土地储备或致"强弱分化" 4房企市场份额蒸发25%

在悄然过去的8月，各大房企的半年业绩陆续浮出水面。依据中国房地产信息集团发布的中国房地产企业销售排行榜，从2009年上半年至今年上半年的两年间，该榜单的前10强中的4个席位已经易主，它们分别是华润置地、世贸地产、金地、富力地产。根据《每日经济新闻》记者统计，在两年间这4家房企的市场份额流失了1/4。
值得注意的是，在土地市场的“军备竞赛”中，一方面龙头房企气势逼人，已经抢夺先机，另一方面“掉队者”碌碌无为。土地储备差距的进一步拉大意味着，未来的市场份额将愈来愈集中于 “领先集团”，“手中无粮”的“弱势群体”将何以支撑未来的发展？
4房企市场份额蒸发25%
在各大房企半年业绩公布前，中国房地产信息集团联合其他机构发布了“2011年上半年中国房地产企业销售排行榜”，万科、恒大以及中海位列前三甲。
虽然这份榜单提供的销售数据与后来房企业绩报告的公开数据有所出入，但还是可以反映目前中国房地产市场格局的最新变化。
在这份榜单中，排名4至10位的分别为保利地产、绿地、万达、碧桂园、龙湖、绿城以及雅居乐。根据各大房企中报数据，记者发现，截至今年上半年，排名前10位的房企销售总金额约为3433.42亿元。
国家统计局前期发布的数据显示，今年上半年全国商品房的总销售额为2.46万亿元，这意味着排名前10位的房企占据了今年上半年全国房地产市场13.95%的份额。
对比两年前的数据，该比例发生了显著变化。公开资料显示，2009年上半年，上述机构发布了同样的销售排行榜单。根据计算，2009年上半年，以万科、保利和中海为首的10大龙头房企实现了1658.83亿元的销售额，占据了当时全国房地产市场的10.49%。两年间，10大龙头房企的销售总金额实现了翻番，且市场份额增加了3.46个百分点。
不过，对比两份榜单，除总体市场份额的变化外，也有一些房企逐渐淡出 “第一梯队”，市场份额严重缩水。比如，2009年上半年在销售前10强排名中分列第5、第7、第9和第10位的地产企业已经“掉队”，在今年的榜单中消失。
对比其2009年上半年和今年上半年的数据，在“第一梯队”总体份额实现上涨的同时，这4家房企的销售数据发生了显著变化，比如世贸地产，两年间的销售额仅增加了10亿元。
同时，2009年上半年，上述4家房企半年销售总额约为446.29亿元，占据2.82%的市场份额，及至今年上半年，这一数据下滑至2.11%，两年间，市场份额流失了25.17%。
“高性价比”产品受捧
从房企排行座次的上下浮动，可以窥见近两年房地产市场形势的变化。
数据显示，恒大2009年上半年的销售金额为127亿元，销售面积265万平方米，在前述榜单中排名第6位。今年上半年，恒大实现了423.2亿元的销售额，销售面积增至611.7万平方米（全国第一），排名仅次于万科，两年内上升4位。
另一个值得关注的是碧桂园。两年前，碧桂园甚至还未进入前10名。数据显示，碧桂园2009年上半年的销售金额仅为87.9亿元，而今年上半年该数据上升至215亿元，两年间增长了144.59%，排名跃升至第7位。
众所周知，恒大和碧桂园都是“高性价比”产品的代表性房企，依据其今年上半年的数据，两家房企的销售均价为6754.94元/平方米和6268.22元/平方米，而“掉队”的4家房企中，无论是世贸地产还是华润置地，销售均价都“破万元”。
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相关分析认为，住宅市场调控带来的明显变化是自住需求比例的上升和投资需求比例的下降，在这种情况下，一些具备较高性价比的楼盘在市场上会具备较大的吸引力。而恒大超过600万平方米和碧桂园343万平方米的销售面积，似乎也印证了该论断。
土地储备或致“强弱分化”
上周，在发布今年上半年业绩报告时，恒大表示，目前公司在全国有3163万平方米的土地在建，在建面积全国第一。公开数据显示，截至上半年，恒大的土地储备面积已经超过9000万平方米，将万科抛在了后面。
其实，长久以来，大规模储地，快速开发、快速销售一直是恒大急速“上位”的杀手锏。不难看出，支撑公司业绩上升的基础是大量的土地储备。
“手中有粮，心中不慌”。对已经掉队的部分房企而言，增加土地储备才是在未来 “卷土重来”的本钱。不过，记者获取的资料显示，形势恐怕并不是那么乐观。
根据统计数据，今年1～6月，排名前50名的房企在全国60大重点城市的拿地总建面积为1.15亿平方米，占该60大城市土地成交总建面积的30%。其中，有4家房企的拿地金额超过了100亿元，分别是云南正林（141.5亿元）、中国建筑（110.2亿元）、保利 （106.0亿元）和招商局（104.5亿元）。
据上述机构统计，截至今年6月，恒大、万科以及绿地的土地储备分别已经达到9656万平方米、5647万平方米和5052万平方米，在土地储备面积排名前10位的房企中，最少的龙湖也有3161万平方米。
记者查阅相关数据发现，在今年上半年销售排行前10位的房企中，有8家进入了储地排行的前10名，其土地储备的建筑面积共计4.62亿平方米。
对于上述数据，克而瑞土地运营咨询中心分析认为，虽然与去年相比，主要房企拿地的速度和“热情”都相对减弱，也适当减少了土地储备的规模，但不容怀疑的是，在土地市场上“强者愈强”的趋势已经十分明显。
龙头房企间的“军备竞赛”可谓声势浩大，但相比之下，在已经掉入“第二梯队”的房企中，除世贸地产的土地储备超过4000万平方米外，其他房企的动作并不多。
相关分析认为，在严厉的房地产调控下，对一些在销售上遭遇困难的房企而言，原本资金就不充裕，如果拿地过多，对资金链将是相当大的考验。
不过，矛盾在于，原本在竞争中失去优势的房企如果不通过增加土地储备来获取“粮食”，在未来的比拼中，这些房企恐怕会再次陷入“动力不足”的瓶颈，如此一来，岂不成为一个“恶性循环”？
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