房企巨头大展合纵连横之术 联手拿地造城热潮涌

广州亚运城是由几大开发商联手打造的成功典范。（资料图片） 信息时报记者 陆明杰 摄
房企巨头大展合纵连横之术 开发商联手拿地造城热潮涌

在经历多轮调控下的广州楼市，房企强强联合的现象正在进一步地扩展与深化。继广州亚运城之后，开发商联手拿地造城的举动也越来越多，其中，保利、万科等地产巨头更是走在联手造城的前列。此外，由富力、合景泰富、雅居乐、世茂四大开发商联手打造的300万平方米超级大盘津南新城也面市。
对于房企联合拿地造城，有的专家表示，如果能够在城市中心的边缘地带打造一个“新城”，无异于给该区域的发展前景注入了一剂强心针。而另有专家则担心，房企强强联合有可能会进一步推高房价。
现状
联手拓展版图步伐加大
继几大开发商联手打造了广州亚运城之后，开发商在全国联手拓展版图的步伐越来越大，频频上演着战国时代常用的“合纵连横”之术。
日前，有房地产咨询机构在一份报告中指出，“以近期万科在北京、深圳、广州、南京、天津、沈阳新增的7个项目为例，其中4个项目万科都只占49%~50%的权益，在合作中，万科尽显资金腾挪之招数，不仅整合了资源、降低和分散了自身的成本与风险，也减少了对金融的依赖，从传统的房地产开发商向资源整合者和品牌输出者转变。”从万科2010年年报看，目前与万科合作的有保利地产、中粮地产、中航地产、云南城投、浙江南都宋城等数十家房企。
而保利地产最近一次与强手联合是在去年11月，保利全资子公司广州金地房地产开发有限公司与招商地产通过挂牌方式，取得厦门市集美新城区地块，城区地块土地用途为城镇住宅兼容批发零售用地，保利承担50%的地价款。从保利地产年报看，与其合作的大型房企还有万科、富景地产等。
值得关注的是，富力地产携手世茂集团、雅乐居、合景泰富四大地产巨头联手打造中国北方第一宜居大盘——总体开发体量超过300万平方米的天津津南新城近日推出。
其实，广州开发商联手开发的现象从未停止过。继广州亚运城之后，去年年底，南站地块吸引了万科、保利、城建等大开发商的关注。在经过224轮的竞拍后，由主业并非地产的广铁集团联手“合生系”的珠光地产，以86亿元的总价拿下了该块地，双方共同开发此地。
原因
房企资金链受宏调影响
密集的宏调政策使不少房企资金链受到前所未有的影响，开发商联合开发不仅可以降低风险，还能保证企业正常的发展和扩张。经纬行研究中心高级主任曾英杰表示，开发商联合造城也是受近期宏观调控政策的影响，而联合开发既可以保持企业的发展与扩张，又可以控制风险。
地产经济学家邓浩志也认为，房企联手拿地基本属于无耐之举，唯一的原因就是一家企业的资金实力不足以完成项目的开发。由于新的土地政策规定超200亩以上土地出让需要报备，估计以后超大地块的出让会随之减少。
此外，也有开发商认为，除了客观原因之外，不少大型开发商都已从传统的房企角色转变为城市的开发运营商。天津津南新城策划销售中心总经理朱学兵认为，现在大盘开发商的角色已经发生了变化，不再作为单个项目的房地产开发商，而是站在城市运营商的高度去做项目，从拿地时起，就与城市发展的趋势相契合。
影响
可防止流拍或推高楼价
回复该发言

对于房企联合拿地造城，地产专家则是有赞有弹。持赞成观点的专家认为，对于一些发展潜力大的边缘地带，大型房地产企业的进驻能够提供区域发展的动力。而持不同观点的则认为，房企联手带来的后果有进一步推高房价的可能。
邓浩志认为，联手造城的地块应该说多在城市中心的边缘地带。由于远离中心，空间较为宽松，使得规划上有更大的可能性。而地方政府在卖地时就希望大开发商能够起到提升该片区价值的作用，对于一个荒芜的郊区，如果能够打造一个“新城”，无异于给该区域的发展前景注入了一剂强心针。
不过，也有地产专家提出担心。由于开发商联手资金实力得到扩充，为此可能会提高地价，从而转移到房价上去。满堂红战略管理部高级主任沈锐培就表示，开发商联手拿地一可以增加资金实力，二可以避免相互竞争抬高地价，三是降低风险。对于市场来说，联手造城对房地产市场有促进作用，但房企联手会利用大体量地，高价地成交，有进一步推高房价的可能。
另有观点认为，由于房企联合“围攻”使得优质地块减少了被流拍的风险，政府财政收入也成为有利的一方。曾英杰表示，在目前国际经济不乐观、国内经济增速放缓，以及房地产行业受到持续深度调控的背景下，房企联合拿地造城，能够在很大程度上避免大体量地块的流拍。
弊端
后期管理易致各方冲突
一般而言，联手拿地开发造城的模式涉及的地块都很大，是否会出现因开发周期太长而暴露的资金等问题。这种模式可能会出现什么弊端？
沈锐培认为，联手拿地的项目面积都比较大，开发周期长，涉及的资金也比较多，但考虑到通常都是3~5个公司联合，这样算下来，分摊的成本一般不会太大，而且可以发挥不同公司的优势，提高开发效率并降低成本。
“其实，联手拿地最大的问题是公司之前的利益分配、相互配合、资金管理等细节需要磨合，也就是各股东之间的工作配合度是否合拍，如果因某一环节出问题，那么将影响整个项目的建设及销售。”沈锐培进一步表示。
曾英杰也表示，联手拿地开发的初衷就为了避免资金风险，因此尽管周期较长，但在不出现大的宏观经济问题的情况下，不太可能出现因为周期长而暴露资金问题。这种模式最大的弊端在于后期的开发、销售及管理当中的冲突问题。不同企业在对产品的打造、销售及后期的管理都各不相同，如何平衡这些冲突更考验联合开发房企的管理能力。
猜想
三旧改造房企或再携手
按照规划，广州将在10年内基本完成138条城中村的整治改造，其中，位于重点功能区的52条城中村计划用3～5年完成全面改造。土地政策方面，允许土地直接登记为国有土地，并允许现状出让和熟地出让；村自主改造的可实行协议出让，同时可享受优惠的土地出让金政策。大量的旧城改造规模，开发商是否会再次携手？
曾英杰对此表示肯定，首先，三旧改造涉及的社会问题会比普通住宅更多，具备不同开发经验房企的联合，更有利于解决这些社会问题；其次，三旧改造一般持续周期较长，对资金链的需求更高。房地产企业联合开发，能够更好的规避风险。
沈锐培也认为，三旧改造项目如果体量小的话，资金要求不高，而且利益分薄，联合拿地开发没太大必要。如果是大体量的地块，涉及的拆迁费用高昂，地价总量大，联合拿地的可能性就比较大，一方面可以解决资金紧张问题，另一方面可以规避风险，最后还可以发挥不同公司的优势，提高开发效率并降低成本。
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