天价车位引发热议 政协委员建议取消停车费限价

南方日报8月17日报道今年上半年，广州市一个名叫“蓝色康园”的小区卖车位，有的车位叫价六七十万元，引发了强烈关注。“天价车位”揭露了广州“车位贵、停车难”问题的冰山一角。昨日，广州市政协举行“委员接待日”活动。参加活动的广州市政协委员、广州新城市集团董事长曹志伟托广州市政协主席林元和向有关部门转交一份建议，在这份建议中，曹志伟详细算了几笔账，试图从经济角度解开“停车为什么难”这个问题。据他计算，开发商出售一个车位毛利近20%，而出租一个车位年收益率仅1.08%，造成开发商“宁售不租”，客观上导致小区停车位被炒作。

算账出售车位收益远高于出租
一方面是车位越来越紧张，另一方面是开发商建设配套停车位的积极性却不高，究其内因其实还是“钱作怪”。曹志伟算了三笔账：
第一笔账：开发商出售车位利润率较高。目前车位均价是29.8万元/个（根据2011年5月统计数据），而地下车库的造价高昂，若能卖到30万元的价格，扣除开发建设成本和各项税费及财务费用后，平均花了3年开发建设一个房地产项目，发展商销售车位的毛利润率近20%。
第二笔账：出租车位收益非常低。目前广州市住宅车位出租有政府限价，月租最高400元/个。假定开发商以400元/月的月租出租自建的车位，即使按车位开发建设直接成本15万元/个计，其收益率仅为1.08%。没有限价的商业性质车位，假定以2000元/月的月租出租自建的车位，收益率则有4.35%。
第三笔账：而从政府角度说，若按建筑密度50%的规划要求，在市中心每建多1万个车位，起码要占用10万平方米土地，这在市中心可用土地面积出让地面单价折合超过2万元/平方的今天，意味着政府要减少20亿的卖地收入，而且征地拆迁相当困难。
曹志伟据此指出，开发商车位“宁卖不租”的真正原因是，无论是商业车位还是住宅车位，出租的收益率都极低，所以开发商情愿卖掉车位，收回成本再投资商业或住宅的开发项目。
建议放开车位租价控制私车增长
曹志伟委员对“停车难”问题开出的“药方”是：放开车位租价、降低车位成本、控制私家车增长、发展公交事业。
曹志伟提出，政府应加大对公共停车场建设的财政投入，在“十二五”3600亿的交通投入预算中考虑到公共停车场的建设。例如在市政绿化广场或公园的地下空间投资发展停车场。并且，应该将路边停车位收益在扣除道路维护费后全部用于停车场的建设，率先降低这些公共停车场的收费。
而对于小区和商业街区停车难问题，曹志伟提出，地下停车位租价至少是1237.11元/月才能支付税费和建设开发直接成本的利息及管理费用。曹志伟认为，只有放开停车场收费价格，才能鼓励社会力量多建停车场。同时加快实施“公交优先”政策，限制私家车增长。
曹志伟还指出，架空层车位建筑造价仅为地下室车位的一半，如政府允许架空层用于建设停车场，将有利于增加停车位、降低停车费。
珠江新城车位两个月涨12万
■记者调查
珠江新城璟晖华庭业主梁小姐前年入住该小区，去年下半年，小区开发商抽签卖固定停车位，梁小姐抽中了一个地下车位，价格是28万元。梁小姐说：“这个价格对于我们来说简直就是惊喜！”
车位拍卖结束后两个月，梁小姐就接到了好几个中介的电话。“有人问我卖不卖，还有人问买不买，40万一个车位。”梁小姐“当时就震惊”了，“没想到车位比房子升值还快！”
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据统计，广州市60%左右的私家车夜间没有固定停车位。广州市在“十一五”期间民用汽车量从77万辆增长到161万辆，翻了一番。统计数据显示，平均每天就有超过700辆车上牌，而且私人机动车占总数的83%。在每年新增车辆20多万台的情况下，每年的新增固定车位只有5万多个。这意味着，新增车辆和新增车位的速度比高达4∶1，广州车位将“越来越紧缺”。
广州市中心城区的停车难矛盾非常突出。全市70%以上的车辆集中在老八区，私人小汽车近75%集中在老八区。老城区原有建筑物配建车位不足。据了解，目前正在制定的《关于广州市停车场建设与管理条例(草案)》规定，新住宅每百平米要配建一个车位。不过，这一规定是不是来得太迟了呢？
■争论
有市民提出不同意见，认为“停车难”根本上是规划问题
“停车费贵了，停车一样难”
“广州中心区的小区停车位月保早就超过400元了，有的小区高达1200元，停车不还是难吗？”围绕广州“停车难”问题，记者昨日将曹志伟委员的意见和建议转交给一些市民，有车主对曹委员的建议提出不同意见：“停车难不是提高停车费就能解决的，别老是一说解决停车难就想到提高收费。”
车主杨先生认为，“停车难”问题虽有经济原因，但根本上还是规划的问题：城市规划对于汽车保有量的增长预计不足，导致停车场和路网规划的严重滞后；早期建设的楼盘对于地下停车场没有强制性规定，新增汽车无固定停车位，中心城区尤其严重；地下停车场开发成本较高，开发商缺乏积极性，而公共停车场需占用大量土地资源，政府财政不愿意买单。
杨先生说，他对曹委员的观点有不同意见：
第一，兴建地下停车场，本身是住宅配套，属于开发商应尽的义务，而且其开发成本在停车位的价格上已经有所体现。而且，现在中心区住宅停车位并不便宜，一些小区停车位价格甚至超过了楼房均价。
第二，架空层停车位在规划上已经过时。架空层车位对应住宅比率较低，无法大幅增加停车位数量。且架空层按照相关法律法规应属于全体业主所有，不得出售牟利。此外，停在架空层的车辆，在小区内部行驶，违背人车分流原则，增加了小区居民出行的隐患。
第三，停车位和车位的价格，早已市场化。特别是中心城区，绝大多数停车位月保收费早已超过400元。以海珠区叠彩园为例，每月的室内月保费就高达1200元，但停车一样很难。
第四，完全限制私家车发展，不可取也不可能。首先，中心城区房价太高，人群挤出效应，导致越来越多市民居住于郊区，而公共交通配套不足，导致住得远的人不得不买车代步。其次，城市家庭生活对于汽车的依赖性越来越强，汽车时代已经到来，政府应考虑用疏导的办法，而不是强行阻截。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江也认为，停车难首先是规划的问题。“小区规划固定车位和住宅套数的比率不足1:1，多数是两三户人家才一个车位，肯定无法满足需求。”黎文江说，他认为在停车位不足的情况下，小区停车位应该全部“只租不售”，这样对全体居民来说才公平。否则稀缺的车位一旦进入市场，就避免不了价格被炒作的命运。
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