房市持续低迷，房产中介路在何方？

“每天晚上踢踢踏踏的，不晓得隔壁那小伙子做的什么行业，白天见不到人影，大老晚的才回来，年纪大了稍微一点响声就睡不着。”王阿姨向记者抱怨道。
接到投诉后记者连续几天在王阿姨的隔壁三等四等地终于等到了这位“神秘”男子的张晓涛（化名）。当记者第一眼看到他时心里就打上了无数个问号。据了解他才26岁，穿着正装打着领带，衬衫却已经被汗水彻底的浸湿了。
只有26岁的他看着十分憔悴，略带沧桑感的脸庞不禁让人对晓涛的职业和生活产生了无限猜想。到底是什么样工作让本应属于这个年龄的朝气淡然无存？
张晓涛（化名），上海某房产门店客户经理，从事房产经纪业已经4年。大学一毕业就来上海加入了经纪人行业。因为经纪人行业门槛比较低所以很快就找到了这份工作，从培训到正式上岗仅花了一个月的时间，他想着先让自己在这个城市 “活”下去再说。
4年的经纪人生涯可以说是看到了整个房产中介行业的兴盛和衰落，说起当中的曲曲折折让他几次梗咽落泪。他告诉记者在08年金融危机也是房市最不景气的时候，每个月只能靠基本工资维持生活，曾多次想跳槽转行，最终因为各种原因也没有落实。直至09年，房地产市场回暖，才又有了信心。但是楼市通常一个季度一个样，起起伏伏的，把人折腾的根本不像西装革履包装下的那么光鲜亮丽。
记者在张晓涛租的房子里环视了一周，一张床，一把椅子，文件凌乱地堆满了电脑桌，笔记本上显示着房源和数据，床头放着一碗还剩一半的泡面。当问到为何天天这么晚回来还打扰到邻居。张晓涛一脸无奈，他说因为现在市场冷淡，中介公司开始注重对外网数据的搜集以及增加带客户看房的次数，这些工作费时费力，但没有收入，边说还边向记者展示手臂上晒的黑白分明的地方。他强调身体累一些已经不算什么了，真正累的还是心理。有的时候真的几乎要崩溃了，作为一个房产经纪人，在一般人的心中就是欺骗，不劳而获的象征。在接待客户的时候，经常可以听到这样的话语：“我不想让中介代理”，“我不相信中介”，“你们中介就是骗人的”。有些客户说的更难听，但是听多了也就习惯了，不管客户有多刁难，我们照样笑脸迎人，不会带一点点私人情绪，只为能签下一单。有的时候为了找一个房子，电话一打就是一天，还要进到小区里面一家家的敲门。但敲门就意味着打扰了住户，违反了物业的规定。很可能被业主骂出来或是被保安轰出去。就最近，我顶着大太阳得带客户去一个高档的小区看房，谈话间汗还在不停的流，空调吹了很久都没吹干我被汗水浸湿的衣服。一起带小孩来看房的老妈妈就对他的孩子说：“你看，以后不好好读书就做这种低等的工作，这么热的天带人来看房还得点头哈腰的。”在场的人听了都很尴尬，当然我就她口中那个“低三下四”的人。但是作为经纪人的第一反应只有忍。
尊严就这样一次次的被践踏,可是回报的和付出的往往不成正比。“这个工作不仅锻炼身体，更加磨练意志”。张晓涛苦笑着说。今年房产政策调控力度这么大，再加上几次连续的调息，我们经纪人只能任人鱼肉。不管“上头”做什么决定，我们永远是被动的一方。
在张晓涛所在的经纪公司，只有业绩（也就是佣金）累计达到1万元以上，底薪才能增加，否则不仅不增还会有扣减的可能。如果长期不成交就会扣底薪。这个行业，会让新人一单暴富，也会让他一月破产。他说市场好的时候，经纪人一个月几万的收入都曾有过。如若不好，除去每月带客户看房，请客吃饭，通讯费、交通费这些大的支出，自己就所剩无几了。而且市场不好的时候不仅各中介互相竞争，就算是同一间中介还要互相抢客户。比如抢电话，叮铃铃的声音一响，每个人都浑身一颤，抢着拿起话筒。
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但所有分机中只有一人能抢到先机，没抢到的人啪啪挂电话，剩下那个幸运儿的声音在愉悦而骄傲地继续“我是xx房产的某某，请问有什么可以帮到你？”； 除了电话要抢，门口客人也要抢。每当门口晃过人影，便会有人像触电一样地以为客户来了，赶忙的冲到店门口去接待，但几乎都是无功而返。另外我们公司的员工业绩表上每个人的业绩明细都会一一列出来。有的时候如果几个名字下面都分到几千的话，那说明是一单的生意被几个人分，按比重计算如谁带客看房，谁找到房源，谁接待客户等私下里拆分佣金。如果不这样做，出现“赤字”就太平常不过了。所以我周围有很多经纪人不想再这样自欺欺人，他们转行的转行，回家的回家，可以说是凄凄惨惨。张晓涛透露他已经连续三个月靠基本工资生活了，而他的一些同事要不休息，要不就再换个中介继续做。
据张晓涛了解，今年年初的时候，他所在的那条街，大大小小有8家中介，6月份的时候就只有6家了，现在只剩5家品牌的中介。虽然之前有一轮租赁热潮，但是根本不能改变现在这个不景气的状况。不过另我最心寒的是很少有人知道经纪人是怎么辛苦地在工作，有的时候累死累活的还要背着“黑心中介”的骂名。
“我觉得我的职业一点也不低等，每一分钱都是劳动的成果。”说到这里，晓涛情绪有些激动了。不善言表的他一下子打开了话匣子跟记者谈起了自己做经纪人的血泪史。
政策调控后门店生意惨淡
调查结果显示，新政和银行利率的上调的确对房产经纪人产生了很大影响。85%的经纪人每周带看客户量下降比例超过了16.2%，45%的中介人员带看客户成交率仅在5%以内，48%的人带看成交率也仅在6.3%和33%之间。而如今网络的信息量大、更新及时，通过网络获得客户逐渐为主流，占据近一半比例。一些地段不好的中介门店大多都只能通过网络发布房源寻求客户。
据国内著名的二手房交易平台：超级经纪人网（www.mysupa.com）长期数据监控，现在大部分的经纪人都转战网络，通过网络平台成交的经纪人也逐渐增多。
由此，记者还走访了一些中介门店，发现转战网络的原因不完全因为网络传播速度快、信息多，而是因为门店实在是接不到客户。
据调查，2008年楼市萎靡的时候，全国各地的中小中介门店纷纷关门倒闭，中介门店与楼市一同起起落落。2009年楼市复苏，各中小门店又如雨后春笋般地遍地开花。2010年3月，上海的房地产中介门店约有1.3万家，目前已减少至1万家左右。汉宇地产董事总经理施宏叡提供的数据则更为惊人，近几个月来上海全市中介门店数量正在以每月2%-3%的幅度减少。目前为止上海的品牌中介还没有关闭门店的消息，但北京已经出现品牌中介关闭门店的情况。有心的市民可以注意到，在近期经常可以在马路边看到一些小型中介门店已经人去楼空，玻璃门上贴着转让的字条。而一些大品牌的中介门店也只是稀稀落落地开着，但也无人问津，时不时的还能看到经纪人站到店外招揽客户。除去小的中介公司不说，很难想象这些老牌的中介公司怎么也到了这种“山穷水尽”的地步。
超级经纪人网全国营销总经理成少辉长期和房产中介公司打交道，据他所说，一方面是市场行情不好，成交量一直平平淡淡；另一方面，受物价上涨、通货膨胀、人员工资上涨等因素影响，今年中介的经营成本却比往年增加20%。
其实我们可以算这么一笔账：店铺租金、装饰装潢、硬件装备、人力资源等费用，最小的中介门店也必须有2万元每月才能保本。一般成交一笔100万元的房源，能从中收取中介费2000元左右。照这样计算，一家门店一个月至少做成10单生意才能维持正常运营。可见关门倒闭的中介一个月的成交量不足10单，甚至更少。
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而一些品牌中介机构为了维持品牌形象有的在小规模的减少门店，有的就暂停了扩张的计划。
毫无疑问，成交量不足是导致一些中小型中介机构关门的主要原因。
从市场情况来看，受调控影响未来一线城市中介机构关闭的趋势将更加明显。国内媒体在6月份曾经报道，在上海一度达到58家门店的美联物业也终结了其在上海的二手房代理业务。公开数据显示，从2011年初开始，美联物业在上海的业绩一再下滑，1－3月成交的二手房总金额仅为3184万元，总套数仅为15套，所占市场份额在上海排第184名。超级经纪人网（www.mysupa.com）的分析员告诉记者，宏观政策调控的力度决定了房地产中介对自身店面数量的加减。如果中介机构和开发商低估了调控的力度而不能及时灵活地调整，出现关门倒闭的现象纯属正常。“限购令”、央行加息等，让购房者一直处于观望的状态，中介生意的确越来越难做。
记者走访张晓涛（化名）所在的中介门店，在半天时间内，没有一位看房人到访，连咨询的人也未见到。记者还发现店内所有的经纪人使用的都是最简易的电脑以此来减少门店的开销。从门店所放的电脑数量来看应该有十几个经纪人上班，但是由于市场太冷清了，很多经纪人都自发地出去发传单。据他介绍每三个月店内的经纪人就会“大换血”一次，有的经纪人因为一个月没有业绩，自动辞职了。据了解，截至2011年1月，全国共有地产经纪人约一百万。每天，这个行业，有人来，也有人走。因为若是前期资金不充裕，就会坐吃山空；要是签单不成，最后只能自动走人。房产经纪人行业的流动率已达农民工的30%流动率。如果紧靠千元底薪，在北上广这些大城市，根本无法生存。
独立经纪人？看上去很美
房产经纪业是一个服务性、市场性及竞争性很强的行业。如今在宏观调控的大背景下，仅靠减少人员、门店“瘦身”等方式根本不足以支撑目前市场的形势。
由于中介门店的人力资源成本占总成本的5成以上，因此在市场不景气的情况之下，招独立经纪人来削减成本成了不少中小中介机构的“救命稻草”。
何为独立经纪人？独立经济人是一种非正规合作，双方不签订任何协议，独立经纪人没有明确挂靠关系，但确定成交意向之后可到门店进行签约的工作。
这种方式的提佣比例多数都很高。但是这种合作大多会成为“飞单”的乐土。因双方没有任何协议的约束，所以不受法律保护。和普通经纪人15%-30%的佣金提成相比，50%到90%的高额佣金提成使得独立经纪人看上去颇具诱惑力。但在其背后，折射出的却是中介公司对于节省成本的努力。
我们可以从各大招聘网站上看到不少加盟店从去年就开始招收独立房产经纪人，招聘的信息是越来越多，应聘的人却是非常少。由于买房者交易谨慎度大大提高，一般更愿意选择实力雄厚的大型房产中介公司，那么部分工作能力一般的独立经纪人就很难留住客户。所以大多数经纪人在行业不稳定的时候选择转到大型公司当全职有底薪的经纪人。另一方面，独立经纪人挂靠在品牌公司，印的名片也是挂靠公司的抬头，介绍自己也是打着公司品牌的名义。所以，如果经纪人行为不当，那么损失的就是公司的名誉。一旦独立经纪人的行为对客户造成了损失，而又不不负责任的跑掉，公司还有得对客户进行赔偿。可以说门店招收独立经纪人既困难又不方便管理。因此，门店靠招收独立经纪人来“瘦身”的策略并不可靠。
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良好的企业发展战略，是员工赖以生存的基础，也是企业自身发展的客观要求。在不断变化的市场之中，中介机构可以依托原有的公司品牌影响力和丰富的网络资源平台，通过打造精英团队，直接降低运营成本，从而提高抗风险能力。而不是盲目的减少人力资源。急于缩减成本，反而会使人才流失，企业混乱。事实上，换个角度看，虽然市场正面临着各种调控的影响，但从更深的层面来说，这是国家为促进楼市健康平稳发展的必要举措，其最终目的也是为了让市场进入一个良性的发展轨道。任何超速发展的行业,其实都已经偏离了一个行业健康发展的轨道。急功近利的心理,寅吃卯粮的做法,更是在杀鸡取卵式地透支未来,也就同时注定了瞬间崩塌的结局。不管外界如何评论楼市的变化，业内人士都应该调整心态迎接一波又一波的楼市“大浪”。有业内人士就指出，每一次的调控都是一次行业洗牌的开始。的确，优胜劣汰是从古至今不变的规律，中介行业要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，就要直面市场，及时调整战略措施，以便更好的迎合市场需求。
经纪人职业素质有待进一步提高
如果说政策调控对中介的影响是引起行业动荡的客观因素，那么经纪人自身的职业道德操守就是主观因素。
虽然大部分房产经纪人恪守职业道德，但不可否认，有部分经纪人的不道德行为，导致了相当一部分购房者对中介的不信任，也在一定程度上影响了整个中介行业的信誉。在看房，买房，办手续一系列的活动中买房者必然要和经纪人打交道。在这个过程中如果经纪人的职业素质不高，很有可能会影响交易的结果。准入门槛低、从业人员学历不高、行业自律不强、管理不规范、人员流动性强、经营方式简单粗放，致使房产中介行业种种行为为社会诟病。
而在美国，80％以上的房屋交易是通过独立经纪人完成。这是因为美国已经有一套很完善的信用监管体系，一旦发现经纪人违规操作的现象，相关部门会立即取消其职业资格。但在国内，目前尚未有一套健全且人性化的制度来约束经纪人的行为。
就行业自律的问题，记者问张晓涛是否真的存在什么行业内幕。他笑着说：“那些在政策调控下毫不畏惧的经纪人赚钱根本不靠佣金，靠佣金赚钱的经纪人不是好经纪人”， 中介行业有好些东西可以赚钱，首先可以“操作”的是报税，还有吃差价等等。碍于记者身份，晓涛欲言又止。房产中介的从业人员水平参差不齐，有的城市九成以上的房产中介业务员不具有正规授权的资质。甚至有的房产中介实际上就是房地产公司的“合伙人”，它们根本不是靠佣金赢利，而是靠炒房牟利。从客观效果来说，房产中介对房价迅速上涨也应负有一定的责任。
行业不规范扰乱市场
除了经纪人，行业不规范也扰乱了中介市场。
现在参差不齐的小型中介公司到处可见，尤其是有些不规范的中介，不仅破坏了整个行业的“规矩”，还在一定程度上冲击了正规的中介公司。我们经常可以看到一些小型的中介就是夫妻店，一张桌子、一部电话，就可以做生意了。小中介费用低，他们为了赚钱，可以跳单，可以打很低的折扣，也可以赚取差价，生意不好时，还可以关门大吉，等行情好转时再开。随着政府对楼市的宏观调控力度的加大，房产中介暴露的问题越来越多。如2005年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板卷款失踪，涉及金额6000余万元；2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿元房款不翼而飞；2007年，深圳大型地产中天置业总裁蒋飞携4000多万巨款神秘失踪。除了这些影响力较大的事件之外欺瞒客户、泄露隐私、霸王条款、吃完定金吃差价等这些都是部分地方房产中介见怪不怪的“把戏”；同时中介也会被客户“跳单”、被同行“抢单”。
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随着这些乱象几乎已经达到一个极限，自2011年4月1日起，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》，作为我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章开始实施。但是房产中介“黑”与“被黑”能否真正做个了结，还需要打个问号。因为虽然此次的《办法》比以前的《规定》内容更充实，提高了房产中介经纪人的认定标准，也提高了房产中介的准入门槛，规范了房产中介吃差价的行为，对相应的违规行为也增加了处罚机制，但数额并不是很高，最高也只有3万元，所以预期效果还是有限的。之前为了加强对房地产中介的管理，是有不少的法律法规出台，但是一些政策和法规滞后于房产中介的现状。因此要想彻底整治房产中介身上的种种乱象，需要有关各方多管齐下，健全法规，诚信分级，防范宣传一起作用于房产中介市场形成合力。另外在有法律底线的基础上，还可以对房产中介进行诚信分级，用道德的力量约束其经营行为，通过培育和树立行业自身的诚信，使整个中介行业走上健康发展的道路。
对比美国房地产中介行业的管理经验
事实上，在一些市场发展很成熟的国家,经纪人是一个受人尊敬的职业。
国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系，包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等。就美国为例，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。
美国作为一个发达国家，其房地产及经纪业的发展先于我国许多年，已经具有成熟的运作模式和管理经验。
如果要比较我国和美国在房地产中介的不同，第一个就是经纪形式的不同。美国房地产中介无论售房或是购房都实行全权委托经纪人制度，然后所有的运作程序包括介绍贷款、物业公证、房产保险、咨询律师、提交登记等等都由委托经纪人全权办理，所有费用也都在最后列出清单，由甲乙双方支付；而我国房地产中介实行的是双方签约制度，中介机构收取中介费后，免费帮助双方办理过户手续，由有关管理机构直接向甲乙双方收取费用。
第二个是产权管理的不同。美国实行的是契约登记制度，买卖双方完全以市场化的程序进行操作。所有运作通过售楼律师中介经纪，从物业公证到房产保险，构成一个完整的市场保证体系。只有当这个过程全部完成后，政府才通过登记的手段来加以确认，并把相关的资料进行保存，以备查询；而我国目前实行的是产权产籍登记制度。相比之下，美国的登记制度比我们现行的产权产籍制，更能适应房地产市场的变化，体现政府的职能。
第三个是地产性质的不同。美国一般房屋是建筑在地产基础上的，最大的区别是地产也属个人财产。因此，房地产概念极为完整，私人购房后，以地契为准，连地带房都属私人财产，但房主必须每年向国家缴税，而且政府有许多法律条文来限制私人在其土地上进行的各种活动，如不准私建乱搭，不准破坏绿地等等；而我国地产属于国家，个人只拥有国家土地使用证，因而房地产买卖一般注重于房产证的交涉。个人财产的法律体现是以产权证为标志，这样就使中美两国房地产买卖在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差异。
另外值得肯定的是美国注重法规的健全。 如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。还有美国的行业个人资格准入较中国更加严格 ，美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。
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美国还早于我国先充分采集信息资源，利用网络信息技术，源于美国的MLS——“多重上市服务”系统风行于欧美国家，而美国各大州之间都成立有MLS协会。它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。
方向 ，房产中介路在何方？
从美国的房产中介行业的优势上可以总结出我们未来行业的发展方向。
第一， 健全完善法律制度，创造公平规范的市场环境。
第二， 搞好培训、提高人员素质。中介行业是一个注重品牌的行业，品牌是中介服务业生存的基础。
第三， 注重房地产中介信息的网络化和资源共享。当前的任务是利用先进技术手段，及时、准确地提供房地产信息。
第四， 走中介公司间的联合和规模化道路，实现房产连锁经营。中国的房产中介行业必将更加开放，中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。
要想在这个优胜劣汰的社会赢得市场，我们可以总结行业已经成熟的国家，取其精华去其糟粕，从中介公司到经纪人个人都提高一个层次，使企业成为一个强大的团队，使个人成为团队的精英。那么我国的房地产中介行业就能稳步前进，赶上国际房产中介行业的脚步。
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