金九银十或迎加严版限购令 四大猜想看楼市未来

自限购令出台以来，楼市走势一直备受关注
自国务院常务会议提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”之后，二三线城市限购之风愈刮愈烈。有媒体爆料：“住建部正在调查”、“住建部将草拟限购名单”……其中最引人关注的一种表述是，二三线城市限购名单8月就将出炉。“从近期透出的消息来看，扩大版限购令本月不大可能出台。”中国房地产策划联盟副秘书长田步亮表示，住建部要求各省市自查，结果8月底上报。也就是说扩大版限购令有可能延后到“金九银十”前后出台。
猜想一 “金九银十”前后出台
此前关于扩大版限购令8月中上旬就会出台的预测不绝于耳。
据了解，自去年4月份全国43个城市实施住宅限购令以来，相关城市楼市“受限”显著。从今年上半年来看，住宅无论是期房还是现房，成交量都大幅缩水。不仅如此，限购带来的连锁反应还包括，楼市库存积压严重、开发商资金回笼受阻、拿地意愿明显下降、各地土地出让金锐减。
而与此相对应的是，那些不限购的二三线城市房价则屡创新高。比如榆林、鄂尔多斯等就不限购，这些城市房价五六年间上涨六七倍甚至十倍，而那些率先到二三线城市布局的房企也因此大幅提升。
上涨过快的二三线城市也要采取限购措施的提法随之引起轰动，更有人士大胆推测，二三线城市限购最快本月中上旬就将出台。
不过，这种激进说法正在遭遇“挑战”。根据《扬子晚报》报道，住建部已经统一要求，各省市需要限购的二三线城市进行自我排查，全部结果将于8月底上报住建部。对房价持续过快上涨的城市，各省将督促其制定并实施住房限购措施。
市场人士分析，照此看来，二三线城市限购名单出台的时间会有所延后，要等到“金九银十”才会出台。河北省住宅与房地产业协会会长张凤珠接受采访时说，已经听说过此消息，不过还未接到正式的通知。
猜想二 限购令扩大至县级市
扩大版限购令到底会涉及到哪些城市，分析人士的说法也是各不相同。
据《南方日报》的报道，新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅指标，和房地产开发投资增幅来确定。有人士甚至预测，限购的二三线城市至少增加到50个以上。一旦新增二三线限购城市的房价继续上涨，限购政策将扩大到100个，甚至扩大到200个。
不过这一说法遭到了驳斥。近日国内知名房地产分析机构——上海易居研究院作了一份《限制性住宅市场专题研究》预测，新增限购的城市数量将极可能为10个左右。针对该份报告，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，当前，在尚未限购城市中三类城市有可能备选：第一类是房价绝对值较高的城市；第二类是按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市；第三类是北京、上海、广州、深圳周边中小城市。
“我们预计，国家将以第三类城市为主要考虑因素，同时兼顾第一二种因素，来选择将要新限购的城市。”杨红旭认为，最终实行限购的城市数量将会比较少，预计不会超过20个，极可能为10个左右。
随后更加权威的说法也被挖掘出来。据《扬子晚报》报道，住建部在要求各省市自我排查中给出了五条标准，一是价格指数是否处于前列。二是6月份房价和去年底价格相比的涨跌情况。三是城市上半年住宅成交量同比是否增幅很高。四是外地人购房的比例是不是较高。五是群众对当地房价是否反应强烈，是否认为调控政策执行不到位。新一轮限购城市名单将依据上述标准划定。这种说法认为，县级市也有限购的可能。
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对此，住建部政策研究中心副主任王珏林接受本报记者采访时说，此轮限购是今年年初“国八条”的一个延续，因此范围早已框定，“国八条”说得很明白，哪些城市房价涨幅过高，市场过热就会被纳入到限购名单中。他认为，扩大版限购令的主要目的是，督促地方政府自觉与中央政策精神保持一致，让房地产市场实现健康有序发展。
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猜想三 低价入市潮或将到来
无论新一轮限购令何时到来，范围有多大，不过一个无法回避的事实是，新一轮限购必定会对市场造成影响。
“限购令必然会对这些城市的楼市成交量产生影响，挤出部分投资需求，达到抑制房价上涨、抑制泡沫扩散的目的。”中原地产河北研究部经理曹海亮表示，新一轮限购对整个房地产市场的影响，更多将体现在心理层面上的，购房者认为严厉市场调控还会持续，这势必会加重购房者观望的情绪。
这种因素必然会影响到即将限购城市的成交量，而这些地方的楼市开发商必然采取以量换价，加快推盘的办法，来尽快回笼资金。
事实上，对政策比较敏感的企业已经开始“降价促销了”。在广东惠州，碧桂园十里银滩以7.5折开盘，尤其针对外地无法获得银行贷款的购房者推出了“分期付款，年期长达3年”付款方式。此后，深圳益田集团旗下楼盘“益田大运城邦”新推出2期300多套新品，从之前1.2万/平方米，直降4000元，至8000多元/平方米，相当于打7折出售。
猜想四 组团开发将成普遍现象
新一轮限购也会使得部分中小企业受到冲击。“尽管大洗牌的时机还没有完全到来，不过部分中小企业还是会比较难过。”王珏林表示，一方面受市场调控的影响，市场不景气，上半年新房库存量大，而下半年新盘又不断放量，楼市供应量的集中释放，开发商销售压力显著增加。
另一方面，银根收紧，购房者办理房贷难度增加，再加之中小开发商融资渠道少，民间借贷成本又很高，中小企业不得不靠卖房子来进行融资，一旦卖房子不顺利，就会影响企业的正常运转。
“房地产企业的洗牌会进一步加剧。”王珏林表示，在这种情形下，房地产企业之间的合作将会增加，组团开发将会成为普遍现象。他认为，当前市场格局下，开发企业为了应对严峻的市场挑战，将会更多地采用“有钱的出钱，有地的出地”的合作模式来寻求发展。
全国工商联房地产商会商业地产委员会副主任陈俊则认为，新一轮限购也会让开发商进一步转向开发商业地产、工业地产，现在房地产投资人群向商业地产和工业地产转移的比较多，商业地产和工业地产正成为开发企业发展的重点之一。
(扬子晚报)
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