王健林：房企现在才进军商业地产已经晚了

“太忙了，这个月就有4个万达广场开业等我赶场。”王健林将外套搭在手臂上，毫不掩饰他的得意之情。这位放言“在商业地产上已经天下无敌”的万达集团董事长，此刻正在享受着他的万达帝国不断攻城略地、扩大版图的快意。在8月8日的第五届中国品牌节上，王健林接受了本报记者采访，以犀利而个性十足的言辞对行业、政策以及万达的未来一抒己见。
中国房地产报：你判断中国房地产业的系统性风险会在今后5年左右显现出来，国家正通过一系列的手段调控行业，希望避免风险的爆发，你怎么看待调控的效果？如何判断对行业的影响？万达目前是否受到不利影响？
王健林：房地产是一个关联复杂、牵涉甚广的综合性行业，不是靠一味的限制就能够解决问题的。就拿房价来说，靠限购来抑制房价未免太天真了。根据我的观察和判断，全国范围内房地产的投资投机性需求不会超过10%，城市化进程不断带来大量的刚性需求，过于偏激地强调投资投机的比重我觉得是有些误读了。
调控影响下未来一段时间可能会有一些困难，但大的趋势肯定不会改变，拐点也不会在下半年出现。万达目前以商业地产为主，所以受到市场的影响不能说没有，但相对而言要小得多。可以看看我们集团刚出的业绩，上半年收入同比增长了近70%，而且这个优势还在不断扩大中，对此我是非常有信心的。
中国房地产报：房地产行业是一个创新频率并不高的传统行业，但就万达而言，的确是一个新商业模式的开创者。文化、旅游、甚至是回归足球，万达目前已经开始不断延伸自己的业务半径，未来我们会看到一个怎样的万达？
王健林：万达在三四年前就有一个新的战略转移，那就是文化和旅游。在文化产业上，我们已经连续6年在中国企业中的投资额排名第一，目前纯粹的文化产业体量已经达到57亿元，包括连锁文化娱乐、电影制作等，效益、规模都很不错，回报率也比较理想。实践已经证明，文化不仅可以做产业，还可以做成大产业。在旅游产业上我们也不断有很大的手笔，并已经与地产业务形成良好的互动和融合。我相信，下一个10年，文化和旅游将成为万达新的核心竞争力。
中国房地产报：现在几乎主流的住宅开发商全部都在进入商业地产，但你认为很多所谓进军商业地产的都不是在做纯粹的商业地产，这种一拥而上会造成哪些影响？万达会不会感到竞争压力？
王健林：我认为他们已经错过了最好的时机，当初主动转型的时候没有抓住，等调控了、限购了才开始被动转型，会造成很多潜在的问题。当然成功的几率还是有的，但我认为不会太高。而且就我看来，说的比做的多，尽管很多人都喊着转型商业地产，但真正实实在在做的并没有几家。
很多企业低估了做商业地产的难度，商业地产不仅需要设计、建造，还要管理，而真正收益就体现在管理运营上。预算租金1亿元，管理不到位只收回来了5000万元，你所有的模式再好看、再严密都会付诸东流。因此商业地产的后期做不到位，商业模式是很难建立起来的。
现在开发商一拥而上去做商业地产，我觉得不是坏事。全世界房地产投资比重，住宅和商业地产是各占50%的，在欧美那些发达国家里商业地产甚至占到60%以上。这是符合发展规律的，随着经济发展和生活质量的提高，人有很多更高的需求，商业购物、文化娱乐、教育医疗等，这会带来一个广阔的市场。
中国已经连续20年住宅开发比重在85%以上了，这带来了很多恶果。你看很多所谓的新区变成了“鬼城”，为什么？配套服务没有跟上，为什么那么多的廉租房经济适用房出现弃号的情况，因为只知道建房子，不知道把周边的配套搞好，居住环境很恶劣。
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尽管现在很多开发商涌入这个领域，会参差不齐，但慢慢做起来，如果把商业和住宅的比重扭转到4:6，商业地产部分的比重至少在30%~40%，会减少很多不必要的社会问题。
中国房地产报：你刚才提到了保障房也缺乏配套的问题，实际上此前万达也表示过对保障房的兴趣，对于目前不少企业进军保障房的情况你怎么看？
王健林：响应政府的号召，承担一些社会责任是每一个企业应该做的，保障房也一样，尽管这个领域的主要责任应该是政府。我认为政府号召企业做不是不可以，但现在模式机制都还没有建立起来。政府是否一定会回购？保证企业能够拿到多少利润？如果按照普遍的3%~5%的利润率来看，目前社会融资成本都在8%~10%之间，那就等于是在赔本赚吆喝。
积极号召和真正形成一个可持续共赢的趋势，还有相当一段距离。在这段距离没有弥合之前，一些地方政府为了完成保障房指标而将政策性任务摊派给本应解决市场化供给的开发商，我觉得未免有推卸责任之嫌。
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