开工竞赛背后 保障房面临“投资拉动”陷阱

1000万套保障房曾被认为是一个不可能完成的任务。但本报记者的调查显示，全国各地保障房开工在下半年进入了白热化阶段，部分地方甚至提高了保障房开工指标。
调查显示，保障房依然面临开工之后投资不足的融资瓶颈，而各地保障房用地开路的做法，又进一步压缩了商品房投资的空间，导致整体上房地产投资增速放缓。
莫尼塔投资发展有限公司等机构报告认为，保障房面临“投资拉动”陷阱，即实际投资水平与在建水平明显背离，“快速开工，有限投资”，其对于年度GDP的贡献或许不如预期的那么明显。
9月6日，北京房山长阳地块的竞价现场，参与竞标的企业均对主持人的报价毫无反应，该宗地最终以网上的最高报价6.09亿元被北京市天资置业有限公司竞得。值得注意的是，该地块18.9万平方米的规划建筑面积中包括5万平方米限价房和4万平方米回迁房。保障性住房面积接近出让面积的50%。
根据北京市土地整理储备中心出让信息粗略统计，2010年出让的80宗居住用地中，超过20宗明确了要配建限价商品房、公租房、廉租房，少量地块还要求配建回迁房等。
2011年北京市的保障房建设目标是，新开工建设、收购各类保障性住房20万套、竣工交用10万套。截至7月底，北京保障房实现开工约14.2万套，完成全年任务的71%。北京市住建委称，将力争到9月底前，提前两月实现今年20万套保障房全面开工的任务。
北京并非个案。根据莫尼塔机构在北京、重庆、兰州和南京等地的实地调研，一些地方在中央下达的任务基础上，主动上调了开工目标。本报记者在西安市房管局了解到，西安在8月底实现新建8.29万套保障房工程全部开工。为此西安市规定不落实保障房用地的，不得供应其他住宅用地。
莫尼塔认为，今年保障房开工总数甚至很可能会超过1000万套的目标。但该机构同时指出，资金问题仍是限制保障房顺利进行的主要瓶颈。
根据海通证券(600837,股吧)分析师涂力磊的测算，今年保障房至少有8000亿元的资金缺口。而莫尼塔的调研发现，由于融资渠道仍然有限，融资成本的限制，以及公租房模式的不健全，使得保障房建设仍然存在较为明显的资金瓶颈。资金瓶颈将限制保障房对实际投资的拉动作用。
“看保障房对投资的拉动，主要角度是产能。但房地产投资和固定资产投资中，设备购置增速并没有明显超过投资增速水平，即产能并没有出现明显加速扩张情况。”莫尼塔分析师王沛表示，保障房目前存在快速开工、有限投资的状况，对整体宏观经济的拉动作用有限。
保障房开工速度上升的背后，可能暗藏着商品房开工增速放缓的风险。
以北京为例，根据中原地产不完全统计，进入2011年，北京超六成的住宅用地，都需要配建保障房，且配建比例有增加的趋势。据本报记者了解，部分出让地块的保障房配建比例被临时提高，个别项目保障房配建甚至远超商品房。一位不愿透露姓名的开发商对本报记者表示，在政策高压下，保障房供地任务一定可以完成。
兴业证券(601377,股吧)分析师张忆东指出，今年二季度房地产开发企业投资支出明显收缩。房地产企业经营性现金流出/总资产比例达到了2009年二季度以来的最低值，仅略高于2008年的水平。经营性支出中，购买商品现金支出987亿元，环比下降21%，同比下降8%。
多地土地市场信息显示，受到地产调控政策影响，开发商购地热情减弱，土地出让金增速处于较低水平。
此外，保障房需要开发商垫资，利润率收窄，开发商参与保障房建设的意愿可能会出现下滑。这将影响保障房整体融资规模，进而影响到保障房的建设进度。
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莫尼塔认为，如果将去年和今年保障房开工水平剔除的话，5月商品房新开工累计同比增速已经转负，7月商品房新开工增速已下滑至-9%，预计四季度房地产投资增速可能下探至21%左右。
北京亚豪市场总监郭毅担心的是，商品房投资不足，一旦调控政策有所松动或者退出，商品房将再度面临紧缺的局面，房价必然上涨。
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