的这一项目就不断受到外资零售巨头青睐，日本家电零售巨头山田电机、美国高端零售商第五大道百货、英国怡和集团等，都曾向王府井方面表示过进驻意向。
对于延期招拍的原因，北京市土地整理储备中心方面表示，由于该项目内大甜水井胡同19号院、21号院修复方案需进一步完善，故此推迟半个月重新投标。
“项目的延期一定程度上不排除政府也在慎重选择企业，和中服地块不同的是，王府井地区不仅不能出现烂尾楼，更重要的是要考量后期的商业运营和维护能力。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔说。
单价或再创新高
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7月初成交的中服地块以200亿元总额出让，成交的8个地块平均楼面价为21015元/平方米，相比之前第一期的19523元/平方米略有上涨。6月27日，北京崇文门菜市场商业金融地块的火爆拍卖，4.32万元/平方米的楼面均价，140%的溢价率，创了北京地价单价的新高。与崇文门菜市场地块相比，地理位置更佳的王府井地块的最终成交价格更是备受关注。
“商业地产不受住宅市场调控影响，而且作为黄金地段，政府一方面还是要靠卖地来增加财政收入，此外政府会综合考虑，要实现价值回归。”蔡宇翔表示。
纵观王府井周围的写字楼项目，区域内供应的项目稀少，即使是同类型核心地段的物业均价也全部8万元/平方米起，其中住宅已经超过10万元，目前租金也大部分都超过300元/平方米/月，其中靠近本地块的王府井东方广场（资料、论坛)等写字楼月租更是属于全市空置率最低的区域。
“王府井地块在北京市内城区属于绝对稀缺资源，”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，该地块作为北京楼市最核心地块，预计出让单价可能比较高，成交楼面价有可能接近上海的南京路地块，上海2010年2月成交的黄浦区外滩商业办公地块和南京东路商业地块，中标楼面地价分别约为3.4万元/平方米和5.2万元/平方米。从目前来看，该地块的投标价格不低于40亿元，楼面地价在4万～5万元/平方米之间，有可能进入商业地块前五。
下半年或集中放地
今年上半年，北京土地市场非常低迷，总计出让收入约327亿元，只有去年同期的一半。截至8月2日，北京市土地整理储备中心的数据显示，今年前7个月的住宅用地土地出让金仅为去年全年的15.2%。而7月出让的16块土地中总土地出让金达251.4亿元，其中商办类地块有10块，土地出让金占到210亿元。而住宅类地块的出让金则仅为41.4亿元，不足商办类地块出让金的二成。
“虽然交易的地块很多，但大多数土地都在郊区，土地出让 郊区化 的态势明显。”张大伟告诉记者。北京市土地整理储备中心数据显示，截止到8月2日，正在交易的38个土地项目中，宗地位置在城四区的只有3宗土地，其中就包括了王府井地块。中原地产数据报告显示，最近4年来，北京内城只有3块商业类地块出让，分别是东城区安定门外大街7号、宣武区骡马市大街南侧、崇文区磁器口东北角三块土地，而且面积、体量也相差很远，三地块合计仅为3万平方米左右。
“如果成交的土地都在相对不发达或者欠发达地区，就会直接影响土地收入，土地资质方面多个三级市场的土地收入可能才抵一个优质地段。土地财政主要取决于优质地块交易项目，优质地块出让可以有效增加土地财政。张大伟认为，“从土地储备中心数据来看，下半年土地市场放量的空间还是有的。”
成熟的商业地产项目年回报为1.2万～1.5万元/平方米，以位于王府井商业街上的东方广场为例，每天的租金是250元/平方米，一年的收益大概是3万元/平方米，除去建筑成本费用，实际回报在1.5万元/平方米/年。
但是相对于一些“郊区化的地块，年收益一般都在1万元以下，要增加土地收入，要想短期内实现收益，是比较难的”。张大伟分析认为，“对政府而言，最重要的不是放出一块土地就能达到预期的收益，而是要保证项目能顺利开发。”
对此，虎杰投资分析师张寅也表示，很多人都在猜测下半年政府将会集中放地来增加土地财政，但现在的问题是政府是否还有这样优质的土地资源可以出让，“对于王府井这样的稀缺资源，不是常有的，它是不可持续的，卖一次就少一次，政府还能从哪里来释放出这么好的土地资源呢？”
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