二三线城市限购要看地方态度

针对当前房地产市场形势，近日召开的国务院常务会议提出，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。有消息称，住建部已经开始草拟新一轮限购城市的名单，下月就可能出台。 为遏制房价过快上涨，今年年初以来，国内多个一线城市出台了限购措施，民间称之为“限购令”。尽管对“限购令”一直存在争议，但如今看，似乎不能说完全没有效果。根据最新公布的70个大中城市6月份房价数据，一线城市中，除广州上涨5.4%之外，其他一线城市涨幅不大或持平，涨幅较高的几乎全部属于二三线城市。 从市场表现看，“限购令”出台后，京、沪、深等主要重点城市成交大幅下降、价格缩水的同时，二三线城市楼市普遍相对活跃，价格不降反升。从一线城市楼市中抽离的大量资金，一部分转战股市，还有一部分则流向了二三线城市的楼市。还可以看到，在这次调控中，很多从未涉足中小城市的大的房地产商趁势转入二三线城市，推高了当地房价。这样说来，“限购令”确有向二三线城市推进的必要。 但需要厘清的是，“限购令”本身，一直被看作是临时性、应急性举措，而不应该也不会成为调控的主要手段和调控的常态。限购从本质上讲，是限制市场交易，这在一个以市场化为目标的国家来说，是不可想象的。限购向二三线城市推进，很可能会陷入路径依赖，虽然能在一定程度上遏制房价继续上涨，但并未动摇房价上涨的基础性条件，因此一旦调控放松（如当经济减速，急需新的增长动力时），到那时候，房价就可能迎来新一轮报复性上涨。这是所有人不愿看到的。 “限购令”推向二三线城市，还必须面对的一个问题是：与地方政府的博弈。房地产市场的特殊性在于，在多个市场主体中，消费者的话语权最低，开发商及中央政府次之，最具话语权的，是地方政府。由于房地产业与地方政府利益攸关，地方政府最不愿意看到房价下跌。 在现行体制下，随着“财权上移”和“事权下放”，地方政府没有举债权（至少名义上是如此），没有税收立法权，缺乏其他收入来源，土地出让金和其他与土地相关的税费因而成为增加收入的重要途径。统计数据表明，在整个房地产的建设、交易过程中，政府税费等收入占到了房地产价格的30%至40%，土地直接税收、房产税以及城市扩张带来的间接税收，可占地方预算收入的40%；而土地出让金收入则更高，已成为一些地方政府的“二财政”。 因此不难预计，“限购令”推向二三线城市，很可能会遭到地方政府和官员的“软抵抗”。限购效果如何，取决于地方政府的执行力度——而在现行体制下，我们很难作出乐观的预测。 一般而言，二三线城市经济欠发达且尚未形成产业支撑，依靠出让土地使用权收入来维持地方财政支出，就成为惯常做法。“土地财政”之下的利益驱动，将使“限购令”在这些城市受到冷遇。“限购令”贯彻得好，意味着开发商投资兴建的大量商品房不好卖；加之当下流动性收紧，开发商银根紧张，甚至资金链断裂，在这种背景下，开发商买地的意愿将大大下降，政府卖地卖不出大价钱，地方财政的财源、地方官员的政绩均会受影响。 正因为如此，一些已经执行限购政策的城市，也有了停止执行或变相放宽限购政策的苗头。
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国土部5月末对外公布的第一季度12336个国土资源违法违规线索和信访受理情况显示，市县级地方政府主导土地违法现象突出，乡镇政府及村委会参与农村集体土地非法房地产开发形势严峻。说明在地方层面，贯彻和执行房地产调控措施的阻力还很大。 抛开“限购令”的正当性、合理性不谈，仅就实际效果来看，能不能在二三线城市被贯彻执行，还需要看地方政府的“脸色”。从本质上讲，一线城市也好，二三线城市也罢，要让房价合理回归，须从源头上深化改革财税体制，理顺中央与地方在财权事权上的关系，打破地方政府对“土地财政”的严重依赖，从根本上斩断依附于土地之上的利益链条。
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