一线城市住宅库存达高峰 开发商以价换量成趋势

又是一年“金九银十”。在限购、限贷、限价以及房产税等被称为“史上最严调控”下，今年“金九银十”是依旧火爆还是变成“铁九铜十”？房价下跌会否出现？
截至目前，沪深两市上市房企年中报披露完毕，在173家上市房企中，营业收入及净利润两项指标均同比上升的仅71家，占比四成。中小房企资金链有断裂风险。与此同时，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位。
在此背景下，9、10月份向来是开发商押宝的黄金旺季，富力地产董事长李思廉更在其中报业绩发布会上明确表示，在价格方面将下调10%，预计国内楼市下半年可能会再跌10%。这是今年地产调控来大型开发商首次公开表态“要降价”。
资金▶▶ 中小房企资金链有断裂风险
尽管遭遇史上最严的楼市调控，但房地产行业上半年总体发展仍然向好。Wind资讯统计显示，截至8月31日，上半年A股136家房地产上市公司营业总收入1578.42亿元，同比增长8.48%；利润总额341.13亿元，同比增长12.57%。
特别是龙头房企，成绩更是喜人。以“万保金招”四大地产龙头为例，1月至6月签约销售金额同比增幅都超过60%，金地甚至达到了109%。共计销售的金额达到1234.3亿元，同比去年的670.3亿元上涨了84.17%。万科更以656.5亿元再居销售金额榜首，同比增长78.6%，同时以105亿的税金成为房地产行业内第一家半年纳税超百亿的企业。
与去年上半年5家企业销售额突破200亿的情况相比，今年更有7家企业销售额超过200亿元，分别是万科644亿元、恒大429亿元、中海地产421亿元、保利地产385亿元、绿地集团356亿元、万达340亿元、碧桂园214亿元。
不过，在龙头房企一片风光的背后，不少房企也面临着严峻的形势。据统计，在沪深两市以及港交所上市的173家房企中，营业收入及净利润两项指标均同比上升仅71家，占比四成。尤其是一些主要在一线城市布局的房企，因为限购等政策，上半年只完成了全年30%—40%的销售任务。
数据显示，上市房企平均资产负债率超过60%。截至今年6月30日，这些公司的债务总额达10102.7亿元，同比增长43%，远高于业绩增幅。有60家资产负债率有不同程度的上升，负债率超过70%的也达到40家。
以上可以看出，房企阵营已经开始出现明显分化，尤其是中小房企业绩大幅下滑，资金链面临断裂。
存货▶▶ 核心城市库存持续攀升
天量的库存同样是悬在房企头上的一把利剑。
根据各地最新官方数据，截至目前，北京、上海、广州、深圳等一线城市新房库存已分别达到107525套、52683套、37523套、22760套；库存面积分别为1360.2万平方米、775.52万平方米、499.84万平方米、211.59万平方米。业内人士指出，房地产宏观调控效果在北京等一线城市最为明显，各家房企的存货也大多集中在这些一线城市。
上海易居房地产研究院最新发布的《典型城市新建商品住宅存销比处在阶段性高位》专题报告显示，2011年上半年，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位，四个一线城市消化库存量仍需较长时间。
华泰联合分析师鱼晋华分析，今年二季度以来，核心城市楼房库存开始持续攀升。“我们统计了五大核心城市(北京、上海、深圳、武汉和杭州)发现，目前库存量跟2008年12月的历史高位相比，仅仅相差20%。从推盘规律来看，我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升，甚至可能超过2008年的高位。”
回复该发言

而从广东全省来看，今年二季度末商品房待销面积2284.47万平方米，较一季度末增加103.73万平方米。
动向▶▶ 富力表态降价10%
资金状况不断恶化和去库存的压力或将加速房价松动。
8月23日，上半年只完成年度销售计划34%的富力地产的中报业绩发布会上，董事长李思廉表示，“价格方面，我们现在下调了10%，估计会慢慢跌，下半年的话，可能会再跌10%。。
笔者了解到，在富力入市的新盘中，9月底推出的富力唐宁花园宣称折扣力度由9.5折加大至8.8折，这是打折促销幅度较大的一个项目。北京富力又一城是上半年富力营业额最高的北京项目，平均售价则较上期下跌11%。金禧花园在7月底开盘的二期项目，有些户型与一期同户型相比直降20万，而8月16日新开楼盘优惠后均价为18000元/平米，一些户型折扣后降幅10%左右。
很多专家和分析机构认为，若限购扩大，僵持的房价必将加速调整。而今年以来，蓝光、中海、佳兆业、绿地、龙湖、恒大、置信地产等开发商，就已经开始了促销活动，促销幅度最高也达到12%。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，下半年楼市降不降价，各家情况不尽相同。“下半年供应量增加，作为销售策略，新盘开盘价格下降10%—15%是有可能的。”
趋势▶▶ 开发商以价换量赌“金九银十”
作为开发商来说，看不看好下半年行情直接导致9、10月份的推盘量。
以广深为例，阳光家缘数据显示，8月最后一周广州市国土房管局共向14个住宅项目发放了预售证，总货量达5434套，这批住宅将成今年“金九银十”的首波供货量。据合富辉煌集团市场研究部统计，今年“十一”前后，广州十区将推出新货1.7万套，整体可售货量预计达到4.9万套。预计在“金九银十”开盘或推货的项目达94个。而深圳9月预计将有27个项目开盘或者加推新品，在售新建商品住房套数增加到3万套左右。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，从消费者方面来看，随着限购的持续执行，市场的有效购买群体逐步减少，买方市场正在逐步形成，而对于这批刚需客户，降价是刺激其入市的最佳动力。
而开发商为冲击今年销售业绩、尽快回收资金，降价促销力度将维持现有政策，甚至还将会加大。谢逸枫分析，“一些主流开发商采取降价换量的策略，其他开发商也可能采取跟进策略。我认为‘金九银十’成交量会比前几个月有大幅增加。”
　　动向▶▶ 富力表态降价10%
资金状况不断恶化和去库存的压力或将加速房价松动。
8月23日，上半年只完成年度销售计划34%的富力地产的中报业绩发布会上，董事长李思廉表示，“价格方面，我们现在下调了10%，估计会慢慢跌，下半年的话，可能会再跌10%。。
笔者了解到，在富力入市的新盘中，9月底推出的富力唐宁花园宣称折扣力度由9.5折加大至8.8折，这是打折促销幅度较大的一个项目。北京富力又一城是上半年富力营业额最高的北京项目，平均售价则较上期下跌11%。金禧花园在7月底开盘的二期项目，有些户型与一期同户型相比直降20万，而8月16日新开楼盘优惠后均价为18000元/平米，一些户型折扣后降幅10%左右。很多专家和分析机构认为，若限购扩大，僵持的房价必将加速调整。而今年以来，蓝光、中海、佳兆业、绿地、龙湖、恒大、置信地产等开发商，就已经开始了促销活动，促销幅度最高也达到12%。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，下半年楼市降不降价，各家情况不尽相同。“下半年供应量增加，作为销售策略，新盘开盘价格下降10%—15%是有可能的。”
回复该发言

　　趋势▶▶ 开发商以价换量赌“金九银十”
作为开发商来说，看不看好下半年行情直接导致9、10月份的推盘量。
以广深为例，阳光家缘数据显示，8月最后一周广州市国土房管局共向14个住宅项目发放了预售证，总货量达5434套，这批住宅将成今年“金九银十”的首波供货量。据合富辉煌集团市场研究部统计，今年“十一”前后，广州十区将推出新货1.7万套，整体可售货量预计达到4.9万套。预计在“金九银十”开盘或推货的项目达94个。而深圳9月预计将有27个项目开盘或者加推新品，在售新建商品住房套数增加到3万套左右。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，从消费者方面来看，随着限购的持续执行，市场的有效购买群体逐步减少，买方市场正在逐步形成，而对于这批刚需客户，降价是刺激其入市的最佳动力。
而开发商为冲击今年销售业绩、尽快回收资金，降价促销力度将维持现有政策，甚至还将会加大。谢逸枫分析，“一些主流开发商采取降价换量的策略，其他开发商也可能采取跟进策略。我认为‘金九银十’成交量会比前几个月有大幅增加。”记者 卢轶 实习生 常仙鹤
回复该发言