开发商捂紧钱袋 南沙两宅地底价成交

专家认为接下来广州将进入土地拍卖密集期。信息时报记者 罗莎琳 摄

□信息时报记者罗莎琳
进入到下半年以后，广州的土地市场也逐渐热起来了。日前，广州市政府一口气推出南沙区5宗宅地，总用地面积超过39万平方米，是广州今年推地量最大的一次。此外，南沙、珠江新城、白云大道北等地块也将在下个月拍出。
业内人士认为，由于上半年广州拍地甚少，完成今年任务有压力。为此，接下来广州将进入土地拍卖密集期。
已拍卖
开发商勒紧腰带抢南沙靓地
8月8日，广州一口气推出南沙区5宗宅地，这是广州今年推地量最大的一次。南沙的5宗地块引来12家房企的角逐，包括富力、保利、碧桂园、广州锦绣投资等地产大鳄。
在本次土地出让中，最受欢迎的两宗地块——南沙街进港大道北侧2011NJY-4宅地、南沙街进港大道北侧2011NJY-5宅地首先出让，最终由碧桂园拆资13亿7000万元全部揽入。其中，四号地块楼面地价2707元/平方米，五号地2674元/平方米。
两块宅地以底价成交
碧桂园代表表示，对于这两块地，他们已有了初步规划。据了解，碧桂园一早已看重南沙规划，早在5年前便进入南沙开发。早在2006年，南沙碧桂园打造一期洋房，现在南沙碧桂园已有逾2000名业主入主。而今年，同样位于南沙的碧桂园豪庭将在国庆对外开放板房，首批79～130平方米带精装修高层洋房即将推出。
满堂红研究部高级主任肖文晓认为，南沙拍地透露出两个玄机：参与的开发商数量不多，显示开发商对南沙的发展前景仍有不确定性，热情一般。其次，拍卖地价不高，显示严峻的调控形势让开发商不得不精打细算过日子。
资深房地产专家谢逸枫表示，从5块宅地成交结果看，总成交金额约19.5亿元，平均楼面价格2407元/平方米。其中3块宅地楼面价格溢价空间在50%，而2块却以底价成交，表明开发商依然畏惧房地产政策调控，不敢随意抢高价土地；另一方面，销售成交下降也影响到开发商的资金回收，开发商不敢随意掷钱。
南沙靓地吸引开发商
日前，一场被广州市长万庆良称为“重量级头脑风暴”的高峰论坛在东方宾馆举行。论坛上万庆良表示，当前国家已在长三角和环渤海地区分别布局了上海浦东新区、天津滨海新区，如果在珠三角再布局南沙新区，将形成一个新的国家级增长极。他说，“新一轮的南沙大开发即将拉开序幕。我们要站在全国、粤港澳合作、珠三角发展和广州的层面来谋划推动南沙新区的开发建设。”
在这一政策导向下，作为广州市重点发展区域的南沙，吸引了大量开发商的关注。就算在资金吃紧的情况下，之前在南沙有项目的开发商拿地欲望也十分强烈。
刚推出
白云大道北地块再次“双限”
目前，广州市国土房屋管理局又挂出3块土地，分别位于天河、萝岗、白云，总占地面积达13.95万平方米。其中，位于白云大道北的商住用地占地面积24052.9平方米，挂牌起始价126970万元，折合楼面地价13530元/平方米。值得注意的是，该地块采用了“限地价、竞配建”的方式出让，在达到最高保密地价后，竞买方式转为竞配建公共租赁住房的建筑面积。凡接受最高限制地价的竞买人均可参与竞配建，竞买阶梯为300平方米的公共租赁住房建筑面积，参与竞配建的竞买人报出配建公共租赁住房建筑面积最大者为竞得人。该地块将于9月15日公开出让。
该方式有助于控制房价
回复该发言

据悉，这是广州市第二次采取“限地价、竞配建”的方式出让土地。在今年年初，位于荔湾区的高尔夫球场AF030448地块也是采用此种方式出让，最终被保利以楼面地价4407元/平方米拿下。
肖文晓认为，“限地价、竞配建”是政府为了解决保障房建设资金不足的难题，因而采用捆绑销售的方式积极引入社会力量参与建设。对于开发商来说，由于有保障房的配建指标，无形中限制了楼盘的定位，因此对有意打造高端项目的开发商来说会是一个难题，也会降低地块对开发商的吸引力。不过，从平抑地价、楼价的角度来说，则有助于达成控制房价的目标。
“其实，‘限地价、竞配建’是政府为控制土地价格、防止流拍及保证业主入住生活配套的政策。由于这种土地出让比例有限，很难对广州土地市场产生冲击，同时也很难遏制地王的出现和流拍。”谢逸枫认为。
珠江新城地块成香饽饽
据悉，与白云新城同时出让的还有广州开发区KXCD-D1-2地块，用地面积达10.9万平方米；以及位于天
河区珠江新城的A4-3地块，属于商务办公用地，面积6580平方米。
谢逸枫指出，从广州房地产市场的区域成熟度、历年土地成交价格以及开发商关注度来看，珠江新城的商务地块自然将成为开发商最大的抢夺目标，也是市场的关注热点。而从之前珠江新城出让的商业地块来看，都是天价地王，也足见其受欢迎程度。
记者致电目前在珠江新城都有项目的几个大开发商，他们都表示，对于珠江新城地块有较大兴趣。某大型房地产企业负责人表示，珠江新城出让的土地越来越少，因此土地价值也会越来越高。
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“金九银十”或成推地高峰期
今年3月30日，广州市国土房管局公布了今年的土地供应计划显示，广州十区安排了商品住房用地3.37平方公里，高于2009年、2010年年均实际出让商品住宅用地3.16平方公里的供应量。除了加大住宅用地总量的供应外，今年广州还将增加中心城区的商品住房用地供应，中心六区计划供应住宅用地约1.97平方公里，占58%。全市计划出让用地35宗，主要集中在小谷围大学城、新客站、广氮地区等。从区域来看，番禺区供应最多，达12宗用地，其次是天河区有9宗用地。
上半年：房企袋中无钱土地市场冷谈
不过，目前2011年已过了大半，纵观广州土地市场上半年的表现，却只有期待没有惊喜。据搜房网数据监控中心统计显示，今年1～6月，广州共成交21宗商业及住宅用地，共计面积903483.3平方米，其中商业用地成交13幅、住宅用地成交8幅，上述用地几乎均以底价拍卖结束。
业内人士表示，回顾上半年多场土地拍卖，年初的杨箕城中村改造用地没有带给业界惊喜；去年曾屡创高价的荔湾高尔夫球场用地也没有带来气氛；富力、保利、碧桂园等在广东起家的地产大鳄，则继续以底价或比较低的价格囤地。从总体来看，广州住宅用地上半年未出现“地王潮”，仅荔湾旧高尔夫球场地块溢价成交，其余7宗土地均以底价成交，底价成交地块占全部成交宅地的87.5%。
地产经济学家邓浩志认为，上半年卖地多为底价成交的一个原因，是2月的调控导致地方政府和开发商都出现了观望情绪，另一个原因则是从去年开始持续的货币收紧政策，导致了房地产企业资金链紧缺，导致了成交价格不高。
下半年：将集中推地力争完成任务
据合富置业市场部首席分析师龙斌估算，到目前为止，广州应该完成了去年任务的大约1/4（具体以政府公布为准）。接下来广州市政府会加大推地的力度，今年土地供应完成任务问题应该不大。
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不过，明年住宅类新增供应则估计不会太多，因为宏调和市场预期会影响开发企业的建设推售速度，而近两年的土地供应比较稳定，总体不会产生“未来缺货”的预期。
谢逸枫认为，从广州市国土资源局的近期动作和市政府新规划频出的表现来看，今年“金九银十”将是广州的推地高峰期，甚至可能会延续到12月底，不排除会在9月房博会上举办土地拍卖会。他还表示，如果今年土地供应完成不了，将对明年楼市的供应产生一定的影响。特别是在目前广州实际供应量不足的情况下，供应减少必然影响到房价上涨。
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