美债危机下的中国楼市:2008年噩梦会否重演?

眼前的一切，与2008年似曾相识。
8月6日，国际评级机构标准普尔宣布下调美国长期主权信用评级AAA至AA+，这也是标普百年来首次下调美国信用评级，这一消息重挫全球市场信心，各国股市纷纷大跌，8月9日道琼斯工业平均指数重挫634.76点，跌幅达5.55%，全球股市跟随暴跌，创下自2008年以来最大的跌幅。
正所谓“城门失火，殃及池鱼”，本周一，标准普尔一位分析师接受采访时表示，美债危机将造成开发商融资成本上升，未来中国房地产业融资环境将更加严峻，若资金面进一步恶化，将引发更大规模的降价潮。
日渐恶化的外围经济，持续紧缩的国内政策，2008年的房地产噩梦，还会再度上演吗？
美债危机突袭中国楼市
就在宣布下调美国长期主权信用评级后，8月8日，标准普尔一位分析师接受采访时表示，随着融资环境趋紧，中国房地产开发商未来几个月的处境将更加艰难。
上述分析师认为，与几个月前相比，目前的形势更加严峻，一方面海外融资难度加大，另一方面中国政府加强了对信托市场融资的监管，预计规模较小或杠杆率较高的开发商可能面临更大的融资压力。目前零星的降价已经出现，若资金面进一步恶化，降价范围将进一步扩大。
据悉，今年6月，标准普尔在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6至12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。标普还对30家中国房地产开发商的信用前景发表了评论，仅3家为投资级别，7家为“负面”，并警告称，若未来中国房企销售成绩倒退，会有更多房企评级下调至“负面”。
实际上，早在今年4月，国际评级机构穆迪就曾发布报告，将中国房地产业的信用评级展望由“稳定”调整为“负面”，认为中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境。
摩根士丹利也发布中国房地产市场研究报告，认为三季度中国内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。
“对于万科来说，现在的天气很怪，要么不下雨，要么下很大，要么刮风刮很大”，万科总裁郁亮如此评价。
资金危机爆发？
按照标准普尔的说法，在国内信贷收缩的大背景下，美债危机将大幅提高国内地产商的海外融资成本，融资困局将迫使开发商通过大规模降价以回笼资金。
根据中国人民银行数据显示，传统银行向房地产开发商发放的新增贷款从今年头三个月的1678亿元大幅降至二季度的420亿元，这意味着开发商从银行获得信贷的难度与日俱增。
与此同时，银监会正在收紧房地产信托，根据中国信托业协会发表的数据显示，信托公司第二季度为房地产行业提供的新融资达到1367亿元，相比一季度的711亿元接近翻番，银监会此时收紧房地产信托，将对开发商造成严重打击。
更甚者，国内资本市场对于地产公司的再融资大门依旧关闭，包括保利地产在内的多家上市房企公布的增发计划均未获得证监会批准。
正因如此，海外发债已经成为香港上市房企的最主要融资方式之一，根据标普提供的数据显示，去年年初至今，中国房地产公司在海外仅通过债券的融资规模已达170亿美元；其中，今年1-5月份，合计发债规模达到80亿美元。
标准普尔分析师认为，虽然国内开发商发行的债券虽然票面利率较高，但风险也较大，在美国评级被下调后，投资者对这类债券的兴趣也会减弱。同时，未来12个月有大量再融资债券到期的房地产开发商很容易受到冲击。
但第一上海证券分析师柯学锋接受网易房产采访时表示，虽然美债危机会抬高开发商融资成本，但由于绝大部分香港上市房企上半年已经实现融资，同时在香港市场，除了发行海外债券，开发商还可以通过银团贷款实现融资，因为造成的影响并非如此明显。
回复该发言

“美债危机肯定会对开发商融资造成影响，但我们也看到，采用海外发债的开发商并不占多数，因此这种影响应该是局部性，而并非给全行业带来影响”，世联地产首席市场分析师王海斌认为。
2008年噩梦会否再度上演？
2008年的次贷危机给国内楼市带来的毁灭性破坏至今依然记忆犹新，在如今空前严厉的房地产调控环境下，国内楼市会否重滔2008年的噩梦？
“此次美债危机的性质与次贷危机并不一样，2008年全球经济处于被动状态，尤其是雷曼兄弟破产等一连串突发利空造成全球经济崩溃”，柯学锋认为，此次美债危机并未对实体经济造成明显的影响，各国政府在政策上依然有许多可以挪移的空间，由此来看，国内楼市出现2008年式崩盘的可能性并不大。
王海斌则认为，从目前的状况来看，很难对国内楼市的冲击作出判断，由于两次金融危机的性质不一样，2008年的次贷风暴对中国的出口造成严重影响，导致中国经济三驾马车之一的出口近乎瘫痪，带动GDP出现快速下跌，才引发国内楼市出现崩盘。
“但此次美债危机的影响尚未对欧美经济造成严重冲击，目前影响层面更多是体现在资本市场，因此对于我国出口尚未带来明显影响”，王海斌表示，在我国经济不存在明显下行的情况下，房价出现大幅下跌的可能性并不大。
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