上周沪商品住宅成交量大幅萎缩至10万平方米

来自中介机构的数据显示，上周上海市商品住宅成交房源萎缩至10.10万平方米。中房信分析师薛建雄昨日评价说，这一周成交量甚至少于2009年楼市火爆时一天的成交量。
8月15日，佑威及楼市专评网联合发布数据称，上周（8月8日-8月14日）上海市商品住宅成交面积为10.10万平方米，环比（较前周）下跌20.52%；成交均价为21273元/平方米，环比下跌1.38%；新增供应面积为16.85万平方米，环比上涨166.61%。
佑威及楼市专评网首席分析师黄志坚昨日称，“沪四条”中的“限购堵漏”政策在继续发威，上周商品住宅10.10万平方米的成交量，甚至比办公、商铺类商业地产10.92万平方米的成交量还要低，出现这种倒挂，实属少见。
“5个月来新低”
21世纪不动产昨日发布的统计数据显示，上周商品住宅成交量为近5个月新低。8月作为传统的成交淡季，其供需两面的疲态已逐步体现。
据佑威数据，即便是上周上海市商品住宅成交面积冠军——康桥半岛新城，成交面积也不足6000平方米。而早前一周（8月1日-8月7日），上海商品住宅成交量为12.71万平方米，环比下跌45.78%，创下6月中旬以来的周成交最低纪录。
供应方面，上周供应面积虽然较早前一周大幅增加，但仍低于年均水平。据佑威数据，上周上海获取预售证的商品住宅项目共7个，其中仁恒森兰雅苑（资料、论坛)、旭辉玫瑰苑、一品漫城（资料、淘房、论坛)三期新增供应面积较大。
薛建雄分析，上周商品住宅成交量的下降，与早前一周供应下滑有关。供需两端均出现疲软的原因：一是开发商的推盘意愿下降，8月已过半，但市场推盘量只有25万平方米，较7月同期减少了三成，导致购房者的选择减少；二是“沪四条”的补丁政策直接打击了部分置业需求，导致刚需出现一定分流。
德佑地产研究主任陆骑麟也称，政策严调和高房价促使近期成交量屡创低点。陆骑麟说，随着“沪四条”影响的逐渐加深及各大银行对房贷业务的收紧，沪上的高中低端住宅市场遭到全面立体式的打击。
楼市硬着陆风险
中原地产研究咨询部总监宋会雍则提到，由于交易网上登记时间的间隔期，上周楼市新增供应量的增多还没能反映到交易量上。最近两周的整体成交冷淡，并不掩盖个别楼盘促销带起的热潮。整体成交缩水，与部分楼盘促销跟进不力有关。
对于未来两周的楼市供应量，薛建雄称，会出现一定上升。如果届时开发商再配合以合理的优惠措施的话，成交量有望出现一定的回升。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔同样认为，8月后两周新房成交量会小幅回升。黄河滔说，调控背景下，开发商倾向于资金快速周转策略。但开发商对客源的蓄水准备也更为重视，积累周期也随之拉长。
黄志坚则强调，今年的调控力度远甚去年，是真正的史上最严厉的调控年。“供求关系”已经逆转，政策力度已经足够，需耐心等待市场运行反应和调控结果，政府后续不应再出更严厉的政策，且应有“堵”有“疏”。否则，楼市有可能因过度调控而“硬着陆”，从一个极端走向另一个极端。
改善性需求
或成“金九银十”主角
值得一提的是，进入8月以来，中高端项目供应渐增。
据21世纪不动产统计，上周推出房源的6个公寓项目中，有近七成房源的最低报价高于2万元/平方米。其中，位于浦东新区兰谷路的某项目，于8月13日获得预售证，本次推出的房源多为300平方米以上的联排，可售总面积约6.5万平方米。网上房地产显示，该项目房源报价范围在4.55万～8.7万元/平方米。
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但房价并未因为中高端房源的加速入市而走高。搜房网分析师汤正魏称，一方面价格较低房源的集中成交，一定程度上拉低了上海全市的签约均价；另一方面，上周单价5万元以上的高端住宅总计仅成交0.5万平方米，较前周下跌了24.5%。
黄河滔认为，宏观政策收紧造成的成本增加及限购令的再升级，使得刚需受波及程度较大，改善性需求可能成为“金九银十”的主角。而这些新增供应项目的去化如何，也可看作是金九银十行情的预演。
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