公租房建设遭遇两大瓶颈 急寻可持续发展模式

有业内专家分析认为，目前的住房保障制度运行存在一些问题，突出表现之一是占城镇居民相当比重的“夹心层”居民的住房保障问题没有很好地解决。中央多次下发针对公租房建设的专项文件，说明了未来保障房建设重心将向公租房转移，其将成为保障房体系中的中坚力量。
然而，对于今年开建220万套公租房这项“死任务”，资金短缺仍是最大问题。同时，公租房未来的运营和退出机制尚未成熟，也成为阻碍企业参与公租房建设的一大障碍。这两大瓶颈未破，公租房可持续发展模式仍待探索。
多渠道填补资金缺口
“馨宁公寓2008年立项，原本用作经适房，后来转为公租房。上海新建的公租房小区一个都没有动工。”一位政府内部人士向记者透露，上海第一个新建公租房项目是位于徐汇区“龙南佳苑”，政府要求该项目今年10月底必须动工。但据记者了解，该项目的建设资金目前尚未全部到位，还在多方筹措之中。
资金问题目前成为公租房建设中最大瓶颈。在各种保障房类型中，公租房由于利润率低、资金回流慢等现实问题，社会企业参与公租房建设的热情一直不高，资金也始终非常匮乏。今年计划新开工的1000万套保障房所需投资的1.3万亿元中，5000亿元由政府出资， 8000亿元由社会机构投资，而220万套公租房建设所需的大约2000多亿元尚无着落。
7月11日，财政部与住建部联合下发《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》，明确提出，在房地产开发项目中配建及由企业投资建设的公租房，其项目资本金由相关企业自行解决，政府可通过投资补助、贷款贴息等优惠政策予以支持。
事实上，国家为推动各地公租房建设也先后出台了多个文件。2010年6月，七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，明确了融资途径，但由于公租房不能出售、租金低致使资金回笼慢，金融机构迫于商业考虑对其融资并不积极。同年9月，财政部和国税总局下发《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，减免了契税、印花税、城镇土地使用税、房产税、营业税和土地增值税六种税收。2010年10月，财政部、国家发改委、住建部三部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，明确提出要利用贷款贴息和计提土地出让净收益10%等四个途径引导公租房建设。
虽然目前各地公租房建设的资金瓶颈尚未全面突破，但从个案来看，不论是重庆通过高息信托筹集公租房资金，还是上海利用公积金增值收益收购公租房项目，都是对突破公租房建设资金瓶颈这一难题的有益尝试。
资金退出渠道尚不顺畅
公租房面临的最大问题就在于产权的退出和资产的流转问题。目前相关政策对于公租房产权流转的规定并不明晰，如果只能作为固定资产持有，不能流通，相关各方的参与热情都不会高。
据上海一位政府内部人士告诉记者，仅靠未来的租金收入，上海公租房建设的资金投入和土地投入根本无法回收，仅能维持一般的运营和管理。公租房如何寻求一套可持续发展模式，成为阻碍其大规模建设的另一大瓶颈。
曾于今年年初前往重庆调研公租房建设情况的莫尼塔投资发展有限公司地产分析师施琪告诉记者，重庆模式在偿还本金方面，计划用商业部分的出售提供一定支持，因为商业部分按市价出售，比起综合建设成本可高出数倍，10%的商业部分若全部出售，能偿还20%—30%的贷款本金。而更重要的支持则来源于公租房自身的出售，在重庆设计的“公租房转让市场”中，由政府和个人进行交易，既避免其变相流通到市场上成为某些人牟利的工具，又能搞活一部分房源，使社会资金成为公租房建设有利的支持。
回复该发言

然而，重庆模式的核心问题在于，公租房资产能否以某种方式变现，而这正是有关专家学者及市场人士争论的焦点。目前，包括ST国药和中天城投(000540,股吧)在内的企业都对公租房建设及运营模式进行了初步探索，但至今尚未找到一套具有普适性的成功模式。
回复该发言