抢夺限购下的购房者 开发商血拼价格

21世纪经济报道8月18日讯 一位开发商称,他们预计市场将持续恶化,并极有可能一年内都不会回暖。这可能代表了绝大部分开发商内心的真实心态。
8月初入市的热销楼盘金隅万科城和中粮万科长阳半岛,上周两个项目的成交均价分别为14868元/平米、16223元/平米,均创下调控以来的成交价新低,但“以价换量”取得较好效果,上周成交面积分列北京楼盘第1和第3位。
亚豪机构副总经理高姗称,新城板块知名楼盘放低身段、低价入市,突破了持币待购的客群的心理价位底限,引发抄底心态。楼市长期维持供大于求,将进一步推动楼盘价格的继续下行,以及降价范围的扩大。
争抢“最后的资源”
北京房地产市场正持续恶化,限购的负面效应正被持续放大。
亚豪机构统计数据显示,“京15条”政策出台以来的半年时间内,北京楼市成交大跌,截至8月15日,北京共成交商品住宅29809套,比去年同期减少13567套,降幅达31%。
伴随成交量的下挫,成交价格也出现明显的调整。无论是北京全市,还是通州、大兴、房山、昌平等新城区域,成交均价均出现了下滑的现象。8月份,京城商品住宅的成交均价为22110元/平米,对比2月份的成交均价24953元/平米,下降了11.4%。通州、大兴、房山、昌平四个远郊新城8月的成交均价比2月份分别下降了14.4%、10.3%、6.1%、30.9%。
“限购半年,调控政策效果逐渐清晰化,北京投资需求已基本归零,限购及限贷已基本抑制了非自住需求入市。”北京中原三级市场研究总监张大伟表示。
在红玺台近期举办的“中式元素的时尚演绎”跨界论坛上,红玺台相关负责人对记者分析称,限购对于区域供应量比较大的楼盘相对会影响比较大,尤其是新入市、后续存货大的项目,这可能面临后续的市场风险更多,压力更大。
“一方面是区域供应量大,一方面是符合资格的购买客户越来越少了。”金地集团(600383,股吧)华北区副总遇秀峰无奈地表示。
位于海淀上清板块的华润橡树湾,近期推出了400余套增值服务精装产品,开盘当天认购金额突破10亿。对于橡树湾项目的热销现象,业内人士认为,这仅是半年来北京楼市少有的个案。受供求关系影响,中关村区域住宅平均供求比已达1:13,海淀上清板块成为承接其需求的首选区域,该区域半年来没有新盘供应。
“高端产品线业绩稍好,但也开始面临成交周期不断拉长的困境。”一位高端楼盘负责人透露,今年以来,他们项目勉强能保证平均每月成交5套左右,相比去年,低迷很多。
开发商们正集体焦灼地想尽办
法寻找楼市残存的客户。8月8日,易居中国在京正式宣布旗下的在线房产交易门户EJU。COM正式上线。值得关注的是,现场有包括万通地产(600246,股吧)董事长冯仑、SOHO中国董事长潘石屹、富力集团董事长李思廉、上海城开集团有限公司总裁倪建达等地产大腕前来捧场。业内人士私下感慨称,房地产电子商务未必真能实质帮助开发商解决销售困境,但它反映了开发商寻求任何一种销售可能的心态。
开发商“艰难的决定”
“持续性的限购将会导致符合资格购买客户进一步受到挤压,竞争项目每卖掉一套房源,就意味着我们项目少了一个有购房意向、有购房资格、有支付能力的客户。”北京某上半年热销项目近期对严峻的市场做出判断后,决定一改高端产品销售策略。“调整产品,将总价做低,从追求溢价转为追求高周转。”
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遇秀峰也在“金地郎悦”新品发布会上表示,“相比年初,我们将调低预期,在加强品质的基础上,寻找一个合理的价格。”这个准备10月入市的纯新项目,恰逢整个房山区面临供应大的局面,定位为“献给苛求品质的人”,其实是在争取市场上仅存的符合资格的购买者。
北京各大楼盘从8月开始,正大范围采用价格促销方式试探客户。
北京房地产交易管理网显示,截至8月17日,8月上市的商品房期房住宅项目仅5个,提供住宅1516套,供应量明显下滑。同时,上市项目的均价也都出现停涨或降价现象。
“4个老项目中,首开常青藤家园距上次开盘一年半后,均价基本保持平稳,而位于昌平的创新园,比2010年3月份的签约价格则出现了近千元的下调。楼市价格已经逐渐来到价格变化的临界点。”张大伟分析称。
近日,记者还接到了融科钧廷的促销短信。该项目销售称,他们在周末做了大力度开盘活动,价格非常令人惊喜,特价程度人人都能接受。
亚豪机构副总经理任启鑫表示,近段时间以来,有关特价房的消息不绝于耳,打折促销的风潮大有蔓延之势。这充分说明,在“京15条”严厉的调控政策之下,愈来愈多的开发商认识到市场的调控不会放松,坚固的价格堡垒已出现裂痕,一些企业出于回笼资金及销售业绩的要求,不得不执行低价促销策略。
中原集团分析师刘渊称,在购买能力被严重限制的情况下,一手、二手住宅成交均明显下降。深圳已显露出与2008年市场深度低迷时相似的迹象。近几周来,北京、上海等一线城市供过于求的态势越加显著,一二手房价已全面松动。预计未来2月内,在严厉的限购及信贷政策环境下,随着新建住宅供应的持续增加,价格下跌将是大势所趋。
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