上半年房价涨幅远超红线 专家称中山不该限购

编者按：今年7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议不仅强调严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责外，更首次提出房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施。继深圳、广州、佛山相继出台限购令后，广东省内哪个城市将成为限购大热？去年逃过一劫的增城从化会否戴上限购令的“紧箍咒”？网易房产将为您带来一系列深入分析。
2011年的“新国八条”实施近半年，一线城市房价过快上涨的势头已经基本得到遏制，诸多二三线城市的房价却钻着空子愈演愈烈。继限购风头正劲的增城、从化、珠海后，上半年成交面积和成交价格都大幅攀升的中山似乎也难逃“紧箍咒”。
有业内人士认为，从房价上涨幅度及房地产投资增幅两个数据来看，中山已经达到限购的基本条件，限购几率很大。但世联地产总监王海斌也表示，目前中山限购可能性只处于猜测阶段，政府是否会真正进行限购，目前还不能给出最终决断。
上半年房价涨幅超红线3个百分点
根据合富辉煌中报数据显示，2011年上半年（1-6月）中山市商品房销售面积为370.17万平方米，销售金额达223.54亿元，同比去年同期，销售面积增长6.2%，销售金额上涨23.9%；环比去年下半年，销售面积增幅为14.5%，销售金额增幅为27%。其中销售面积和销售额增速比上月累计分别加快3.4和2.4个百分点。
单就住宅来看，中山市2011年上半年住宅销售面积为322.15万平方米，销售金额为194.05亿元，销售面积同比增幅为19.8%，销售金额同比增长40.9%；环比全年下半年，销售面积增幅为33%，销售金额增幅为47.9%。
成交均价方面，中山市2011年1-6月商品房与住宅成交均价分别为6039元/平方米、6024元/平方米，相比于去年全年均价，增幅分别为12%和14%。
记者从中山市住房和城乡建设局网站了解到，中山市2011年度新建住房价格控制目标为：涨幅要低于全市年度生产总值(GDP)增幅。而根据中山市政府报告，全市2009年GDP增幅10.2%，2010年GDP欲增长10%，2011年全市GDP增幅预期达到11%。
按照2010年《广东省房地产蓝皮书》中山市2010年商品住宅年度均价约5000元/平方米的预测目标来算，如果房价在政府调控范围内，中山市2011年商品房均价不应高于5550元/平方米。显然，上述中山市2011年上半年6039元/平方米的商品房成交均价远远超出了调控目标，另外其住宅的成交均价增幅也高出了年初预定的房价调控目标近3个百分点。
另外，从区域来看，2011年中山城区商品住宅成交价格稳中带升，由1月的6524元/平方米到一路上涨，其中4月、5月均破7400的成交价均，镇区成交均价则有所下降。
房产投资逐月见涨 涨幅趋缓
从房地产开发投资方面来看，记者从中山市政府网站了解到，其5月份房地产开发投资额131.41亿元，增长44.1%，但比上月回落6.1个百分点。同时从上半年逐月看来，今年全市1-2月房地产开发投资额43.42亿元，增长59.0%；3月份房地产投资额77.13亿元，增长47.7%；4月为107.36亿元，增长50.2%。可见虽然中山市今年上半年房地产投资渐涨，但涨幅趋缓。
有业内人士认为，从房价上涨幅度及房地产投资增幅两个数据来看，中山已经达到限购的基本条件，限购几率很大。
但合富置业首席市场分析师龙斌表示，考虑限购可能性，需分析各项指标，综合考虑，近几年中山的楼市发展相对较慢，属于后发型城市，而当前其包括房地产在内的各产业积极发展，是比较正常的现象。
中山楼市较封闭 下半年发展平稳
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在当前二三线限购风紧的局面下，中山市今年上半年房价和房地产开发投资额涨幅颇大，自然也被推上紧箍咒的风口浪尖。
但王海斌认为，中山楼市较为封闭，其前期发展速度也不快，从去年开始，由于开发商的大量涌入，以及市内改善自住型消费需求的增多，中山楼市得到了较好发展。“从7月初二三线限购的猜想开始风行至今，广东省并未有二三线城市出台限购令，实际上政府的意图在于告诉大家下半年调控不会松懈，而另一方面，在目前房价已受到下行压力的情况下，政府其实也在观望房价上升的幅度。”
在购房者结构层面，龙斌告诉网易房产记者，中山楼市的消费人群均为首次置业和改善型的自住购房人群，投资客是很少。而对于中山市4月、5月破7400元，6月份甚至达到7847元/平方米，这一成交价均率创新高的情况，龙斌则认为，房价的上涨还需要看楼盘本身的产品情况，目前中山市很多楼盘都属于升级换代型产品。
上半年中山房价已达到一定高度，然而分析其下半年楼市走势，王海斌和龙斌都认为下半年房价会被控制住，楼市也将平稳发展。
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