昨天（8月29日），复旦-同策上海均质住房价格指数首度发布，指数显示从2004至今的7年间，上海商品住宅实际上涨了253%。报告同时指出，近期上海商品住宅销售均价有所下降的情况主要是由于市中心高价楼盘推盘减少所带来的假象。
传统销售均价低估了房价涨幅
数据显示，2004年7月到2011年6月之间上海所有新建商品住宅（不含配套，下同）通过公开市场，共出售85万套、10356万平方米，交易额达到13202亿元。这些交易来自2637个不同楼盘。
据统计，2004年7月上海新建商品住宅的销售均价为7470元/平方米，7年中销售均价最高点出现在2010年12月为24345元/平方米，2011年6月均价为22062元/平方米。如果根据销售均价，我们会认为上海新建商品住宅价格在2004年7月到2011年6月的7年间累计上涨了195%，而且自2010年12月下跌了9.4%。
然而，如果从基于楼盘全样本数据的特征回归方程的分析结果来构建的均质价格指数（试行版）来看，均质指数以2004年7月为100，2010年12月为316.1，2011年6月为353.6。也就是说，在同质化处理之后，我们认为上海商品住宅在7年间实际上涨了253%。实际上，销售均价指数低估了实际涨幅。
从均质指数表现来看，2011年以来上海新建商品住宅价格并没有出现任何下跌，仍然是稳中有微升。销售均价指数所反映出来的近期下跌，报告分析，主要是交易结构中由于市中心高价楼盘推盘减少所带来的假象，并不说明目前全市范围内有房价走低的趋势。
上海房价涨幅赶日超美
无论从均价还是均质房价角度来看，上海的房价涨幅相比国际国内任何其他城市都十分惊人的。美国被称为有史以来最大的房地产市场泡沫，在其崩溃之前的2000-2006年，7年间房价也就累计上涨60%。日本地价泡沫之前的六年，六大都市的累积升幅也不过180%。
日前，第一太平洋戴维斯曾发布研究报告，曾称上海2005年以来住宅累计涨幅143%，世界大城市中第二。而复旦-同策上海均质住房价格指数显示，上海房价实际涨幅比这个还高。
复旦-同策上海均质住房价格指数是同策咨询（以下简称为“同策”）与复旦大学住房政策研究中心“以专项课题研究为基础的战略性合作”后的产物。该合作将针对宏观经济、房地产行业趋势、住房政策等方面进行深度研究，接下来，双方将就“2011-2020上海住房供应形势分析”进行合作。
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