楼市库存积压 下半年房价料下行

专家与地产精英博鳌论剑房地产
在限购限贷的阴影下，银行信贷持续紧缩，房地产行业将何去何从？昨天，在2011博鳌房地产论坛上，朱中一、樊纲、巴曙松、任志强等地产界的官员、学者和企业家共聚一堂，与来自全国各地的800余名地产精英共同探讨调控之下的房地产市场的走向与应对。
关键词1　政策
调控方向不动摇力度不放松
二三线城市限购五大标准的出炉，意味着限购的靴子终于要落地了。昨天，中国房地产业协会副会长朱中一表示，当前进行的房地产调控方向不动摇，力度不放松。他认为，今年上半年，在“国八条”及相关政策的引导下，多数城市的房价涨幅明显趋缓，投机、投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高的城市出现稳中有降态势，市场总体平稳发展，保障性安居工程着力推进。
建设部政策研究中心主任陈淮还对上半年房地产调控做出点评，“跟很多政策一样，有成功的地方，也有不成功的地方。”任志强则直言，如果不解决户籍制度问题和土地制度问题，房地产市场存在的问题就无法得到根本解决。
中国经济体制改革研究会副会长樊纲指出，国内房地产行业，要警惕“民粹主义”，就是“不计成本，求政绩”的发展模式。“这也是新一轮的美欧主权债务危机产生的重要原因。”针对目前国内通货膨胀的预期，他认为要解决2011年流动性资金太多的问题，要通过建高档住宅，回笼货币。“不过要卖高档住房，要解决税收的问题，只有提高税收，货币才能回笼，民众也才会答应。”
关键词2　房价
收入增速超过房价才能买得起房
人们盼望的开发商“降价求饶”并没有实现，从一些大开发商的年中业绩来看，销售业绩都不错，资金流相对充裕。朱中一表示，上半年调控以来，部分城市的房价涨幅明显趋缓，但也出现了二三线城市房价涨幅过大的情况。在一些大城市，房价仍然坚挺。
以广州为例，广州一手房价在3-5月份连续三个月同比出现下降后，6月开始出现反弹，7月份继续反弹，同比涨幅高达17.8%。
如何让更多的人买得起房？这一直是绕不开的话题。深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松认为，现在房地产市场已经进入存货积压的周期，下半年市场就会由积压带来价格的下行，开发商应该考虑今年下半年乃至明年上半年的现金流问题。“现在是重要的价格弹性窗口期，只要价格合适，量还是有的。”
不过，任志强则表示，让老百姓买得起房，重要的不是房价，而是应该让收入的增速高于房价的增速。“只要国家减税就可以，我觉得现在中国太急于收税了。”
陈淮则认为，化解房价和老百姓收入之间的问题需要四个调整：城市结构调整、中央与地方财政关系调整、土地制度调整、税收制度调整。
关键词3　保障房
保障性安居工程存多个问题
《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》中明确提出，2011年全国保障性安居工程住房建设规模将达1000万套,相比2010年的580万套，增长72.4%。随着大量保障房的开工入市，其市场表现也备受社会关注。保障房如何真正做到公益公正，又能否成为搅动房地产市场的那一条“鲶鱼”？朱中一坦言，保障性安居工程在资金筹措、建设、分配和管理方面都存在问题。
中房集团理事长孟晓苏则认为，中央建保障房的决心很大，任务明确，并且开工率预计将超过70%。不过，根据保障房建设入市的不同阶段，应多考虑吸收民间的力量，让保障房市场更富有活力。
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他认为，保障房的建设有三个阶段，第一个阶段是筹建，应该利用国内资金充裕的“长板”，考虑让私募基金参与，解决目前保障房在资金筹措上的问题；第二个阶段是建设，现在各地政府成立了一批新的国有企业，包括保障房开发公司、土地投资公司，已经有别于现有的房地产企业；第三个是保障房的管理阶段，建议引进国外成熟的产品RIETS，可以更好地经营保障性住房项目，在公益与盈利之间寻找平衡点。
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