新“地王”难产无碍商业地产“春天”

北京王府井商业地块12日上午进行招标出让，到场3家开发商中王府井发展有限公司报价最高，为29．1亿元，折合楼面单价约为每平米3．4万元，远低于市场之前预期的每平米4万元至5万元。
北京市土地整理储备中心工作人员告诉记者，12日下午对该地块进行评标，招标结果将另行公布。
当日只有3家企业参与竞标，分别为泰康人寿保险、北京国际信托和万通联合体、王府井发展有限公司。本次出让底价为27．93亿元，其中泰康人寿保险报价28．6亿元，北京国际信托和万通联合体报价28．7亿元，王府井发展有限公司报价最高，达29．1亿元，也仅高出招标底价约1.17亿元。
自去年新一轮房地产调控以来，沉寂多年的商业地产似乎迎来“春天”，号称“稀缺地段”、“千年难遇”的王府井商业地块为何没有诞生新“地王”，难道“春天”转瞬即逝？业内人士分析，除该地块需另行解决回迁问题、需整体持有不可散售等特殊因素外，房地产开发企业的资金严重匮乏是根本原因，新“地王”没有产生在情理之中，但国内的商业地产火热仍将延续。
资金枯竭致新“地王”难产
中国证券报记者在招投标现场看到，此次仅有三家企业投标，与此前崇文门“地王”拍卖的33轮激烈竞拍场景形成鲜明对比。
中原地产研究总监张大伟分析，本地块最高出价为34200元/平米，相比上月出让的崇文门地块43228元/平米低了近万元，之前市场预测该地块可能接近40亿元。就目前的市场资金面和该地块的各项特殊要求来看，其实也不算特别低。
亚豪机构市场总监郭毅直言，“根据惯例，竞得土地后要一次性支付至少五成土地出让款，在目前情况下，一下子拿出15亿元对于任何企业都不是轻松的事情。”另有业内人士分析，此地块的后期项目开发还至少需要30亿元。
张大伟认为，此次新“地王”未能产生，除了资金因素外，对于投标人自身的资质要求也很高。比如，要求投标人要有引进国际品牌的能力。中标人还需要完成工商银行王府井支行、北京市钟表眼镜公司和新北方旅游产业发展公司三家拆迁单位的回迁工作。“总共3228平米，按照每平米10万元计算，这部分成本就达3亿左右。”
和此次的北京国际信托和万通地产联合体一样，同样是考虑到资金量巨大等因素，7月6日北京市CBD的9块商业地块投标主体多为由万科、SOHO中国等房地产开发企业“混搭”中投公司、招商银行、泰康人寿、中国人寿等金融企业组成的“投标联合体”。
业内人士分析，去年新一轮房地产调控以来，房地产开发企业销售骤减，资金回笼缓慢。尤其是今年，银行信贷、海外融资等资金渠道被“封杀”，房地产开发商不得不多方寻找“外援”。
商业地产“春天”料将持续
今年限购令开始实施以来，住宅市场成交惨淡。与之鲜明对比的是，商业地产的“春天”似乎来了，房地产开发企业纷纷把眼光投向商业地产。张大伟认为，虽然没有新的“地王”产生，但国内的商业地产火热仍将延续。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，房地产企业需要不断保持业务结构优化，目前仅做住宅业务已经不足以达到这种优化，企业的确需要纳入更多的商业地产业务。从全球趋势上看，大的房地产企业都是做商业地产的，国内房地产企业看到这种趋势后也都纷纷进军商业地产。中原地产研究中心最新报告显示，截至2011年上半年，北上广深四大城市一、二手写字楼销售面积约360万平米，与去年同期相比增加13%，而2011年上半年四大城市一、二手住宅的销售面积为3353万平米，同比减少13%。
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第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、中原地产等机构发布的二季度市场报告显示，住宅市场受新政影响日益萎缩，但国内商办物业投资市场日趋活跃，北京、上海、广州、深圳等城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼称，当前北京商业地产供不应求局面将持续，下半年各核心区域的写字楼、商铺等租售价格将继续攀升。
企业需理智防“泡沫”
在商业地产升温的同时，不少业内人士也发出警告，称“商业地产其实是一个高门槛的游戏”。
郭增利表示，大批房企扎堆进入商业地产，势必引起激烈的商业争夺，短期内会造成商业地产行业过热。房企初涉商业地产，缺乏经验，可能会出现所做的商业项目与区域匹配度偏低，投放量与市场需求不平衡等现象。
郭毅表示，“商业地产行业跨度大，涉及面广，需要有经验的复合型人才，而目前国内非常欠缺这方面人才。”他建议那些资金实力雄厚、对商业地产研究充分，同时具备开发、招商、运营团队的房企进入商业地产领域。
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