深圳开发商不再“死扛” 降价或蔓延至全市

业内人士称，深圳楼市将进入价跌量升阶段，降价或蔓延至全市


二手房交易陷入冰点，随着“金九银十”的到来，交易量可能会有所回暖。图为昨日记者拍摄的中海深圳湾畔花园。 深圳商报记者 姜志强 摄

随着楼市“金九银十”即将到来，业界预期在九月份十月份会是整年度新盘入市的高峰期，将出现楼盘促销热潮，给深圳楼市增添活力，或将引领二手市场成交回暖。今年深圳楼市“金九银十”可以期待，但降价趋势并没有改变，市场将进入价跌量涨的阶段。
成交低点或孕育转机
根据美联物业统计，7月，深圳二手房过户5037套，环比回落44．6％，其中住宅成交回落明显，7月11日按评估价征税新政实施前，二手住宅日均过户840．8套，7月11日按评估价征税新政实施后，二手住宅日均过户仅100．3套。新政实施以来，二手过户量大幅萎缩，日均过户仅百套，且多数中介连续日过户量为零。7月评估价新政实施后深圳二手楼市进入冰点。进入8月，受新政实施影响，市场观望气氛加重，且8月份深圳进入大运月，全城焦点聚集大运，观望气氛将持续到8月底。
美联物业深圳区域董事王书权称，预计开发商推盘积极性不高，新盘供应减少，间接影响市场成交，预期8月二手成交或现全年最低点。
世华地产集团总裁梁文华分析认为，按评估价征税政策执行的初期——七八月份置业者观望气氛浓厚，成交量将会出现明显下降，从而令第三季度成交量出现一定下降，成交均价会小幅回落。
“七月和八月的楼市动向是‘金九银十’的前奏，如今市场出现了跟以往不一样的复杂背景，从历史的数据对比以及目前的情况来看，尚不能就此判断今年深圳楼市的‘金九银十’。成交量大幅降低，对市场来说，未必就是一件坏事，市场或许将迎来一次转机。”一位券商房地产行业分析师如是分析。
上述业内人士表示，今年以来，深圳市商品住宅新货供应一直持续在比较低的水平，这比以往同期的水平都要低，而部分因此得不到满足的需求会出现挤压，也许在下半年市场供应量增多之时被激发出来。
推盘高峰期促进回暖
“大运会直接影响楼盘入市节奏，预计九月份十月份会是整年度新盘入市的高峰期，也会出现楼盘促销热潮。” 王书权说，“大运会结束后，深圳楼市将步入一年中的‘金九银十’，在从紧的楼市政策背景下，2011 年‘金九银十’能否呈现充满悬疑，但预期开发商会在九月集中推盘，给深圳楼市增添活力，或将引领二手市场成交回暖。”
“理论上‘金九银十’还存在，毕竟是传统旺季。今年的九月份十月份，供应量会比去年同期有所增加，前半年供需不平衡的情况会得到一定缓解，成交量会上升。但受到目前多重的政策影响，不会像往年那样风光，成交量还达不到以往的水平，难以出现成交量‘井喷’现象。”上述券商分析师说。
记者同时从多位开发商营销总监了解到，借道“金九银十”，把今年落下的成交量最后“冲一冲”，成为众多房企近期营销会议的主题，九月份十月份已经列为不少新盘的上市日期。
梁文华认为，在第四季度，随着年底置业高峰期的来临，加上政策逐步被消化，预计大部分置业者将走出观望，其成交量将重回三万套以上。第四季度，随着成交量的回暖，成交均价则可能小幅回升。
降价趋势仍将蔓延
记者接触到的开发商都认为，有了2008年的经验，多数开发商不再死杠，现在卖得还不错的项目都是以低价入市的新开楼盘。而市场状况是，只要新盘稍稍降价，都赢得买家青睐。
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万科总裁郁亮对“降价”的说法也不赞同。他认为降价促销是只有在房子卖不好或卖不掉的情况下，开发商才不得不选择的方式。万科的“百团大战”不属于这样的情况，应该定位为“积极定价”。
业内认为，市场因素同样会刺激楼价下行，至少有三方面因素会推动楼价下行：一是新盘集中入市，市场竞争激烈。根据美联物业统计，深圳第四季度还有30～40个项目计划入市，供应压力比较大；二是大开发商的销售目标远未完成，小开发商也有较大资金压力；三是随着限购时间延长，符合购房条件的目标客户会越来越少。而开发商都已认识到，限购已非短期政策，要做好打持久战的准备。
但也有业内人士表示，未来一段时间的房价下降，将不会局限在关外，而会蔓延至全市。
对于市场传闻的要求“房价月度零增长”，中原地产大深圳区董事总经理李耀智说：“这对购房者的心理影响将是毫无疑问的，他们会观望价格，新房价格下降会蔓延到全市。同时在新房价格持续调整的情况下，今年下半年二手房房价会下跌15％。”
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