上周深圳新房量价均大跌 二手交易继续“冰封”

受深圳大运会召开新房供应减少的影响，上周深圳新房成交数量和均价双双大跌；而二手房则是迎来了“7.11”新政之后的第五周“冰封”期，而何时解封仍是未知之数。
上周新房量价双双大跌


据中原地产和世联地产统计数据显示，上周一手住房市场成交量环比持续大幅下降，共成交345套，环比下降了46.2%；一手房成交均价为16449元/平米，环比下跌了30%。

从上周各区的成交情况看，宝安、龙岗两区共成交277套，占全市成交量的80.3%。其中龙岗区成交量上周占优，为159套，占全市成交量的46.1%。其他四区共成交68套，占全市成交量的19.7%，其中福田区成交31套，占全市成交量的9%。在成交均价方面，上周南山区全市最高为34147元/平米，龙岗区全市最低为14333元/平米。
二手房交易继续陷入“冰封”期


上周二手房市场成交量大幅下降，整体成交仍然低迷。上周二手房共成交216套，环比下降31.9%，成交均价环比下跌1.5%。
这已经是7月11日深圳二手房按评估价征税过户推行后，连续第五周的交易低迷期，而此前深圳中原甚至称其成交最为活跃的福田区和南山区都曾出现零成交的情况。
二手房价格已明显进入下行通道

深圳中原市场研究部认为：大运期间供应量大幅减少，这在一定程度上影响成交的走势，大运结束后，供应将会大幅增加，也将带动成交的上升；二手房的成交量已连续数周持续低迷，新的购房政策将绝大多数购房者挤出二手市场，后市成交量上升的空间不大，而价格已明显进入下行通道。
深圳中原周评2011.8.8-8.14
新房成交下挫价格继续下行
新房成交成交下挫
根据深圳中原地产的监测显示，本周新房成交套数为357套，环比下降了44.31%，成交面积为2.77万㎡。从各区看，仅罗湖的成交量上升：罗湖成交5套，环比上升了66.67%。其他各区的成交量都下降：福田成交42套，环比下降了61.47%；南山成交27套，环比下降了64.47%；龙岗成交161套，环比下降了36.61%；宝安成交112套，环比下降了36.36%；盐田成交10套，环比下降了56.52%。本周的成交量达4月中旬以来周成交量最低点，主要是受大运会的影响，开盘活动不多，供应减少，成交受影响。
图1连续6周深圳全市新房周成交量走势


图2连续6周深圳全市新房周成交均价走势


成交价格方面，本周的成交均价为17876.66元/㎡，环比下跌了23.93%。本周罗湖、龙岗的成交均价上涨：罗湖上涨了16.64%，龙岗上涨了8.45%；福田、南山、宝安、盐田的成交均价则下跌：福田下跌了0.45%，南山下跌了12.95%，宝安下跌了14.92%，盐田下跌了4.74%。纯水岸九期等高价个盘的影响减小。
二手房成交低迷
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根据深圳中原地产的监测显示，本周（8.8-8.10）二手房成交289套，环比下降了50.09%，成交面积为3.11万㎡。从各区来看，本周各区的成交量都下降：罗湖成交71套，环比下降了48.55%；福田成交61套，环比下降了48.31%；南山成交44套，环比下降了45.00%；龙岗成交64套，环比下降了54.61%；宝安成交45套，环比下降了53.61%；盐田成交4套，环比下降了20.00%。本周二手房也是受大运假期的影响，只有8月8-10日的录入数据，但从日均成交套数与日均成交面积来看，依然持续低迷态势。
成交价格方面，本周的成交均价为18472.75元/㎡，环比下跌了8.18%。从各区看，本周南山、盐田的成交均价上涨：南山上涨了39.65%，盐田上涨了42.46%；罗湖、福田、龙岗、宝安的成交均价都下跌：罗湖下跌了14.39%，福田下跌了20.90%，龙岗下跌了7.26%，宝安下跌了31.74%。
图3连续6周深圳全市二手房周成交套数、面积走势


图4近6周深圳二手房成交均价走势图


综上所述，本周新房成交下挫，二手房成交持续低迷；新房、二手房的成交价格都出现下跌。根据深圳中原市场研究部的观点，大运期间供应量大幅减少，这在一定程度上影响成交的走势，大运结束后，供应将会大幅增加，也将带动成交的上升；二手房的成交量已连续数周持续低迷，新的购房政策将绝大多数购房者挤出二手市场，后市成交量上升的空间不大，而价格已明显进入下行通道。
深圳二手房市场遭遇“冰封” 炒房资金不断流出

深圳中原《7·11后，市场何去何从》新闻发布会
“7月份二手房成交量环比跌了45%，包括一些比较活跃的区域，如福田、南山等，都曾经出现过零成交，可以说是二手房交易市场遭遇‘冰封’。” 在昨日深圳中原地产《7·11后，市场何去何从》的新闻发布会上，华南区董事总经理李耀智对媒体无奈的表示道。
从上涨15%到下跌15% 深圳中原发出最悲观预测
在年初深圳中原地产举办2011新春媒体交流会上，李耀智的预测是“全年涨幅15%左右，其中新房中位线抬升23000左右，二手房抬升到21000左右。”而半年过去了，深圳的房价走势却令很多人大跌眼镜，在加强版楼市限购令和“7.11”二手房新政的多重打压下，深圳中原对于房价的走势预测来了个180度的大转弯，发出今年最为悲观的声音“预计下半年深圳二手房价格将下行，降价幅度高达15%！
7月11日，深圳二手房按评估价征税过户推行后，在接下来的3个星期内，全市二手房成交量呈阶梯式下行，而成交最为活跃的福田区和南山区都曾出现零成交的情况。深圳中原市场研究部预测二手房价将有明显下跌趋势。
中介市场迎来2008年金融危机之后最大的“寒冬”
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“福田和南山向来是中原地铺二手房成交活跃区，但上个月这两个区域地铺出现日零成交现象，这是2009年至今都不曾发生的现象。”李耀智介绍说。统计数据显示，“7.11”后，二手房交易成本大增，市场成交量出现低位态势。7月份，全市二手房成交面积环比下跌59%，全市成交套数环比下跌45%。
对于目前二手房市场的现状，李耀智认为随着调控的持续，未来中介行业会加快洗牌速度，而最近很多中小型地产代理公司陆续关门，已经顶不住了，市场悲观气氛浓烈，情形堪比2008年金融危机。
二三线城市限购会加速炒房资金流出楼市
在谈到如果中央对深圳周边的二三线城市限购，如东莞和惠州，对深圳楼市的影响时，李耀智认为这并不能导致这些深圳投资客的炒房资金回流深圳，因为深圳楼市的发展并不明朗。从去年开始，炒房资金已经陆续离开楼市，而近期这些资金流入的热点是银行理财产品、信托产品、包括一些民间融资，特别是现在社会上资金紧张，一些民间借贷的利率在不断上升。
房屋投资功能降低 二手房回归其不动产本质
深圳中原市场研究部认为：
由于“7.11”二手房评估价征税过户后，购买一套普通住宅需缴纳的税费占总购房成本高达7%，交易成本增加；
另外截止7月6日，央行在2011年内3次加息，抑制了房地产市场过度发展，下半年货币政策进入稳定期，房地产市场的边际效应已经凸显，二手房的持有成本持续增加，使其投资功能降低；
由此导致的二手房交易成本和持有成本持续增加，投资功能降低，终将回到其不动产的本质，因此年底价格下跌已成定然。
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