半年涨价近2万/平米 广州豪宅成交陷入冰点

豪宅盘价格具有抗跌性，成交却不具有抗跌性，所以今年以来一路成交“愁云惨淡”。信息时报记者 罗莎琳 摄

信息时报8月12日讯 根据网易房产数据中心监测广州市国土房管局阳光家缘网签数据显示，7月广州十区二县一手住宅成交量首度跌破之前连续两月的80万平方米高位，下滑至64.7万平方米，降幅达23.9％；成交套数由6月的7149套跌至上月的5664套，环比下滑20.8％。另外，全市十区二县一手住宅成交均价也从6月的11488元/平方米下降了3％，到达11152元/平方米。
广州楼市整体成交“愁云惨淡”，那么，被标榜最具抗风险能力的豪宅楼盘，其具体走势又是怎样的呢？
一手豪宅
成交“愁云惨淡”价格继续坚挺
根据仲量联行数据显示，第二季度广州一手豪宅市场没有新增供应，同时，因政策的负面影响主要集中在高端住宅项目，第二季度广州高端市场出售仅372套，较一季度缩减16%，环比大跌35%。此外，根据7月经纬研究中心数据显示，广州中高端项目成交量一路下滑，其中7月第一周，广州豪宅成交量环比下降17%，随后两周环比分别下降12%、23%。虽然上述两份统计数据针对的豪宅项目不同，但不难看出第二季度以及第三季度广州豪宅市场成交“惨淡”的实际情况。
具体到豪宅单盘上，据经纬研究行对阳光家园数据分析，随着调控政策出台并进一步消化，3月华标品峰仅成交一套，成交均价为352684元/平方米；4月华标品峰成交为零，5月成交3套单位，均价为30012元/平方米，6月该楼盘成交回升到8套，7月份网签数为4套，两月成交均价为31000元/平方米左右。而珠江璟园没有任何成交数据，同时流花君庭也仅成交了一套。
此外，珠江新城某港资房企开发的豪宅项目今年成交情况也颇为“惨淡”，数据显示，该楼盘1～2月的成交套数为27套，3月为6套，均价60793元/平方米；4月为7套，均价为54077元/平方米；5月成交为零，6月为3套，均价为532967元/平方米；7月成交仅为2套，均价为67214元/平方米。在半年时间内成交情况每况愈下，但成交价格半年内上涨了19089元/平方米。
点评：业内资深专家韩世同表示，豪宅受经济冲击的影响很大，购买者容易受各种政策影响而改变决定，毕竟豪宅对他们而言并非必需品，而是奢侈品，所以，虽然豪宅的价格具有抗跌性，但成交却不具备抗跌性。
满堂红研究中心主任沈锐培表示，豪宅市场受政策的影响最大，特别是限购政策，由于需求下降，开发商也会适当延后高档项目的供应，导致豪宅市场的低迷。从成交数据来看，高档物业成交量同比已下跌了一半，远高于整体市场同比下跌20%左右的水平，说明豪宅市场十分低迷。中原地产项目总经理黄韬也表示，目前整体的大环境并不乐观，预计下半年广州的高端市场成交依然会维持在低位水平。
二手豪宅
新盘源不多无人问津照样涨价
据了解，目前广州市场在售的二手豪宅盘主要集中在珠江新城、滨江东及天河北、后天河北。由于拥有优越的地理位置优势，以及较高的物业质素，再加上业主一般都不会因资金压力而急售，新增盘源不多，价格企稳。据合富标准指数（广州）显示，在剔除楼龄、朝向、装修、楼层、景观、户型等物业内部结构特征对价格产生的影响后，7月珠江新城二手楼价同比实际上升了22.4%，天河北上升了18.7%，而豪宅一条街滨江东则上升了9.6%。
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记者上周在滨江东板块踩盘发现，该板块豪宅盘林立，但放盘数量有限。多位中介经纪表示，近几个月都没有做过均价在30000元/平方米左右的豪宅单。满堂红滨江东泓景店店长告诉记者，今年2月政策出台后，该店铺没有任何豪宅成交，目前仅有8套左右的盘源，价格都在30000元/平方米以上，虽然无人问津业主也不急卖。
点评：合富置业高级营业经理余文锋表示，“限购”、“限贷”政策落地后，天河北板块豪宅盘成交速度明显放缓。不过，天河北真正的豪宅不多，而且业主放盘的大户型又罕有“靓盘”，因此放盘的业主很少反价，相反地，成交价要比年初时略增5%～10%。
合富置业首席市场分析师龙斌表示，近期珠江新城、天河北等高端板块，主要受购房资格、限外令及贷款困难等因素影响，高端买家入市步伐明显放缓。不过在未来，有部分符合购房资质的高端买家活跃度或将有所增加，主要是受通胀高企的影响，这部分买家大多还是会青睐一些让价幅度较大的高端二手笋盘。
豪宅开发商应对寒市招数
1：通过涨价增加买家信心
今年上半年，虽然成交情况每况愈下，但广州的多个顶级豪宅价格基本上都是“一路高歌”。虽然有不少业内专家表示，豪宅的价格走势是由市场决定的，但记者发现，豪宅价格上调也是开发商的营销招数。
越秀区某号称标杆性的豪宅近期悄然涨价7%，其负责人告诉记者，除因为产品优质、稀缺的因素外，也是为了增加客户信心。据了解，该楼盘最近的成交中，有逾三成客户都是旧业主，这些业主看到楼盘没有搞促销活动，反而价格上涨，就忍不住再购买一套。在追涨心理下，以前一些在观望的客人，看到楼盘的价格在严厉调控下不仅没有降价反而涨价，就赶紧出手购买。据该负责人称，调价后，6月该楼盘的成交量创新高，共出售8套。
2：关闭销售中心等待时机
据记者了解，杨箕某地铁上盖楼盘因为市道不好又不肯降价，老板干脆关闭了销售中心。据了解，该楼盘均价为33000元/平方米，且均为大户型产品。经纬研究中心提供的数据显示，该楼盘在1月曾出售13套单位，均价为29434元/平方米，3月成交了3套单位，均价为28008元/平方米。随后，该楼盘一直没有成交数据。
该楼盘负责人告诉记者，楼盘6月已关闭了销售中心。“老板不愿意做任何促销优惠甚至宣传，加上现在项目要验收，所以干脆关闭销售中心。等验收完，再重新装修销售中心，重新开门。”
3：举办活动吸引高端客户
在市道不好的情况下，多个高端别墅盘频繁举办高端活动吸引高端人气，并进一步促进成交。据了解，颐和高尔夫庄园在7月举办了名流夜宴奢华派对，将庄园业主家族、行业精英、社会名流聚集一堂。广州颐和集团营销中心企划部总监陈勇告诉记者，该楼盘今年上半年的成交情况比较理想，其中，频繁举办高端活动吸引客户是促进成交的重要原因之一。
此外，中信山语湖营销经理陈亚华也表示，举办高端活动的效应还在于圈内传播，能为项目带来可观的成交量。比如该楼盘前段时间举办的梁文冲高尔夫挑战赛，就吸引了不少高端人士，也因此有几套成交。
记者观察
广州豪宅盘更懂得低调
今年5月，北京某豪宅盘打出“单套最高30万元/平方米”的天价，创下北京豪宅新高，也立即引起了媒体和社会的关注。随后，北京市住建委会同市地税局对该项目启动了联合执法程序，暂停其销售。而开发商也发布声明，撤销原有定价，定价为30万元/平方米的房屋将留作企业自用。
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与北京该豪宅盘做法不同的是，广州多个顶级豪宅楼盘则显得非常低调。同样在今年5月，广州某别墅盘传出消息称，将在今年年底推出价值6亿元的别墅。该楼盘当时表示暂时不要对外宣布，而近日记者再次向该盘询问进展时，相关人士表示，现在这个时候没有推出该豪宅的必要性。
可以看出，广州多个顶级豪宅楼盘都懂得低调，价格基本不对外公布，即使公布也是众所周知的均价。但实际上，查阅各个成交均价数据就会发现，这些豪宅盘的成交价格基本上是每月一涨。广州豪宅楼盘识时务，表面上不“顶风作案”，私下却低调地调整价格，或许这也是广州豪宅市场虽然每月一个价，但却一直低调平静的原因。
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