沪楼市：金九银十 看谁屏得牢

市中心小户型冰火两重天
　　曾经“万千宠爱” 如今“一声叹息”
市中心小户型公寓因稀缺性、高抗跌性、较强的流动性而备受投资者青睐，多年来一直供不应求。不过，时移世易，面对持续调控，一些中心城区小户型产品风光不再，销售遭遇“滑铁卢”。
市中心小户型公寓因稀缺性、高抗跌性、较强的流动性而备受投资者青睐，多年来一直供不应求。统计显示，目前中内环区域拥有小户型产品的项目仅有22个。
不过，时移世易，面对持续调控，一些中心城区小户型风光不再，销售遭遇"滑铁卢"。
　　稀缺有因
金九银十期间，中心城区将有大批供应上市，但主力供应以大面积舒适型住宅为主。
搜房网数据监控中心统计数据显示， 9-10月，上海商品住宅市场预计将有近70个住宅项目开盘，除虹口区之外，其他处于市中心的新黄浦(600638,股吧)、静安、闸北等区均有新盘上市或推出新房源，中心城区出现了许久以来少见的供应集中放量，但是小户型产品难觅踪影。
据搜房网统计，截至8月30日，上海市中内环区域共有在售项目71个，有小户型产品的项目只有22个，仅占三成，其中有13个处于内环内，平均售价约为43000元/平方米。
来自佑威及楼市专评网的数据显示，截至8月，全市商品住宅库存总量达8781698平方米、59729套，其中90平方米以下的商品住宅存量为1379685平方米、17587套，占比分别为15.7%、29.4%。而内环内90平方米以下商品房公寓存量仅有72612平方米、981套，仅占市商品住宅库存总量的0.83%、1.64%。
“好不容易拿了中心城区的地，怎么能不造大房子，造豪宅？开发商估计都是这么想的。”上海同策咨询研究部总监张宏伟告诉早报记者，市中心地块稀缺，位置好。很多开发商拿了地都会做豪宅，尤其是大户型的豪宅。
“一般来说，市中心的住宅项目，就算有小户型产品，也只占整个楼盘的一小部分，可能只有一两栋楼，体量都不大。主要是因为大户型客群购买力更强，溢价收益更高。”张宏伟表示。
远雄徐汇园项目负责人周天晴告诉记者，“一些开发商可能会考虑追求利润最大化。此外，小户型在设计上的复杂性也使得很多开发商选择建造大户型，所以导致市中心小户型比较稀缺。”
　　调控收窄客群
目前在售的中心城区小户型产品中有一部分仍属于豪宅产品，这些产品无论是地段区位，还是房型设计和装修标准都走舒适豪华型路线，虽然是只有60-70平方米，但总价同样达到400万-700万元。
“但这些产品目前受到政策影响较大，限购令下，投资者更多选择大户型产品，但由于市中心项目的购买者基本都是全款购房，所以部分投资者受到资金限制，中心城区小户型产品成为其选择。但随着政策的深入，这类市中心豪宅小户型产品的消化速度不断减缓，这一趋势明显呈现。”张宏伟表示。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，90平方米以下的小户型产品，在中心城区始终是稀缺的。由于市场调控等因素，目前部分产品的销售情况不尽如人意，这也在预料之中。但一旦市场情况好转，这类房源同样也是出手最快的，所以未来还要看调控政策的走势。
搜房网分析师汤正魏指出，提到内环内，人们往往都会想到交通便利、配套完善，当然价格也相对昂贵。内环内的项目大多以豪宅为主，主要面向的客户群也是所谓的“富人”，住宅作为其身份价值的体现意义远超实际的使用意义。
回复该发言

“在此前提下，小户型的存在就处于一个比较尴尬的地位。既不能满足高端购房者对精神层面的需求，也无法满足中低端购房者对价格的要求，配套交通等因素相对于中外环甚至部分外环外的地区也无明显优势，这种高不成、低不就的定位使其购房群体相对较为狭窄。”汤正魏告诉记者。
　　产品设计
记者发现，中环内在售90平方米以下房源的楼盘可大致分为两种类型，这两种产品设计以及针对的客群都相差巨大，而销售的结果也是迥然不同。
一类为地处内环内，地段极佳，甚至拥有独一无二的景观，房型设计在60-70平方米的一房。虽为一房设计，但配有双厅双阳台，也有较高的装修标准，小区为豪宅区，总价在400万-700万元之间。这类房源通常租金回报率较高，设计建造主要针对投资客户。然而，面对如今针对投资投机购房的调控，销售遇阻。
而另一类中心城区小户型产品地处内环线沿线或者中内环之间，地段算不上绝对市中心，房型设计以紧凑型的90平方米两房为主，部分装修，也有一部分为毛坯交房。总价在300万元-450万元。
这类房源主要针对一部分有一定实力的刚性需求买家，而且多数已取得良好的销售成绩。
网上房地产数据显示，截至今年9月1日18时，长宁88金廷在去年11月12日推出的222套90平方米两房，仅剩40套可售，销售超过八成；位于虹口的瑞虹新城铭庭今年4月17日推出的293套90平方米两房房源，仅剩9套房源可售。
周天晴对早报记者表示，做小户型产品是由于当初拿地的时候有“70/90”的政策要求，后续还会有70平方米的小户型推出。有的开发商会打政策的擦边球，将两套小户型打通做成一套大的。但这样也会遇到一些政策障碍，比如房产税等。
访谈
远雄徐汇园：标准户型设计
东方早报(博客,微博)：项目主要针对什么客群？小户型产品的优势在哪里？
远雄徐汇苑项目负责人周天晴：高端小户型产品在租赁市场很受欢迎，一些跨国企业高管、有实力的中年人会给家里的老人在市中心买房，也不需要太大的房间。
我们的小户型产品不是“挤”出来的，而是最初设计就考虑到了这点，无论是房型设计、采光通风，都是标准的一房设计，有厅，有双阳台，再加上中央空调，装修标准很高。在市中心，这样高配置的小户型产品可以说是非常稀缺的。
丰盛皇朝：卢湾滨江绝佳景观
东方早报：在产品设计时是如何考虑要做小户型的？卖点是什么？
丰盛皇朝项目负责人周宏：当时设计时考虑到滨江沿岸都是豪宅大户型产品，85平方米的产品在整个滨江沿岸是没有的，所以我们做了这样的产品。小户型产品价格在450万-700万元，主要针对的客群是年轻有为的喜欢自由生活的单身人士，原本还考虑到一些投资客的购买需求，但是在目前调控背景下，需求受到很大的限制，所以销售情况一般。最大的卖点就是像这样的小户型拥有独一无二的卢湾滨江绝佳景观。
长宁88金廷：性价比之王
东方早报：小户型产品占这个社区的比例是多少？销售情况如何？
长宁88金廷项目负责人匡海：90平方米的两房套数占房源的30%左右，目前项目卖得很好，满足了一部分有实力的刚性需求，目前已完成80%的销售。
东方早报：项目最大的卖点是什么？
匡海：在市中心地段400万元能买到90平方米的两房，而且是精装修。项目将在10月底交付，可以说是准现房，而且是学区房，交通便利，距离轨交11号线仅5分钟路程。
和源祥邸珑庭：“最便宜”
东方早报：和源祥邸珑庭主要针对什么客群？最大的特点是什么？
回复该发言

和源祥邸珑庭项目负责人秦艳：我们的项目设计主要针对刚性需求客户，也有一部分客户买来投资，但仅占10%左右，如果不是受调控影响，可能这部分的比例会更高。
我们的房子是中环内最便宜的房子，房型南北通透。80%的得房率在小户型产品里算很高了，而且是多层电梯房，在新盘中也不多见，目前已销售50%左右。
市中心小户型冰火两重天　　曾经“万千宠爱” 如今“一声叹息”市中心小户型公寓因稀缺性、高抗跌性、较强的流动性而备受投资者青睐，多年来一直供不应求。
市中心小户型公寓因稀缺性、高抗跌性、较强的流动性而备受投资者青睐，多年来一直供不应求。
不过，时移世易，面对持续调控，一些中心城区小户型风光不再，销售遭遇"滑铁卢"。
　　稀缺有因金九银十期间，中心城区将有大批供应上市，但主力供应以大面积舒适型住宅为主。
搜房网数据监控中心统计数据显示， 9-10月，上海商品住宅市场预计将有近70个住宅项目开盘，除虹口区之外，其他处于市中心的新黄浦(600638,股吧)、静安、闸北等区均有新盘上市或推出新房源，中心城区出现了许久以来少见的供应集中放量，但是小户型产品难觅踪影。
据搜房网统计，截至8月30日，上海市中内环区域共有在售项目71个，有小户型产品的项目只有22个，仅占三成，其中有13个处于内环内，平均售价约为43000元/平方米。
来自佑威及楼市专评网的数据显示，截至8月，全市商品住宅库存总量达8781698平方米、59729套，其中90平方米以下的商品住宅存量为1379685平方米、17587套，占比分别为15.7%、29.4%。
“好不容易拿了中心城区的地，怎么能不造大房子，造豪宅？开发商估计都是这么想的。
“一般来说，市中心的住宅项目，就算有小户型产品，也只占整个楼盘的一小部分，可能只有一两栋楼，体量都不大。
远雄徐汇园项目负责人周天晴告诉记者，“一些开发商可能会考虑追求利润最大化。
　　调控收窄客群目前在售的中心城区小户型产品中有一部分仍属于豪宅产品，这些产品无论是地段区位，还是房型设计和装修标准都走舒适豪华型路线，虽然是只有60-70平方米，但总价同样达到400万-700万元。
“但这些产品目前受到政策影响较大，限购令下，投资者更多选择大户型产品，但由于市中心项目的购买者基本都是全款购房，所以部分投资者受到资金限制，中心城区小户型产品成为其选择。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，90平方米以下的小户型产品，在中心城区始终是稀缺的。
搜房网分析师汤正魏指出，提到内环内，人们往往都会想到交通便利、配套完善，当然价格也相对昂贵。
“在此前提下，小户型的存在就处于一个比较尴尬的地位。
　　产品设计记者发现，中环内在售90平方米以下房源的楼盘可大致分为两种类型，这两种产品设计以及针对的客群都相差巨大，而销售的结果也是迥然不同。
一类为地处内环内，地段极佳，甚至拥有独一无二的景观，房型设计在60-70平方米的一房。
而另一类中心城区小户型产品地处内环线沿线或者中内环之间，地段算不上绝对市中心，房型设计以紧凑型的90平方米两房为主，部分装修，也有一部分为毛坯交房。
这类房源主要针对一部分有一定实力的刚性需求买家，而且多数已取得良好的销售成绩。
网上房地产数据显示，截至今年9月1日18时，长宁88金廷在去年11月12日推出的222套90平方米两房，仅剩40套可售，销售超过八成；位于虹口的瑞虹新城铭庭今年4月17日推出的293套90平方米两房房源，仅剩9套房源可售。
回复该发言

周天晴对早报记者表示，做小户型产品是由于当初拿地的时候有“70/90”的政策要求，后续还会有70平方米的小户型推出。
访谈远雄徐汇园：标准户型设计东方早报(博客,微博)：项目主要针对什么客群？小户型产品的优势在哪里？远雄徐汇苑项目负责人周天晴：高端小户型产品在租赁市场很受欢迎，一些跨国企业高管、有实力的中年人会给家里的老人在市中心买房，也不需要太大的房间。
我们的小户型产品不是“挤”出来的，而是最初设计就考虑到了这点，无论是房型设计、采光通风，都是标准的一房设计，有厅，有双阳台，再加上中央空调，装修标准很高。
丰盛皇朝：卢湾滨江绝佳景观东方早报：在产品设计时是如何考虑要做小户型的？卖点是什么？丰盛皇朝项目负责人周宏：当时设计时考虑到滨江沿岸都是豪宅大户型产品，85平方米的产品在整个滨江沿岸是没有的，所以我们做了这样的产品。
长宁88金廷：性价比之王东方早报：小户型产品占这个社区的比例是多少？销售情况如何？长宁88金廷项目负责人匡海：90平方米的两房套数占房源的30%左右，目前项目卖得很好，满足了一部分有实力的刚性需求，目前已完成80%的销售。
东方早报：项目最大的卖点是什么？匡海：在市中心地段400万元能买到90平方米的两房，而且是精装修。
和源祥邸珑庭：“最便宜”东方早报：和源祥邸珑庭主要针对什么客群？最大的特点是什么？和源祥邸珑庭项目负责人秦艳：我们的项目设计主要针对刚性需求客户，也有一部分客户买来投资，但仅占10%左右，如果不是受调控影响，可能这部分的比例会更高。
我们的房子是中环内最便宜的房子，房型南北通透。
回复该发言