8月上海首场土地拍卖会遇冷 楼板价两年缩水4成

嘉定一商住办地块溢价11%成交，折合楼板价每平方米约3327元

资料来源：上海市规划和国土资源管理局网站 刘建平 制图
8月上海首幅出让地块以低溢价成交。
8月3日，嘉定区博园（资料、论坛)路以北、米泉南路以东地块进入出让阶段，这也是进入8月后上海土地市场的首幅地块出让。上海市规划和国土资源管理局网站显示，该地块曾有78家开发商领取申请书，但最终只有3家企业参与竞买。最终，该地块被瑞安市联创汽配有限公司以10.35亿元的价格竞得，溢价率11%。以建筑面积311072.45平方米计算，该地块折合楼板价约3327元/平方米。
有不愿具名的开发商分析，前述嘉定地块位于交通枢纽站周边，本应抢手，但受调控影响，目前开发商拿地时普遍持谨慎态度。另外，该地块建设限制过多，或也是其低价成交的原因。
规划限制颇多
上海市规土局网站显示，嘉定区博园路以北、米泉南路以东地块，出让总面积为95175.7平方米，为商住办综合用地，其中商住部分容积率为3.0，商办部分为3.5。地块起始价93367万元。
根据方方地产昨日提供的研究报告，嘉定区博园路以北、米泉南路以东地块位于轨交11号线上海汽车城站与上海汽车博览公园之间。从《嘉定区轨道交通11号线汽车城站地块修建性详细规划》征求意见稿来看，未来上海汽车城站周边将被建成一个商住两用区域。
值得一提的是，嘉定区博园路以北、米泉南路以东地块的规划限制颇多。出让文件显示，该地块商业项目需作部分分割销售（五星级酒店除外），同时引进一家高水平的高端商业管理公司，进行统一经营和管理。办公用房不可以建成SOHO或LOFT形式。
中房信分析师薛建雄称，从78家企业拿竞买书的情况，不难看出开发商对于该地块的兴趣。导致他们中大部分人最终放弃的，不排除和地块本身设置的限制有关。在调控背景下，地方政府一方面不愿看到高价地块出现，另一方面也希望与一些开发商谈一些条件，以获得地块发展的保障以及更有利的税收。
楼板价两年缩水四成
相比同区域内2009年出让的同质地块，嘉定区博园路以北、米泉南路以东地块的成交楼板价缩水严重。
上海市规土局网站显示，2009年10月，嘉定区两幅商住办用地——轨道交通11号线汽车城站地块及昌吉路站地块进入出让。其中，轨交11号线汽车城站地块，最终被上海新城万嘉房地产有限公司以7.1695亿元价格摘得，溢价151%，折合楼板价约5525元/平方米。相比该地块，嘉定区博园路以北、米泉南路以东地块的成交楼板价缩水近40%。
同一天出让的轨道交通11号线昌吉路站地块，被绿地集团以4.18亿元摘得，溢价128%，折合楼板价约5002元/平方米。
方方地产3日提供的研究报告显示，嘉定区博园路以北、米泉南路以东地块周边的公寓价格售价不低。其中，嘉亭菁苑（资料、论坛)4月在售价格16317元/平方米；翡翠公馆（资料、论坛)目前售价为14193元/平方米，其中商业部分预计今年年底推出，报价25000-30000元/平方米；绿地昌吉名邸当前价格大约为14747元/平方米；尚都（资料、论坛)国际大厦在售的酒店式公寓均价15658元/平方米。
一位不愿具名的开发商称，从成交价格看，嘉定区博园路以北、米泉南路以东地块有不错的盈利空间。但低溢价成交也从侧面折射出，现有政策环境下，开发商对资金链的担忧。
8月土地市场难回暖
进入8月后，上海宅地供应量略有增加。
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据克而瑞截至3日的统计数据，8月上海预计将有32幅土地进入出让，包括3幅纯宅地和10幅保障房用地，及多幅商办地块。而值得关注的是，虹桥商务区8月预计有4幅土地将进入出让，且皆采用招标形式，这也是继5月之后虹桥商务区再次推地。
业内人士分析由于目前开发商拿地谨慎，8月上海土地市场的热度仍将有限。克而瑞土地咨询与运营中心副总经理李敏珠认为，上半年的调控使得开发商的资金回笼出现问题，融资渠道也被关闭，在此背景下，开发商出现不原拿地或不愿高价拿地的心态。李敏珠表示，目前看开发商的拿地心态愈发谨慎。
薛建雄分析，从8月上海预计出让的地块来看，保障房用地和商住用地占比依然较高。其中，保障房政策依然存有不确定性，很难调动开发商拿地积极性，土地市场回暖的可能性不大。
来自机构的统计显示，1至7月上海土地出让金较去年同期大幅下滑。据克而瑞3日发布的数据，今年1至7月上海共计成交地块383幅，土地出让金共计549.92284亿元，较去年同期下降24.68%。
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