二三线城市限购令难产

本刊记者/崔晓火
举国关注的房价，近期出现了两股不同的走势：一线城市普遍停涨甚至局部松动，二三线城市的价格则持续稳中有升，部分城市房价今年已同比上涨9%以上。
7月以来，国务院及住房和城乡建设部将房地产调控的重心，从房价涨幅趋缓的一线城市转移到楼市升温过快的地级市，以加强对其楼市泡沫的挤压力度。尽管中央政府和有关部委建议当地政府采取“限购令”，但是雷声阵阵不见雨。
截至8月30日，台州是国内为数不多的出台房地产限购措施的城市之一。
台州为何意外限购？
当拥有近600万人口的浙江台州宣布限购，既出人意料，也在情理之中。
与8月17日住房和城乡建设部公布的列入新增限购城市名单的五项建议标准比对，台州市政府几乎可以“幸免”。
今年1至6月，台州的新建住宅价格无论是同比增幅还是环比增幅，都并未在官方统计中处于国内城市的前列。由国家统计局每月发布的70个大中城市房价指数，至今未包括这座沿海城市。
然而就在8月25日，台州市率先发布了《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，成为浙江省内第七座推出限购措施的城市。此前，杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山均先后实施限购，湖州、嘉兴、丽水、衢州另外四座地级市则暂时免于限购。
浙江省住房和城乡建设厅房产处负责人8月29日表示，台州的限购措施体现的是浙江省在贯彻落实国家关于楼市调控最新政策精神的“坚决态度”。
“住建部在发布了新增限购城市的五项建议标准之后，台州算是反应比较快的。”住建部政策研究中心副主任王珏林然告诉《中国新闻周刊》。
根据台州市政府的通知，台州将从9月1日起，要求全市市域范围内的家庭能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。同时，台州市将分别对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供个人所得税证明或社保缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。
对于台州的限购，外界在颇感意外的同时，也开始探究其原委。
实际上，台州的住宅均价2002年还在每平方米1944元的水平，但在经历了2008年和2010年的飞涨，目前的均价每平方米9949元，相比去年12月上涨了2％。
台州市房价上涨迅猛，和周边一线城市限购后投资客的大量涌入有关。尽管台州本地经济发展迅速，对房价上涨起到支撑基础，但由于“游资”流入，楼市的泡沫明显去年12月，台州就爆出官员倒卖房源的“房票门”事件。当地干部在从房产商手中向购房者倒卖“一手房”，赚取“手续费”。
现在，台州本地购房者正在观望限购之后的市场变动。在全国范围，人们更关注更多向台州一样的二三线地级市是否将陆续推出限购措施，触碰房地产业的根基。
自2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的“新国十条”，严格限制炒房和投机性购房，授权地方政府在一定时期内限定购房套数。
截至目前，出台限购令的城市共44个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，无锡、苏州、三亚、佛山等8个热点城市，以及最新加入的台州市。限购最为严厉的四座一线城市，上月新建商品住宅价格已全部停涨。
根据国家统计局8月公布的70个大中城市房价数据，新建商品住宅环比涨幅超过0.4%的城市中，全部为未采取限购措施的二三线城市。
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有分析指出，根据2010年的商品房销售量，可能被限购的新增城市的销售占全国总量的10%左右。限购如果严格执行，其对商品房销售的影响可能在2%到3%之间。
下一步限购谁，效果将如何，市场均在寻找答案。
限购令促楼市调整
“一旦廊坊实施限购，我们就不能保证能再卖房给非本地户籍的购房者了。”
8月27日，在河北廊坊市燕郊镇一处楼盘，现场的销售经理抓住最后的机会说。但是，几十位北京客人从组织看房的大巴上下来，听完楼盘介绍后又回到了大巴上。
在燕郊可能限购的背景下，北京的购房者仍然淡定。“就是来看看楼盘的性价比。不能一买就跌吧！”在北京东南部亦庄工业区工作的姚先生告诉《中国新闻周刊》。
这种“只看不买”的情况在新盘扎堆的燕郊镇很普遍。附近一座2010年开盘的前三期预售都门庭若市的楼盘，今年5月均价7300元一平方米的新开楼盘，即使像年轻购房者青睐的跃层，销售也不及以往火爆。
在“环首都经济圈”概念的刺激下，临近北京的廊坊市下辖的燕郊、香河、三河等地，一度成为了北京“夹心层”购房首选之地。此间，廊坊住宅的平均价格，从2009年的每平方米4000元一举升至2011年6月的每平方米6359元。
河北省“环首都经济圈”之外的多个城市的房价，近一两年内仍在上涨。
中国指数研究院发布《2011年7月中国房地产系统百城价格指数》显示，今年上半年，河北的七个样本城市仍以上涨为主，其中邯郸4月的房价环比上涨1.95%，高居国内百座大中城市之首，5月衡水房价以2.67%的涨幅排名全国第2。
但是限购令让廊坊的楼市在这个炎热的夏天迎来了拐点。7月，坊市房产管理局发布的《2011年新建住房价格控制目标》提出了限价目标：“建议”新建普通商品住房价格最高不得高于每平方米9000元。此前6月，廊坊市香河县率先对区域内的新建商品价格进行限制：普通住房销售均价最高不得超过每平方米7500元，高档商品住房最高价的控制目标为每平方米11000元。
限购令出台不到一个月，中国指数研究院发布《2011年7月中国房地产系统百城价格指数》显示，7月，廊坊市住宅均价出现两年来的首次下跌。
廊坊市的一位房地产业内人士透露，当地开发商早在5月份就听闻政府对商品房“限价”的想法，并接到了正式的通知。此前，廊坊市内也已经禁止非河北籍购房者贷款购房，抑制了许多购房者的出手。
廊坊市住房保障和房产管理局在接受《中国新闻周刊》采访时表示，目前廊坊市房地产市场总体呈现“投资增速明显放缓、成交量逐月回落、房价稳中有降”的态势。1至6月份，新建商品住宅成交23468套，同比下降4.21%。
未来廊坊楼市调控是否继续加码？廊坊市住房保障和房产管理局接受《中国新闻周刊》采访时表示，“在没接到新的通知之前，不会出台新的措施”。
购房者的观望情绪愈发浓厚。除廊坊外，环首都周边的其他河北城市楼市均处于有价无市的尴尬境地。
“下一个是谁”，是场谈判
除了廊坊之外，仍有不少城市尚未推出“限购令”。
国家统计局发布的7月《70个大中城市房价指数》中，秦皇岛的同比增长达7.5%，仍处高位。然而，秦皇岛市却频频为本地的房地产市场定着“降温”的调子。
8月23日，秦皇岛市政府发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，列举了一组强调楼市降温的数据，表示房地产市场有“转冷”趋势，例如新建商品住房成交6544套，同比下降39.4%。对于每平方米6601元的住宅均价，该文件表示，秦皇岛市房价“环比涨幅不高”。
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同一天，国土资源部刚刚公布了22个需报国务院批准建设用地的城市名单，其中秦皇岛赫然在列。据秦皇岛市政府公布的数据，从2006年到2010年，该市土地收益翻了两番，总额接近30亿元。
秦皇岛市住房保障和房产管理局相关负责人在接受采访时则告诉《中国新闻周刊》，由于他们评估的秦皇岛市的房地产市场有“转冷”趋势，因此不会出台限购。
秦皇岛限购的“难产”从一定程度反映了中央政府和地方政府的博弈。
针对二三线城市的限购问题，商业经济研究机构中国指数研究院的分析指出，中央政府不会“越级”督查地级市的房地产市场，各级政府之间的博弈仍会持续。
目前，中央政府将采用哪些数据来“圈定”限购城市，涨幅多高才算高，均存不确定性，哪些城市会出台限购均难以判断。
住建部的建议是，6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或１至６月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。
住建部提出，符合上述规定中2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况对具体标准进行适当修改。
针对五项标准，中国指数研究院的分析指出，其中的标准一和标准二提到的上半年房价涨幅是便于中央政府判断和实施的核心内容。标准三提到的“成交量”被认为可能是目前缺乏权威的房价指标，在地方政府限制高价房入市以及保障房快速上马调控之下“不得已”的选择。而标准四和五更是被认为过于定性难以实现。不过，一句“各地可根据实际情况对具体标准进行修改”，被认为是为地方政府的执行要求留下了余地。
“是地方发布自己的限购政策和措施，而不是住建部指定的，住建部主要负责督促地方出台。”住建部政策研究中心副主任王珏林对《中国新闻周刊》表示。“我个人认为，接下来在楼市外来投资比较大的城市，可能还会出现限购。”
中央和地方政府的讨价还价难以避免。然而就在博弈期间，地产商已悄然行动。
在8月28日，保利地产发布的2011年中期报告显示，该公司已经首次进入了西部的德阳和东北部的通化，进入城市数量达到38个。
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