碧桂园提速布局旅游地产 高收益暗藏高风险

在郊区以大规模“造城”而发家的碧桂园，为了熨平楼市严厉调控带来的业绩波动，开始大张旗鼓的在旅游度假地产领域发力。
7月30日，深圳东滨海，艳阳高照，海风习习。年过半百的碧桂园董事会主席杨国强满面笑容，向积聚在售楼处上万人挥手致意……这是碧桂园旗下首个滨海旅游度假项目十里银滩开盘当日的一幕。
很罕见！杨老板现身旗下项目，亲自督战开盘，恐怕在碧桂园有史以来的项目中，没有几个。
可见，该项目对杨老板及碧桂园来说意义非凡。
据碧桂园内部人士透露，十里银滩开盘当日，销售火爆，揽金超过30亿元。
战绩赫赫。看来，杨老板不虚此行。
不只是碧桂园大玩旅游度假地产。实际上，在楼市严厉调控频频来袭，住宅市场受到了前所未有限制的情境下，包括保利地产、中信地产、龙湖地产等房企巨头纷纷“开辟第二战场”，争先恐后地进军旅游度假地产。那么，杨老板及其碧桂园与其他房企大佬相比，其玩法有何不同？暗藏何种风险？
加速布局
与执着于旅游地产的华侨城不同的是，碧桂园、保利、龙湖等后起之秀在严厉调控频频来袭之际，才开始加大旅游度假地产的投入。
而在碧桂园内部人看来，早在成立之初，于1992年运作的广东佛山顺德碧桂园，有旅游度假地产的性质。“这个项目就是给香港回乡置业并旅游度假的人定位的。”碧桂园相关负责人向地产中国网表示，现在来看，反而成为广州、佛山本地人的第一居所了。
“我们有19年的旅游度假项目运作经验。”碧桂园执行总裁莫斌告诉地产中国网：“目前，在模式上，已经很成熟了。”
但一位熟悉碧桂园的内人士告诉地产中国网，顺德碧桂园并非真正意义上的旅游度假地产项目，只不过在定位上，涉及到了香港回乡置业的人，因为那时候，中国的房地产尚在萌芽状态，开发商并不是很有意识地去做这块，只是回过头来看，有点旅游度假的意思而已。
顺德碧桂园的旅游性质只是“无心插柳柳成荫”之作，而杨老板首次试水度假地产，则是广东清远假日半岛项目。
据了解，2005年，碧桂园首次推出旗下真正意义上的旅游度假项目清远假日半岛。上述负责人告诉地产中国网：“当时这个项目我们主要打造了一个‘4+3的生活模式’，也就是说，一周4天在市中心上班，大概有3天的在郊区生活，这是度假性质的项目。”
首次试水，便尝到了甜头。据了解，该项目开盘当日，认购理想。此后，碧桂园在旅游度假领域的投资便一发不可收拾。
2008年年初，碧桂园以其大规模拿地的模式，在湖北咸宁市圈地6千余亩，在其上建造旅游项目温泉城，并于2010年5月面市；2007年7月与2009年10月，碧桂园两次在安徽和县拿下接近3900亩土地，在其上打造“山湖城项目”。
而在广东清远市的清泉城项目，于今年5月份推出首期，销售不俗，揽金5亿元；加之目前推出的十里银滩项目，短短数月，推出两个项目，可见碧桂园在旅游度假领域正在加速。
据碧桂园内部人士透露，公司还在重庆等地大张旗鼓地发展旅游地产，“以后肯还会关注合适的地块，继续发展旅游度假项目。”
提前上市
住宅市场遭遇严厉调控，为了寻求新的业绩增长点，碧桂园不但加速布局旅游度假项目，而且尽最大的能力，使其提前上市。
据了解，今年推出的清泉城和十里银滩，均在不同程度上加速，以求提前上市。
从上半年销售业绩中，就能读出碧桂园加速上市旅游度假项目的缘由。据该公司提供的数据显示，上半年，其累计完成销售额215亿元，同比增长超过6成。巧合的是，截至6月底，碧桂园已完成全年430亿元销售目标的50%。
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多少有点勉强。不多不少，上半年恰好卡在销售目标一半的节点上。“压力是明显的，从其他巨头房企的上半年销售目标来看，完成量均比它高。”上述熟知碧桂园的业内人士称，所以现在大力推盘，不仅是完成全年目标的需要，也是缩小差距的举动。
不仅如此，有“价格屠夫”之称的碧桂园，此次应用惯有操作模式，价格定位较为低廉，以求迅速出货。
在十里银滩开盘当日，莫斌宣布，当天认购的客户不但享受7.5折优惠，而且还有存抵活动，而7.5折的优惠，一直延续到8月15日。
同时，长期以二三线城市销售为其收入主要来源的碧桂园，在这些城市传出将被限购的情况下，加速推盘，也在情理之中。
瑞银在近日发布的一份报告中指出，所有房企(主要针对华南五虎：碧桂园、雅居乐、恒大地产、合生创展及富力地产)均继续维持其2011年的合同销售目标；如果销量继续走弱，其中许多开发商将考虑降价5%-10%以实现预期销售目标；所有开发商在2011年下半年的新开盘都会上升；大多数开发商认为如果量价大幅攀升，限购令可能会扩大到更多城市；大多数公司不愿意主动参与保障房项目，因其利润较低，或无利润可图。
瑞银的意思很明确，即限购令将继续影响销售，开发商的全年目标具有挑战性。在房屋存量不断攀升且信贷收紧的情况下，开发商将不得不加速推盘并让利以提振销售。
对此，莫斌表示，碧桂园不会受到“二三线城市限购”政策的影响，将按企业既定的步调发展，“做好自己的事。”
话虽如此，但在强大的调控压力下，碧桂园已在大张旗鼓的行动了。
高收益暗藏高风险
调控来袭，开发商们不得不另辟蹊径，寻求业绩增长的“新战场”，这是大势所趋。除了抢滩商业、矿业外，旅游度假地产亦是开发商们激烈争夺的一个重要领域。
而碧桂园则谨慎前行，并不像保利、龙湖等企业，在商业、旅游多个领域攻城略地，而是将重点放在了旅游度假上。
“我们比较明确地提出两个市场，即常住和度假。”上述碧桂园相关负责人称，未来的项目，都会走这条路。
与保利、龙湖不同的是，杨老板在玩旅游度假地产时，还是采取大盘操作模式，分批开发，且价格较为低廉。
值得注意的是，碧桂园在郊区发展大盘，主要靠教育笼络人气，旅游项目亦是如此。“如果当初没有把大盘操作和教育结合起来，估计造城运动会失败的。”上述熟知碧桂园的人士认为：“很多地产商曾经在郊区大规模圈地，但没有聚起人气，最后无疾而终。”
上述相关负责人认为，旅游度假主要的问题还在于能否聚起人气，比如，有些项目当时开盘的时候，宣传包装得非常好，但销售完之后，居住率较低，“相关配套相当重要，包括吃、购物、医院、学校等等要完全根据常住型的项目来配套，不然留不住人。”
尽管旅游地产可为房企带来较高收益，然而，高收益同样意味着更高的风险。
业内人士指出，旅游地产的开发模式属于后期盈利型，由于地块通常远离中心城区，拿地政策优惠，通常前期土地投入较低，但由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力是一个严峻考验。
“目前开发商拿下的都是二三线城市的郊区地块，其配套不完善，不可能马上就旺起来。”上述业内人士认为，而旅游地产往往又涉及商业混合业态，这就会产生一个投资需求巨大的问题和政策边缘的问题，若在市况不佳时，“擦边球”又很难打的情况下，就可能会影响开发商的资金链，而导致开发搁浅，同时给投资者造成损失。
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