滨江集团 寻找调控下的战略机会

证券时报记者 张霞
1992年8月1日，滨江集团（002244）的前身杭州滨江房屋建设开发有限公司成立，到如今恰满19年。按滨江集团董事长戚金兴的话说，若把公司比做人，正好虚岁20，是精力旺盛的青年期。
这位“青年”经过19年励精图治，交出的答卷是令人满意的：全国民营企业500强，中国房地产企业50强，2010年实现销售收入116亿元，全国排名第31位，综合实力排名第27位，盈利能力排名第7位。
不过，被称作“史上最严厉”的房地产调控政策来袭，多种调控手段组合出击，融资渠道被严格截断，即便在这样的三伏天里，房企仍感受到浓浓寒意。滨江集团刚刚公布的半年报显示，实现净利润1.5亿元，同比下降40.16%。
房产主业：找寻所有机会
在戚金兴的构想中，未来的大滨江将横跨地产、金融、生物医药等多个领域，有宏伟的发展蓝图。但这一切构想的来源，都得回到上市公司主体滨江集团。对于房地产主业，戚金兴有自己的想法：在调控的大背景下，危机并存，要找寻滨江能做的所有机会。
数据显示，滨江集团目前有在建项目28个，其中商品房项目24个，4个代建项目，代建项目中2个为保障房，2个为商品房。土地储备4000多亩，其中60%-70％的储备量在杭州。可开发建设面积达400多万方，按目前的市场价计算，可实现近800亿元的销售额，满足滨江集团未来5年-6年的开发需要。
“未来5年-6年的发展是有保障的，但我们仍需未雨绸缪。”戚金兴表示，未雨绸缪的战略思路体现在具体的做法上主要有三个方面。
其一就是“保速度”。对于在过去多年都保持高速增长的滨江集团，提出保速度的发展思路着实不易。“过去的几年，滨江集团一直按销售额1：1配比额度来拿地，比如2010年，我们实现销售额116亿，拿地则花了108亿，这保证了公司的快速发展。而如今，为了使公司有足够充裕的资金，不提高贷款余额，抵御恶劣的市场情况，保证平稳发展，我们调整拿地的资金量为销售额的一半。今年上半年实现销售额45亿，如果全年实现90亿，那我们用于拿地的资金量则严格控制在40亿-50亿。”
戚金兴仍旧看好房地产业。
“危险和机遇常常相伴而生，市场的调整、转折和重塑对于行业的健康持续发展是有利的。我们更希望调控政策能够持续，而不是半途而废。”戚金兴认为，中国城市化率在47%，要提高和推进城市化，离不开房地产开发。东部发展起码还要10年，中部发展要20年，西部发展要30年。老百姓投资渠道少，通货膨胀压力大，房产仍是大部分人抵御通胀的首选，而且中国人买房的观念已成为一种文化。
未雨绸缪的第二项选择就是分散拿地向三四线城市进军。调控政策推广至二三线城市，这使得有开发需求和消费能力但资金占用量相对较小的三四线城市成为“香饽饽”。在戚金兴的规划中，至少有10%-30%的拿地资金今年要用于三四线城市布局。
其三，增加代建房项目也是以最低的代价获得收益的有效方式，按规划，在未来1年-2年内滨江的代建业务开发量要占公司开发总量的25%。一般来说，滨江集团负责代建项目的整体开发管理，但不用占用资金去拿地，这将使得滨江集团的品牌优势得到最有效发挥。
滨江控股：多元化发展
关于大滨江的构想，戚金兴已迈出实质性的步伐。
4月，戚金兴与美方吴劲梓科研团队合作，成立了世方药业有限公司，该公司的中国总部位于杭州滨江高新区，主要的科研力量则在美国的北卡罗来纳。杭州滨江投资控股有限公司作为投资方，将在今后的五年内投入至少一个亿美金。
回复该发言

资料显示，世方药业主要研究传染病（艾滋病、肺结核、乙肝等）、糖尿病和各种癌症。戚金兴介绍说：“目前我们已经有两种新药，包括传染病和糖尿病，已经和省内多家医院和科研院所展开接洽，进行临床一期、二期的合作。我们的目标是争取3年，保证5年，能够研发一到两种新药。”
“过去的10年，是房地产业飞速发展的时期；未来10年，我认为是生物医药、新能源产业的黄金时期。”这其实是众所周知的论断，但戚金兴把它落到了实处并有长远的规划：希望通过努力，能够让美国的研发子公司在纳斯达克上市，滨江区的母公司则完成药品的产业化。
除涉足生物医药领域外，滨江控股旗下首只地产管理基金已于7月底宣布成立，起始种子基金约为10个亿。敏感的戚金兴早就嗅到这是一块大蛋糕：“宏观调控无疑给我们带来了机会，现在正是发展房地产基金最好的时期，因为市场疲软，房地产企业最缺钱。”
“我们目前与上海的一家私募合作，他们有着非常强的融资能力和基金运营管理能力，而我们则有丰富的房产从业经验和投资眼光，可以说是优势互补。”根据戚金兴的规划，这只基金今年将募集20亿-50亿资金，后年实现100亿以上的资金规模。但他同时强调：“这只基金的投资将不会和滨江集团的房地产项目有任何交集。”
此外，继续适时寻找合适的项目进行PE投资也是滨江控股的一大选择。其实PE投资是滨江控股较早就开始的一个策略，最早的项目也多为与其房地产开发业务相关的外墙装饰、园林建造公司。公开数据可见，戚金兴在亚厦股份和棕榈园林两家上市公司里尝到了不少甜头。这两家公司减持获得的资金也将作为戚金兴投资生物医药和房地产基金的资金来源。
证券时报记者 张霞1992年8月1日，滨江集团（002244）的前身杭州滨江房屋建设开发有限公司成立，到如今恰满19年。
这位“青年”经过19年励精图治，交出的答卷是令人满意的：全国民营企业500强，中国房地产企业50强，2010年实现销售收入116亿元，全国排名第31位，综合实力排名第27位，盈利能力排名第7位。
不过，被称作“史上最严厉”的房地产调控政策来袭，多种调控手段组合出击，融资渠道被严格截断，即便在这样的三伏天里，房企仍感受到浓浓寒意。
房产主业：找寻所有机会在戚金兴的构想中，未来的大滨江将横跨地产、金融、生物医药等多个领域，有宏伟的发展蓝图。
数据显示，滨江集团目前有在建项目28个，其中商品房项目24个，4个代建项目，代建项目中2个为保障房，2个为商品房。
“未来5年-6年的发展是有保障的，但我们仍需未雨绸缪。
其一就是“保速度”。
戚金兴仍旧看好房地产业。
“危险和机遇常常相伴而生，市场的调整、转折和重塑对于行业的健康持续发展是有利的。
未雨绸缪的第二项选择就是分散拿地向三四线城市进军。
其三，增加代建房项目也是以最低的代价获得收益的有效方式，按规划，在未来1年-2年内滨江的代建业务开发量要占公司开发总量的25%。
滨江控股：多元化发展关于大滨江的构想，戚金兴已迈出实质性的步伐。
4月，戚金兴与美方吴劲梓科研团队合作，成立了世方药业有限公司，该公司的中国总部位于杭州滨江高新区，主要的科研力量则在美国的北卡罗来纳。
资料显示，世方药业主要研究传染病（艾滋病、肺结核、乙肝等）、糖尿病和各种癌症。
“过去的10年，是房地产业飞速发展的时期；未来10年，我认为是生物医药、新能源产业的黄金时期。
除涉足生物医药领域外，滨江控股旗下首只地产管理基金已于7月底宣布成立，起始种子基金约为10个亿。
回复该发言

“我们目前与上海的一家私募合作，他们有着非常强的融资能力和基金运营管理能力，而我们则有丰富的房产从业经验和投资眼光，可以说是优势互补。
此外，继续适时寻找合适的项目进行PE投资也是滨江控股的一大选择。
除了PE收益，滨江集团每年的分红以及在适当的时候管理层对持有的上市公司股份进行适度减持，将是滨江控股多元化发展的资金保障。
回复该发言